Immobilien: Startschuß für einen neuen Einkaufsriesen

Eine Koalition von 160 Einzelinvestoren macht den Bau eines neuen Kaufzentrums im Herzen Hamburgs möglichVON LIDYA WESTRUP Im Spätsommer fielen die ersten Betonplatten auf dem oberen Parkdeck der Hamburger Mundsburg.Damit begannen die Umbauarbeiten des Büro- und Einkaufskomplexes an der Hamburger Straße."Es war eine Herausforderung, die Eigentümer und die Stadtplaner von der Projektidee zu überzeugen," sagt Karl-Ulrich Ansorg Projektentwickler und Center Manager.Seit 1993 arbeitet er an dem Konzept für die Immobilie, die in mancher Hinsicht beispielhaft für Probleme und Chancen bei "Revitalisierungen" von Altbauten ist: Um die Investitionen in Millionenhöhe lostreten zu können, war eine Interessenkoalition von mehr als einem Dutzend Einzeleigentümer herzustellen.Das Ergebnis: Ein neues Freizeitareal mit Kinos, Restaurants und Geschäften, verteilt über zwei Gebäudekomplexe. Die Hauptattraktion der neuen Mundsburg ist ein Multiplex-Kino mit acht Leinwänden.Mehr als 2000 Zuschauer finden hier Platz.Gemietet und betrieben wird das Kino-Center von der Filmgesellschaft Warner Brothers.Es ist das erste Mal in Deutschland, daß ein Kino im zweiten Stock eines Gebäudes untergebracht ist.Um im Wettbewerb mit den anderen Hamburger Kinos zu bestehen, plant Warner Brothers besondere Marketing-Aktivitäten.Premierenfilme, Filme im Originalton und besondere Spielzeiten, zu denen Raritäten gezeigt werden, sollen die Kinobesucher anziehen.Insgesamt erwarten die Betreiber 800 000 bis 1 Mill.Besucher pro Jahr. Die Mundsburg ist optimal an den öffentlichen Nahverkehr angebunden.Außerdem sind genügend Parkplätze sowohl im Center selbst als auch im benachbarten Einkaufszentrum vorhanden."Wir wollen nicht einfach ein weiteres Einkaufszentrum entwickeln, sondern hier ein Center mit kultureller Ausrichtung schaffen", sagt Karl-Ulrich Ansorg.Ein wichtiger Schritt, um dieses Ziel zu erreichen, waren erfolgreiche Mietverhandlungen mit den Öffentlichen Bücherhallen Hamburgs.Schließlich hat die Bücherei 700 Quadratmeter gemietet und wird als Besonderheit ein speziell auf Kinder ausgerichtetes Programm feilbieten."Als weiteren Mieter könnten wir uns einen Buchhandel vorstellen.Die Kombination von öffentlicher Bücherei und Buchhandel hat sich bereits an anderen Standorten in Hamburg bewährt," sagt Karl-Ulrich Ansorg.Die Schulbehörde plant ein Informationsbüro in der Mundsburg.Weitere Mieter sind ein Videoverleih, ein Computerladen und ein Internet Café. Ein Einkaufsmarkt, eine Bäckerei und eine Metzgerei bieten die Möglichkeit, den täglichen Bedarf zu decken.Mehr als drei Viertel der Gesamtfläche von 20 000 Quadratmetern sind bereits vergeben."Ein Schwerpunkt liegt in der Gastronomie," sagt Karl-Ulrich Ansorg.Ein erster wichtiger Baustein sei das amerikanisches Lokal mit Südstaaten-Küche und entsprechender Ambiente.Für dieses Lokal stehe der Betreiber bereits fest.Weitere sollen folgen. Dem Mundsburg-Komplex mit den beiden Bürotürmen, den Wohnungen und das Einkaufszentrum gehört mehr als 160 verschiedenen Eigentümern, die in den Umbau insgesamt 50 Mill.DM investieren werden.Das Projekt soll im Oktober 1998 fertiggestellt werden.Neben der Mundsburg liegt Hamburgs älteste Einkaufszentrum.Das ist durch eine Fußgängerbrücke mit dem Kino-Center verbunden und wird ebenfalls modernisiert.Die letzte Renovierung liegt mehr als zehn Jahre zurück.Die Eigentümer beschlossen nun, das Einkaufszentrum neu zu gestalten.Seit vier Jahren arbeitet Karl-Ulrich Ansorg als Projektentwickler und Architekt an den Plänen für das Einkaufszentrum.Mit 46 000 Quadratmetern ist es das größte Einkaufszentrum der Hansestadt.Im Einzugsgebiet, das weit nach Niedersachsen und Schleswig-Holstein hineinreicht, leben rund 900 000 Menschen. Zu Beginn dieses Jahres haben die Eigentümer - drei verschiedene Gemeinschaften aus institutionellen und privaten Investoren - die I.T.C.Immobilien Team Consulting GmbH mit dem Center Management beauftragt.Die I.T.C ist einer der führenden deutschen Spezialisten für Einkaufszentren."Wir beabsichtigen, den Branchen- und Mietermix zu ergänzen.Dabei denken wir besonders an einen großen Frische-Supermarkt, einen Markt für Unterhaltungselektronik sowie einen Fachmarkt für Spielwaren.Außerdem brauchen wir eine Fachbuchhandlung mit 500 bis 600 Quadratmetern sowie einen Floristen," sagt Gerhard Erbstößer, Geschäftsführer der I.T.C.Immobilien Team Consulting. Zur Optimierung des Gastronomieangebots sollen ein Food Court für schnelle Happen auf die Hand sowie ein bis zwei weitere Restaurants eingerichtet werden.Um den neuen Branchenmix zu realisieren, will der Center Manager vor allem die vorhandenen Flächen effizienter nutzen."Einige Verträge laufen in den nächsten zwei Jahren aus.Diese Gelegenheit werden wir wahrnehmen, um Mietern andere Flächen innerhalb des Centers anzubieten.Außerdem gehen wir davon aus, daß einige Mieter ihre Fläche vergrößern oder verkleinern wollen," sagt Erbstößer.Je nach Größe, Branche und Lage innerhalb des Center zahlen Ladeninhaber zwischen 30 DM und 120 DM pro Quadratmeter und Monat.Zusätzlich zur Grundmiete wird eine umsatzabhängige "Zins" vereinbart. Im Herbst beginnen die Renovierungsarbeiten.Zunächst wird die Außenfassade neu gestaltet.Der Innenausbau beginnt nach dem Weihnachtsgeschäft im Januar des nächsten Jahres.Das Beleuchtungssystem wird komplett erneuert, ein neues Wegeleitsystem eingeführt.Neue Bodenbeläge werden verlegt. Als wichtige unterstützende Aktion werden die Marketing- und Werbemaßnahmen geändert.Wurde früher hauptsächlich in den lokalen Radiosendern geworben, will man sich in Zukunft mehr auf die Printmedien konzentrieren.Eröffnet wird das neue Einkaufszentrum Hamburger Straße im Oktober nächsten Jahres.Die Eigentümer werden insgesamt 17,5 Mill.DM investieren.Weitere 16 Mill.DM setzt die Karstadt AG ein, die damit ihr Warenhaus und ihr Einrichtungshaus im Center modernisieren will.

LIDYA WESTRUP