Vermieten: Sympathie ist der Schlüssel

Wer Haus oder Wohnung privat vermietet, legt Wert auf zuverlässige Mieter. Doch wie finden? Am besten mit einer Mischung aus Bauchgefühl und kühlem Verstand. Im Vorfeld sind ein paar Leitfragen hilfreich. Wie lange will ich vermieten: dauerhaft oder zeitlich begrenzt? Und wen suche ich: Familie, Single, Senior oder Wohngemeinschaft? Die eigenen Antworten geben angehenden Vermietern erste wichtige Hinweise zu Mieterauswahl, Mietvertrag und zur Formulierung der Wohnungsannonce.

„Sie kann entsprechend gestaltet werden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Vermerke wie „als Singlewohnung geeignet“, „familienfreundliches Umfeld“ oder „ruhiges Paar gesucht“ sind zum Beispiel ebenso zulässig wie der Hinweis auf unerwünschte Haustiere oder ein befristetes Mietverhältnis.

Die Anmerkungen engen frühzeitig den Kreis der Interessenten ein. Das reduziert nicht nur Frust und Aufwand während des Besichtigungstermins, sondern beugt auch Ärger mit Mitbewohnern vor: Die Studenten-WG passt selten zur Seniorenanlage.

Die Bonität der potentiellen Mieter prüfen

Der Besichtigungstermin bietet Gelegenheit zum persönlichen Kennenlernen der potenziellen Mieter. Der Eigentümer hat das Recht, ihnen fest auf den Zahn zu fühlen. Schließlich geht es für ihn darum, möglichst solvente und umgängliche Hausbewohner zu bekommen. Deshalb erkundigt er sich nach persönlichen Daten, den Familienverhältnissen und dem Einkommen.

Wichtig ist zu erfahren, mit wie vielen Leuten der Interessent einziehen will und ob Haustiere gehalten werden. „Diese Dinge muss und darf ich abklären“, betont Storm. Zum Nachweis der Bonität lässt sich der Immobilienbesitzer mindestens Kontoauszüge und rückwirkende Gehaltszettel vorlegen. Eine Selbstauskunft ist üblich. Zu den weiteren Möglichkeiten gehört die klassische Bonitätsprüfung, meist als Schufa-Auskunft. In Städten mit Wohnungsnot haben Mieter den Nachweis oft schon dabei.

Eine andere Option, die Finanzkraft und damit die Sicherheit der Mietzahlung zu testen, ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Sie wird vom aktuellen Vermieter des Wohnungsinteressenten ausgestellt. Mit dessen Einverständnis sind zudem Erkundigungen beim Vorvermieter erlaubt.

Entgegen landläufiger Meinung hält Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin generelle Vorbehalte gegenüber Menschen mit niedrigem Einkommen für fehl am Platz. „Hartz-IV- Empfänger sind die sichersten Mieter, weil die Arbeitsagentur die Miete direkt zahlt“, meint er. Die erwünschten geordneten finanziellen Verhältnisse wären somit gegeben.

Ein befristeter Mietvertrag muss den konkreten Grund nennen

Hat ein Vermieter am Ende die Wahl zwischen mehreren Wunschkandidaten, würden Storm und Ropertz auf Bauchgefühl und Sympathie vertrauen. Ropertz erklärt: „Es ist meine Wohnung, mein Haus. Da will ich keine unsympathischen Leute drin haben.“ Erst recht nicht, wenn Eigentümer und Mieter unter einem Dach leben.

Mietverträge werden in der Regel unbefristet geschlossen. Wer lediglich befristet vermieten will, schreibt den Grund für die Befristung ins Papier. Der Vertrag endet automatisch am Ende der vereinbarten Laufzeit. Ohne Angabe solcher Gründe gilt der Vertrag als unbefristeter und „Kündigen wird kompliziert“, erläutert Stefan Bentrop, Fachautor und Rechtsberater des Vereins Privater Bauherrn (VPB).

Die Rechtsprechung erwarte von Vermietern ein Vorausdenken von drei bis fünf Jahren. Die Miete soll die Kosten des Vermieters decken, aber auch Gewinn bringen. Bei Neuvermietungen dürfen Eigentümer im Prinzip so viel Geld verlangen, wie sie wollen: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Über die eigentliche Miete hinaus zahlen die meisten Mieter Betriebskosten. Deren Höhe sollte, wie die Grundmiete, ausdrücklich im Vertrag stehen.

Bei der Übernahme von Musterverträgen ist Vorsicht geboten

Vorlagen für den Mietvertrag finden Vermieter im Internet. Die jeweiligen Interessenverbände geben ebenfalls Formulare heraus, die meist auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung sind.

Vorformulierte Verträge seien zwar praktisch, sie müssten aber auch aktuell und korrekt sein und dürften von Vermietern nicht einfach geändert werden, warnt der Jurist. Ansonsten riskierten sie, dass bestimmte Klauseln unwirksam und im Streit zu ihren Ungunsten ausgelegt würden. Ein typischer Fall sind nach den Erfahrungen des Mieterbunds Zusätze über Schönheitsreparaturen.

Andererseits können Vermieter über den Vertrag einiges individuell regeln. Beispielsweise Untervermietung, die Haltung größerer Haustiere oder eine Hausordnung. In Wohnanlagen sollten Eigentümer dringend darauf achten, dass der Mietvertrag möglichst mit dem Wohnungseigentumgesetz (WEG) konform ist. Aus Beweisgründen zeichnen beide Seiten handschriftliche Vereinbarungen ab. (dpa)