Immobilien: Variable Zinsen lohnen sich nur selten Gute Konditionen gibt es auch für feste Angebote

Wer eine Immobilie finanzieren oder einen alten Kreditvertrag durch einen neuen ersetzen will, kann sich angesichts der geringen Zinsen freuen. Hat man sich jedoch auf dem Kapitalmarkt umgehört, dann wird man nachdenklich. Denn die Gerüchte mehren sich, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihre Leitzinsen wegen der schwachen Konjunktur senken könnte. Viele glauben: Dann könnten auch die Hypothekenzinsen noch weiter sinken. Wäre es deshalb also nicht auch sinnvoll, zunächst einen variablen Zinssatz mit der Bank des Vertrauens zu vereinbaren – und erst im absoluten Zinstal den langjährigen Kreditvertrag mit festen Konditionen abzuschließen?

„In den meisten Fällen lohnt sich das nicht“, sagt Finanzberater Max Herbst. Der Grund: Die Differenz zwischen den variablen und den festen Zinsen mit einer Bindung von zehn oder fünfzehn Jahren betrage einen halben Prozentpunkt. Oft ist die Zinsdifferenz sogar noch geringer, weil Banken für variable Zinsverträge Bearbeitungsgebühren verlangen. Diese beträgt zwischen 0,5 Prozent und zwei Prozent extra. Wer den variablen Zins nur kurzfristig nutzen und dann auf einen Vertrag mit festen Zinsen umsatteln will, zahlt deshalb unter Umständen wesentlich mehr Zinsen als für einen Vertrag mit festen Konditionen.

Kann sich der variable Zins aber lohnen, wenn man das Angebot der Post Spar und Darlehenskasse annimmt, die keine Bearbeitungsgebühr verlangt? „Wer auf mittlere Sicht einen höheren Betrag beispielsweise aus einer Erbschaft erhält und dieses Geld in die Immobilie investieren will, für den kann sich dann ein variabler Zins lohnen“, sagt Max Herbst. Denn Kreditverträge mit variablen Zinsen können mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Sobald das Geld aus der Erbschaft da ist, wird also das Darlehen getilgt.

Doch Vorsicht: Diese Finanzierung klappt nur dann, wenn der Grundeigentümer sonst kein größeres Darlehen braucht. Denn die Bank wird zur Absicherung ihres Kredites den Betrag in das Grundbuch eintragen lassen. Dabei wird sie meistens den ersten Rang beanspruchen, der ihr die höchste Sicherheit auf Rückzahlung der Schulden gibt. Braucht der Grundbesitzer zusätzliche Darlehen, dann wird es eng. Denn kaum eine Bank wird ihm zusätzliches Geld leihen, wenn sie als Sicherheit dafür nur an die zweite Stelle des Grundbuchs gelangt. Der Kreditnehmer ist also meistens darauf angewiesen, dass ihm dieselbe Bank sowohl den variablen Kredit als auch das Darlehen mit festem Zinssatz gewährt. Bei der Suche nach der geeigneten Bank sollte man daher immer die gesamte Finanzierungsstrategie durchsprechen, um nicht von einem Anbieter abhängig zu werden.

Wer keine Freude an langwierigen Verhandlungen hat, kann sich getrost auf die Suche nach der günstigsten Bank mit festen Zinsen für eine Laufzeit von zehn oder besser 15 Jahren machen. Diese gibt es bereits ab 3,5 Prozent beziehungsweise 3,75 Prozent. Ein großes Risiko geht der Schuldner nach Auffassung von Herbst auch nicht ein, wenn die EZB die Leitzinsen erneut senken sollte: „Dieser Zinsschritt ist in derzeitigen Spekulationen schon eingepreist“, sagt er. Eher wahrscheinlich sei es deshalb, dass die Zinsen nach einem solchen Beschluss allmählich wieder steigen. ball

-