Immobilien: Sicherer geht’s nicht: Bauzinsen für 30 Jahre fest Aber die langfristige Finanzierung hat ihre Tücken. Sondertilgungen sind ein Ausweg

Johann-Baptist K. ist mit sich und der Welt zufrieden – das Gefühl kennt jeder, dessen Hausfinanzierung nach langen Verhandlungen endlich „steht“: Der Immobilienkauf ist dann nur noch eine schöne Formsache. Und Johann-Baptist K. will sich lange freuen, denn sein Immobilienkredit hat einen festen Zinssatz von 3,75 Prozent für die nächsten 30 Jahre. Dennoch kann er flexibel bei der Finanzierung bleiben: Sein Zauberwort heißt „Sondertilgung“.

Hypotheken mit so langen Zinsbindungen für Privatpersonen waren bisher höchst ungewöhnlich, vor allem weil die Zinsaufschläge für die „Langläufer“ horrend hoch gewesen wären. Anno 2012 liegen die Dinge völlig anders. Die Zeitschrift „Finanztest“ der Stiftung Warentest hat die aktuellen Konditionen abgefragt (Heft März 2012). Die besten zwölf Immobilienkredite mit 30-jähriger Zinsbindung liegen demnach zwischen 3,66 und 3,85 Prozent, die Hypotheken mit 20 Jahren Zinsgarantie reichen von 3,19 bis 3,29 Prozent. Der Klassiker bei Hausfinanzierung war bisher stets der „Zehnjährige“, also eine Finanzierung mit einem auf zehn Jahre festgelegten Zinsfuß.

Bei allen Finanzierungsvergleichen sollte aber beachtet werden, dass diese Zinsangebote nicht für jeden gelten können. Die Kreditinstitute rechnen neben der Laufzeit auch individuelle Risikofaktoren der Finanzierung mit ein, also die Bonität der Kunden oder die Qualität der Immobilie. Auch spielt es eine Rolle, ob das Objekt zu 60 oder 80 Prozent finanziert werden soll. Die Zinsübersichten bieten also nur gute Anhaltswerte.

Für Johann-Baptist K. geht die Rechnung so auf. Er ist 39 Jahre alt, Abteilungsleiter, seit 14 Jahren verheiratet und Vater zweier Töchter. Die Doppelhaushälfte im Berliner Nordwesten, die seine Familie haben will, ist sehr solide, die Lage „gutbürgerlich“. Knapp 90 000 Euro hatten er und seine Frau schon zurückgelegt, die restlichen 190 000 Euro kommen von der Hausbank. Die 3,75 Prozent Verzinsung für das Darlehen mit 30 Jahren Laufzeit waren ein zeitgemäß sehr gutes Angebot, verglichen mit den Erhebungen von „Finanztest“.

Dafür muss Johann-Baptist K. künftig rund 880 Euro an sein Kreditinstitut überweisen, eine Ecke mehr als die bisherige Kaltmiete, aber tragbar. Er zahlt ganze 360 Mal: Im Jahr 2042 wird die Bank 310 000 Euro erhalten haben, Johann-Baptist K. wäre dann 69 Jahre alt und – wenn es bei der Rente mit 67 bleibt – schon im Ruhestand. Die Kehrseite der langen Linie: Mit der auf 30 Jahre ausgedehnten Rückzahlung bei einem Zinssatz von 3,75 Prozent wird die Darlehenssumme nur mit einem mageren anfänglichen Tilgungssatz von 1,8 Prozent abgetragen. Neben den 190 000 Euro bekommt das Kreditinstitut etwas mehr als 125 000 Euro an Zinszahlungen zurück - unterm Strich kein schlechtes Geschäft für die Bank.

Johann-Baptist K. hat sich dennoch für diese Finanzierung entschieden, weil er die Sicherheit „seiner drei Frauen“, wie er gern sagt, an die erste Stelle setzt. Egal was passiert, die Familie soll sich das eigene Heim mit einer mietähnlichen Belastung immer leisten können. Echte Schnäppchen für Kunden sind die langlaufenden Finanzierungen allerdings nicht.

