Immobilien: Über dieses Ende redet man besser gleich zu Beginn

Wer sich langfristig Geld fürs Eigenheim oder für die Stadtwohnung borgt, sollte sich das gut überlegen. Ein vorzeitiger Ausstieg aus Baufinanzierungen ist später nämlich meist mit Ärger verbunden und kann zudem richtig ins Geld gehen. Dass man schon vor Vertragsabschluss darüber nachdenkt, wie man notfalls aus dem Kreditvertrag herauskommt, ist kein Vertrauensbruch, sondern eine Pflichtübung, die von vielen nicht ernst genommen wird. Nur Bauherren, die genau Bescheid wissen, sind in der Lage, einen optimalen Vertrag abzuschließen.

Welche Rechte und Pflichten sich aus dem Darlehensverhältnis für Kreditgeber und Kreditnehmer ergeben, regelt das BGB. Was den Vertragsausstieg angeht, legt Paragraph 489 fest, dass Darlehensnehmer den Vertrag bei Krediten, für die für einen bestimmten Zeitraum ein fester Zins vereinbart wird, frühestens zum Ende der Zinsbindung mit einmonatiger Frist kündigen können. Das ist ein entscheidender Punkt – denn die meisten Bauherren wählen bei ihren Hypothekendarlehen eine langfristige Zinsbindung, um Kalkulationssicherheit zu haben.

Werden die Zinskonditionen zum Beispiel für zehn Jahre festgelegt, gilt der Vetrag für diese Zeit. Ein Recht auf einen schnellen Wechsel, etwa wegen zwischenzeitlich gesunkener Marktzinsen, ist in diesem Fall nicht drin. Wird der Zinssatz sogar für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben, ist noch etwas mehr Geduld erforderlich. Doch auch dann kann das Darlehen spätestens nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Frist vorzeitig gekündigt werden – gerechnet ab dem Tag, an dem der Kredits voll ausgezahlt wurde. Bei Bauvorhaben verschiebt sich der Kündigungstermin also zusätzlich um die bis zur Auszahlung der letzten Kredittranche vergangenen Monate.

Schneller gelingt der Ausstieg, wenn der Bauherr besonders triftige Gründe dafür anführen kann. Dazu gehört vor allem ein geplanter Verkauf der finanzierten Immobilie. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers darf eine bestehende Finanzierung niemanden daran hindern, seinen Wohnort zu wechseln oder das Objekt wegen veränderter Lebensverhältnisse zu verkaufen. Paragraph 490 BGB Absatz 2 regelt diesen Sonderfall eines außerordentlichen Kündigungsrechts für Hypothekendarlehen. Lediglich eine dreimonatige Kündigungsfrist ist einzuhalten. Allerdings darf der Darlehensvertrag nicht auf Kosten der Bank vorzeitig beendet werden. Für die sieht das Gesetz einen Schadensersatzanspruch in Form einer sogenannten „Vorfälligkeitsentschädigung“ vor – und die kann teuer werden. Vor allem, wenn der seinerzeit vereinbarte Kreditzins deutlich über dem aktuellen Zinsniveau liegt und noch einige Jahre bis zum regulären Laufzeitende vergehen, fallen schnell vier- bis fünfstellige Euro-Beträge an.

Ist ein vorzeitiger Vertragsausstieg nicht mit absoluter Sicherheit auszuschließen, sollten Bauherren sich in den Vertragsverhandlungen zusätzliche Optionen sichern. Das Recht auf eine jederzeitige Komplettablösung bieten die Baufinanzierer bislang nicht an, vereinzelte Angebote verschwanden schnell wieder vom Markt. Kostenlos gibt es bei kundenfreundlichen Geldinstituten dagegen das Recht auf jährliche Sondertilgungen oder die Möglichkeit, den Tilgungssatz nachträglich zu erhöhen – als Vorreiter gilt hier die Direktbank Ing Diba. Auch wenn damit das Thema Vorfälligkeitsentschädigung nicht aus der Welt ist, bringen diese Extras Vorteile: Wenn der Darlehensgeber den Schaden berechnet, muss er die möglichen Zusatztilgungen zu Gunsten des Kunden berücksichtigen. Und das selbst dann, wenn der tatsächlich keinen Euro außer der Reihe gezahlt hat. Tsp