Renovierung: Wenn’s der Schönheit dient: Das will der BGH

Die lange Reihe der mieterfreundlichen Urteile des Bundesgerichtshofs zu den so genannten Schönheitsreparaturen ist mit einer Entscheidung zur Endrenovierung zunächst einmal abgeschlossen worden. Sie sagt aus: Mieter sind nicht verpflichtet, beim Auszug ihre Wohnung „fachgerecht renoviert“ an den Vermieter zurückzugeben, wenn der Mietvertrag dies ohne Wenn und Aber vorsieht. (Aktenzeichen: VIII ZR 316/06)

Was bedeutet diese Grundsatzentscheidung für Mieter? Müssen sie jetzt gar nicht mehr zu Pinsel und Farbe greifen, also vielleicht auch während des laufenden Mietverhältnisses nicht? Für die korrekte Antwort darauf kommt es auf die Formulierungen im Mietvertrag an.

Schönheitsreparaturen (siehe Kasten) sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich vom Vermieter durchzuführen. Er wird seinen dafür notwendigen Aufwand in die Höhe der Miete einrechnen. Der Vermieter hat aber auch das Recht, diese Arbeiten auf seine Mieter abzuwälzen – was inzwischen die Regel ist. In diesen Fällen haben die Mieter dafür zu sorgen, dass das Eigentum des Vermieters so gut wie eben möglich erhalten bleibt. Um das sicherzustellen, gibt es in den Mietverträgen entsprechende Regelungen, die regelmäßig bestimmte Vorgaben enthalten, welche die Mieter allerdings nicht unangemessen benachteiligen dürfen.

Die Zivilgerichte bis hin zum Bundesgerichtshof haben zahlreiche solcher Klauseln unter die Lupe genommen. In zahlreichen Fällen fanden die Formulierungen keine Gnade vor den Augen der Richter. Die Folge war meistens: Benachteiligt eine Renovierungsvereinbarung den Mieter unangemessen, so ist diese Klausel unwirksam. Sie wird dann auch nicht durch eine andere, nicht benachteiligende, Klausel ersetzt, sondern hinterlässt – bildlich gesprochen – einen weißen Fleck. Und wo nichts steht, da kann nichts geregelt sein.

Folglich gilt dann das, was das Gesetz generell vorschreibt: Der Vermieter ist für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig. Was nicht heißt, dass der Mieter trotz für ihn günstiger Rechtslage nicht dennoch Instandhaltungsarbeiten durchführen kann; der Vermieter wird ihm dies in der Regel nicht untersagen. Vielleicht einigen sich die beiden auf einen finanziellen Ausgleich.