Immobilien: Vorsicht bei der Liebe auf den ersten Blick Energetische Sanierung kann Tausende kosten –

Der Kauf von gebrauchten Immobilien hat einige Vorteile: Der Einzug in die eigenen vier Wände gelingt meist deutlich schneller als beim Neubau, und die neuen Eigentümer treffen häufig auf eine funktionierende Infrastruktur. Abstriche müssen Käufer dagegen regelmäßig in puncto Individualität machen. Denn Bestandsimmobilien geben nun mal einen bestimmten Rahmen vor, was Optik, Aufteilung und Nutzungsmöglichkeiten angeht. Außerdem stellen sich Hauskäufern ganz spezielle Herausforderungen bei der Kostenplanung. Denn mit der Finanzierung des Kaufpreises und der üblichen Nebenkosten ist es vor allem bei älteren Objekten keineswegs getan. Regelmäßig belasten diverse Sanierungs- und Renovierungskosten zusätzlich das Budget.

Ganz oben auf der Liste steht bei Altbauten häufig die Erneuerung sämtlicher Elektro- und Sanitärinstallationen. Denn solche Arbeiten lassen sich schon aus Sicherheitsgründen nicht aufschieben und sind zudem nach dem Einzug auch kaum noch durchführbar. Gerne aufgeschoben werden bei knapper Kasse dagegen erst einmal diverse Energiesparmaßnahmen, wie der Einbau neuer Fenster oder der Austausch einer alten, aber noch funktionierenden Heizungsanlage. Schließlich lassen sich solche Arbeiten auch noch ein paar Jahre nach dem Einzug erledigen. Doch mit dieser Aufschubtaktik ist es jetzt vorbei. Denn in Zeiten des drohenden Klimawandels greift der Gesetzgeber zur Schonung der Umwelt auch in die Entscheidungshoheit von Hauseigentümern ein.

Das Stichwort: die Energieeinsparverordnung (EnEV). Dort ist unter anderem genau geregelt, welche Energiesparmaßnahmen der Käufer eines älteren Eigenheims sofort vornehmen muss. Zum Beispiel die Dämmung von nicht begehbaren, aber zugänglichen obersten Geschossdecken wie etwa Kriechböden, damit der Wärmeverlust aus darunter liegenden beheizten Wohnräumen verringert wird. Falls nicht vorhanden, müssen in allen beheizbaren Räumen außerdem Thermostatventile installiert und die Zentralheizung mit einer automatischen Temperatursteuerung versehen werden. Eine weitere Sofortmaßnahme dürften auch Nichthandwerker in Eigenregie erledigen können: die Dämmung aller frei liegenden Warmwasserrohre und Armaturen in nicht beheizbaren Räumen. Profiarbeit und richtig teuer ist dagegen der Komplettaustausch eines alten Heizkessels gegen ein modernes Gerät. Und der wird immer fällig, wenn die Öl- oder Erdgasheizung der Gebrauchtimmobilie bereits vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut und zwischenzeitlich nicht modernisiert wurde. Zum Austausch bleibt lediglich eine Frist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang.

Andere Energiesparmaßnahmen sind dagegen nicht zwingend vorgeschrieben. Packt der Hauskäufer sie aber an, muss er wiederum bestimmte Mindeststandards einhalten, etwa vorgegebene Dämmwerte beim Einbau neuer Fenster.

Fazit: Die Zusatzkosten für die Erfüllung der EnEV-Vorgaben summieren sich so vor allem bei größeren Objekten schnell zu fünfstelligen Euro-Beträgen. Potenzielle Käufer älterer Immobilien sollten sich daher vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt bei Baufachleuten über die voraussichtlich anfallenden Zusatzausgaben informieren und diese in die Anschaffungskosten einrechnen. Ansonsten kann sich manch vermeintlicher Schnäppchenkauf schnell zum Fass ohne Boden entwickeln. Tsp