Immobilien: Was es wirklich braucht für den Eigenbedarf

Kündigung wegen Eigenbedarf – meist ein Schock: Der Mieter soll ausziehen, weil der Vermieter angeblich die Wohnung selbst braucht. „Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Haushalt gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt“, so der Deutsche Mieterbund.

Allerdings gibt es viele Gründe, die solche Kündigungen unwirksam machen. Sei es, dass der Vermieter auf andere gleichwertige Wohnungen zurückgreifen kann, die Wohnung nur gewerblich nutzen will, einen überhöhten Wohnbedarf geltend macht, den Eigenbedarf nur vortäuscht oder den Eigenbedarf für entfernte Familienangehörige reklamiert. Zuweilen wird Eigenbedarf auch behauptet, um Mieter loszuwerden.

Vom Bundesgerichtshof gibt es viele Urteile zum Thema: Kündigt der Vermieter, muss er dem Mieter eine vergleichbare, ihm gehörende leer stehende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anbieten. Tut er es nicht, ist die Kündigung unwirksam (VIII ZR 276/92). Der Vermieter muss den Mieter auch informieren, wenn der behauptete Eigenbedarfsgrund wegfällt – längstens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (VIII ZR 339/04). Vermieterfreundlich urteilte der BGH im Fall, dass der Vermieter die Wohnung nur teilweise für Wohnzwecke benötigt und den Rest der gekündigten Wohnung für berufliche Zwecke nutzen will. Die Kündigung ist dann rechtens, so die Richter (VIII ZR 330/04).

Der Vermieter darf aber nicht gegen das Prinzip von Treu und Glauben verstoßen. Das gilt etwa, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags vorlag oder vorhersehbar war. Beispiel: Hat der Vermieter Kinder, die bald eine eigene Wohnung brauchen, muss er dies vor Vertragsabschluss dem Mietinteressenten mitteilen. Die ideale Lösung wäre es, nur einen Zeitmietvertrag mit dem neuen Bewohner abzuzuschließen.

Mieter können eine Kündigung selbst oder mit juristischer Hilfe auf Treuwidrigkeit prüfen. Die Rechtsprechung gewährt Eigenbedarf zum Beispiel nur dem Vermieter selbst, seinen Kindern, Enkeln, Eltern, Großeltern, Schwiegerkindern, Schwiegereltern, Stiefkindern, Pflegekindern, Pflegeeltern und dem Ehegatten. Verwandte wie Schwager, Neffen und Nichten zählen nur, wenn eine enge Bindung besteht oder der Vermieter rechtlich oder moralisch zur Gewährung von Unterhalt oder Fürsorge verpflichtet ist. „Ein Kündigungsgrund liegt auch vor, wenn dieWohnung für eine Pflegekraft benötigt wird, die die Mutter des Vermieters betreuen soll, sobald diese in eine weitere Wohnung im Hause eingezogen ist“, so der Mieterbund. Aber: Hat der Vermieter seine eigene Wohnung ohne Not verkauft und so den Eigenbedarf ausgelöst, ist die Kündigung unzulässig.