Entweder sicher oder günstig: Zinsexperten wie Kurt Neuwirth und Ralf Haase von der Neuwirth Finance GmbH (Starnberg) rechnen in der Fachpresse gern vor, wie gut Banken und andere Geldverleiher mit den langfristig gebundenen Zinssätzen leben. Seit Anfang 1981 – damals wurden noch echte Horrorzinsen von 11,5 Prozent verlangt – sinkt das Zinsniveau für Baufinanzierungen langfristig kontinuierlich. Die Zins-Profis meinen, dass Festschreibungen von drei Jahren reichen, um „Spitzen“ bei der Zinsentwicklung abschneiden zu können. Sie erwarten mittel- bis langfristig ein niedriges Zinsniveau, gegenwärtig sind Baufinanzierungen mit kurzer Zinsbindung deutlich unter drei Prozent zu haben, ein historisches Tief. Dieser Weg verlangt allerdings von Bauherren einiges an Nerven und eine recht intensive Beschäftigung mit dem Zinsmanagement der Hausfinanzierung.

Zum Ausgleich seiner langlaufenden Finanzierung hat Johann-Baptist K. mit der Bank Sondertilgungen vereinbart – als leitender Angestellter kann er immer wieder mit ansehnlichen Bonuszahlungen rechnen. Außerdem hatte ihm ein älterer Verwandter eine Schenkung avisiert, als Vorgriff auf die Erbschaft sozusagen. Etliche Kreditinstitute lassen schon in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit Sondertilgungen von jährlich fünf bis zehn Prozent der Darlehenssumme zu – in diesem Fall wären das 9500 bis 19 000 Euro. Die Gebühren für diese Sonderzahlen sollten in einem vernünftigen Rahmen bleiben; clevere Baufinanzierer vereinbaren das von Anfang an mit.

Bei der Interhyp AG in München, dem größten Vermittler für private Baufinanzierungen in Deutschland, nennt man Sondertilgungen inzwischen „die cleverste Form der Geldanlage“. Auf Spareinlagen oder Festgeldkonten bekomme der Anleger heute kaum noch zwei Prozent Zinsen, meint Interhyp-Vorstandsvorsitzender Michiel Goris, wer tilgen könne, sollte dies tun: „Je früher, desto besser.“ Jede Sondertilgung vermindert den Kreditanteil, eine geringere Restschuld reduziert die Rückzahlungen erheblich – wer in der Schule gut aufgepasst hatte, erinnert sich noch an den mathematischen Zauber mit dem Zinseszinseffekt. Gut beraten sind auch Kreditnehmer, die sich im Darlehensvertrag das Recht ausbedingen, die Tilgungsrate anpassen zu können; die Immobilie wird dadurch dann viel früher schuldenfrei.

Und noch ein Extra gibt es für die Hausbesitzerfamilie K.: Sollten nach einigen Jahren Laufzeit des Kreditvertrages die Bauzinsen unter die vereinbarten 3,75 Prozent gesunken sein – dann kann sie aus dem Vertrag aussteigen und eine günstigere Finanzierung wählen. Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches kann jeder Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren einen Darlehensvertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Andererseits bleibt das Kreditinstitut an seine Zinszusage gebunden, auch wenn die Zinsen deutlich in die Höhe schießen sollten.

Nach einer aktuellen Untersuchung des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen könnten sich 61 Prozent der Deutschen Haus und Hof leisten, doch die sogenannte Eigentumsquote verharrt bei 41 Prozent. In Berlin liegt, teils aus historischen Gründen, diese Quote sogar bei nur 14 Prozent, während sich jeder dritte Hauptstädter (34 Prozent) ein ortsübliches Eigenheim tatsächlich leisten könnte.