Immobilien: Viel Geld aus der Kasse gespült

WAS STEHT INS HAUS?

In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft befindet sich eine Gewerbeeinheit (Restaurant). In den Jahresabrechnungen ist diese Einheit bislang nicht mit Wasserkosten belastet worden, weil wir davon ausgingen, der Eigentümer beziehe sein Wasser direkt von den Wasserbetrieben. Diese Annahme war allerdings unzutreffend, weshalb wir übrigen Eigentümer seit 2007 unwissentlich die Wasserkosten des Restaurants bezahlt haben. Ist es möglich, dass wir durch Beschlussfassung die falschen Abrechnungen aus der Vergangenheit korrigieren? Oder ist das Ganze heute schon verjährt?

WAS STEHT IM GESETZ?

Nach Paragraf 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist jeder Eigentümer verpflichtet, sich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils an den gemeinschaftlichen Kosten zu beteiligen, wobei sich insbesondere aus der Gemeinschaftsordnung ein abweichender Verteilerschlüssel ergeben kann. Dies spricht dafür, dass der Restaurantinhaber die Wasserkosten nachbezahlen muss. Allerdings steht in Paragraf 28 Absatz 5 WEG, dass die Eigentümer über die jährliche Abrechnung des Verwalters einen Beschluss zu fassen haben, wie das ja auch in Ihrem Fall geschehen ist. Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die inhaltlich fehlerhaft sind – hier: die Wasserkosten wurden in der Abrechnung unzutreffend verteilt – werden bestandskräftig, wenn sie nicht binnen eines Monats vor Gericht angefochten werden (Paragraf 23 Absatz 4 WEG). Nur ausnahmsweise können die Eigentümer eine bestandskräftige, aber „falsche“ Jahresabrechnung durch erneute Beschlussfassung korrigieren. Dafür muss es gegen Treu und Glauben verstoßen, die Eigentümer an die fehlerhafte Abrechnung zu binden. Dies ist eine Frage des Einzelfalls. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf (AZ: 3 Wx 414/99) ist ein solcher Zweitbeschluss zum Beispiel zulässig, wenn sich erst nachträglich herausstellt, dass die Heizkosten wegen eines fehlerhaften Messgerätes falsch verteilt worden waren. Überträgt man diese Bewertung auf Ihren Fall, ist eine nachträgliche Korrektur der Abrechnungen möglich.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Bestandskraft von Beschlüssen dient dazu, dass die Eigentümer auf die Geltung des Beschlossenen vertrauen dürfen. Wer aber jahrelang Wasser bezieht, ohne zu bezahlen, verdient diese Sicherheit nicht. Dies gilt auch, wenn der bereicherte Eigentümer gutgläubig war, etwa weil er das Restaurant vermietet hat und davon ausging, der Mieter versorge sich selbst mit Wasser. Denn auch dann liegt die Ursache des Dilemmas in seinem Verantwortungsbereich. Eine Verjährung der Angelegenheit ist nicht in Sicht. Der Anspruch gegen den Eigentümer wird erst durch den Korrekturbeschluss geschaffen. Der Lauf der hier geltenden dreijährigen Verjährungsfrist für die Rückzahlung hat daher bislang noch gar nicht begonnen. Es wäre auch wenig überzeugend, wenn sich ein unredlicher Eigentümer auf Verfristung berufen könnte.