Immobilien: Versicherungen für Immobilienkäufer Welche Policen Grundeigentümer brauchen – und welche nicht

Eigentum verpflichtet, so heißt es. Und diese Verpflichtung kann unter Umständen teuer zu stehen kommen. Zum Beispiel, wenn unerwartet kostspielige Schäden entstehen. Davor kann man sich schützen durch den Abschluss von Versicherungen.

Wer eine Wohnung in einem neu errichteten Gebäude schlüsselfertig von einem Bauträger erwirbt, muss oft eine Vollmacht unterschreiben, dass der Bauträger den ersten Verwalter der Wohnanlage einsetzen darf. Dieser schließt stellvertretend für die Eigentümer die Versicherungsverträge ab. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Feuer-Versicherung zum Neuwert und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung (Paragraf 21 V Nr. 3 Wohnungseigentumsgesetz); Fachleute veranschlagen die angemessene Höhe mit mindestens zwei Millionen Euro, um im Falle von Schadenersatzansprüchen ausreichend abgesichert zu sein.

Falls hierzu noch keine Beschlüsse gefasst sind, könnten die genannten Risiken zunächst unversichert sein. Dagegen kann man sich schützen, indem im Kaufvertrag eine Regelung zu den Haftungsfragen vereinbart wird: Der Bauträger sollte für ausreichenden Versicherungsschutz sorgen oder im Falle eines Schadens voll haften. Da der Erwerber einer Wohnung während der Bauzeit noch nicht deren Eigentümer ist, braucht er im Gegensatz zum Erbauer eines Hauses keine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Außerdem überflüssig: die Bauleistungsversicherung sowie die Feuer-Rohbauversicherung. Die Risiken des Wohnungskäufers beschränken sich darauf, dass der Bauträger während der Arbeiten insolvenz wird oder die Wohnung nach der Übergabe Baumängel aufweist.

Gegen den Ausfall des Bauträgers oder einzelner von diesem beauftragten Baufirmen wegen einer Insolvenz vor der Fertigstellung der Wohnung oder innerhalb der Gewährleistungsfrist bieten einige Versicherer Policen an (Cegi; SGWN). Eine solche Versicherung muss die ausführende Firma beantragen und unterschreiben. Potenzielle Käufer sollten sich die Police vorzeigen lassen. Findet sich unter den Anbietern von Immobilien niemand, der den Abschluss einer Baugarantie-Versicherung vorweisen kann, sollte der Käufer eine Vertragserfüllungs-Bürgschaft vom Bauträger verlangen. Ist dies nicht durchsetzbar, sollte der Käufer mit Vorschüssen an die Firma für nicht erbrachte Bauleistungen sehr zurückhaltend sein.

Besteht jedoch eine Versicherung, dann sollte der Käufer darauf achten, dass die Police auch den Ausfall von Subunternehmern einbezieht. Inzwischen gibt es ferner die Möglichkeit, eine Baugewährleistungs-Versicherung abzuschließen, die ausschließlich die Beseitigung von Mängeln nach Fertigstellung eines Hauses sicherstellt (VHV Vereinigte Haftpflicht). Auch diese kann nur von den Baufirmen abgeschlossen werden.

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwirbt, muss sich um Versicherungsschutz nicht Sorgen: Die meisten Eigentümergemeinschaften besitzen den vorgeschriebenen Versicherungsschutz und ein neuer Teileigentümer ist automatisch versichert: Eine Feuer-Versicherung ist Pflicht, wahrscheinlich besteht eine darüber hinausgehende Wohngebäude-Versicherung. Vorgeschrieben sind ferner Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherungen. Hier sollte der Käufer darauf achten, dass die Police auch Tätigkeitsschäden des Verwalters einschließt. Diesen zusätzlichen Schutz bieten viele Grundbesitzer-Haftpflichtpolicen kostenlos.

Achtung: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung bezieht sich nur auf das Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen das Grundstück, Gemeinschaftsanlagen sowie gemeinsam genutzte Räume. Alle Eigentümer sind also für die Teile der Wohnanlage, die sie gemeinsam nutzen, auch gemeinschaftlich versichert. Nicht mitversichert ist dagegen die Haftpflicht für die Eigentumswohnung selbst. Dazu zählen auch Sondereigentum wie der Keller und ein abgegrenzter Kfz-Stellplatz. Auch Schäden, die der Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum anrichtet, sind nicht abgedeckt: Wenn der Nutzer etwa aus Versehen eine Regenabflussleitung auf dem Balkon anbohrt und dadurch einen Feuchtigkeitsschaden am Haus verursacht. Für all diese Fälle empfiehlt sich dringend der Abschluss einer gesonderten privaten Haftpflichtversicherung. Wer seine Eigentumswohnung vermietet und sich gegen Haftpflichtansprüche seines Mieters schützen will, braucht einen ergänzenden Versicherungsschutz, der jährlich rund 30 Euro Extra-Beitrag kostet.

Die Gemeinschaftsordnung kann darüber hinaus bestimmen, welche weiteren Versicherungen abzuschließen sind, etwa eine ausreichend hohe Hausratversicherung. Für Eigentümer, die mit Öl heizen, ist zudem eine Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung dringend angeraten.

Detlef Pohl