Vier im Recht: Berechtigte Interessen

WAS STEHT INS HAUS?

Ich wohne seit inzwischen elf Jahren in einer 63 Quadratmeter großen Mietwohnung. Den Mietvertrag habe ich seinerzeit für 15 Jahre, also bis 2014 abgeschlossen. Leider habe ich damals die Folgen meines Handelns nicht übersehen. Inzwischen bin ich Rentnerin und die Wohnung ist für mich als nunmehr Alleinstehende zu groß und zu teuer geworden. Nun würde ich sehr gerne eine für mich geeignetere Wohnung mieten. Hat ein Mietvertrag über 15 Jahre überhaupt Gültigkeit? Und wenn ja, kann ich nach elf Jahren ausziehen und muss ich dafür bestimmte Bedingungen erfüllen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Für Ihre Wohnung gilt das alte Mietrecht vor der Mietrechtsreform 2001. Danach konnte ein Mieter wirksam ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abschließen mit der Folge, dass dieses Mietverhältnis erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit endete. Die weitverbreitete Ansicht, der Mieter müsse dem Vermieter nur drei Nachmieter stellen, dann könnte die Wohnung aufgeben werden, ist falsch. Grundsätzlich gilt vielmehr, dass der Vermieter den Mieter vorzeitig nicht aus dem Mietvertrag entlassen muss, selbst wenn der Mieter einen oder mehrere Nachmieter benennt. Hiervon hat der Bundesgerichtshof allerdings zwei Ausnahmen zugelassen: zum einen für den Fall, dass die Nachmietergestellung ausdrücklich vereinbart wurde, und zum anderen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mieterverhältnisses nachweisen kann. So kann es vorkommen, dass der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder es kündigt sich Familiennachwuchs an und die Wohnung wird zu klein. Häufig muss der Mieter auch in ein Alten- oder Pflegeheim ziehen. Doch selbst in diesen Ausnahmefällen gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Der Vermieter kann vom Mieter allerdings nicht den Nachweis mehrerer Nachmieter verlangen. Ein einziger geeigneter Nachmieter reicht schon aus. Nur wenn wichtige Gründe in der Person des Mieters oder in seinen wirtschaftlichen Verhältnissen vorliegen, kann der Vermieter den Nachmieter ablehnen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Da Sie an den Mietvertrag gebunden sind, kommt seine Auflösung nur in Betracht, wenn Sie sich mit dem Vermieter einigen oder wenn Sie ein Recht zur Nachmietergestellung haben. Mit einer wirksamen Nachmietergestellung tritt der Nachmieter in den bestehenden Mietvertrag ein. Im anderen Fall kann der Vermieter die Wohnung zu besseren Konditionen neu vermieten. In Ihrem Fall liegt aber kein berechtigtes Interesse für eine Nachmietergestellung vor. Denn ein berechtigtes Interesse des Mieters kann zum Beispiel weder angenommen werden, wenn er eine andere Wohnung gefunden hat, die ihm besser zusagt, wenn sein Eigenheim bezugsfertig ist oder wenn er sich die alte Wohnung nicht mehr leisten kann. In Ihrem Fall bleibt nur die Hoffnung, dass der Vermieter dem Wunsch auf Vertragsbeendigung freiwillig entgegenkommt.