Immobilien: Wenn alle an einen Strang ziehen

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin einer von 20 Wohnungseigentümern. Unser Haus stammt aus dem Jahr 1910. Die Entwässerung der Badewannen erfolgt wie ehedem über ein Entwässerungsrohr. Das Entwässerungsrohr leitet das Wasser in ein unter der Fußbodendecke verlaufendes, nur meiner Wohnung dienendes Seitenstrang-Abflussrohr. Dieses mündet in ein gemeinsames Fallrohr. Nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gehören die Entwässerungsleitungen bis hin zur Anschlussstelle zum Sondereigentum. Ist das richtig? Oder steht das Seitenstrang- Abflussrohr im gemeinschaftlichen Eigentum? WAS STEHT IM GESETZ?

Das Fallrohr dient dem Gebrauch mehrerer Wohnungseigentümer. Es steht damit nach § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum. Das Entwässerungsrohr und das Seitenstrang-Abflussrohr dienen hingegen nur dem Gebrauch eines Wohnungseigentümers. Außerdem befinden sich das Entwässerungsrohr und das Seitenstrang-Abflussrohr im räumlichen Bereich nur einer Wohnung. Entwässerungsrohr und Seitenstrang- Abflussrohr stehen daher anders als das Fallrohr nach § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum des Wohnungseigentümers, in dessen Bereich sie sich befinden. Die Teilungserklärung gibt die Eigentumsverhältnisse somit zutreffend und richtig wieder. Ähnlich verhält es sich etwa mit einer Hebeanlage für eine Doppelstockgarage. Der Bundesgerichtshof hat dazu vor kurzem entschieden, dass dann, wenn eine Doppelstockgarage im Sondereigentum steht, nach § 5 Abs. 1 WEG auch ihre Hebeanlage im Sondereigentum steht (BGH v. 20.10.2011 – V ZR 75/11). Dient eine Hebeanlage hingegen dem Gebrauch mehrerer Wohnungseigentümer, etwa weil sie mehrere Doppelstockgaragen anhebt, steht sie nach § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum. An diesen Verhältnissen kann eine Teilungserklärung etwas ändern. Entwässerungsrohr, Seitenstrang-Abflussrohr oder Hebeanlage können unabhängig von ihrer Lage und der Frage, wer sie gebraucht, zum gemeinschaftlichen Eigentum erklärt werden (§ 5 Abs. 3 WEG). Der umgekehrte Weg ist hingegen nicht gangbar.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Die Frage, was Gegenstand des Sondereigentums ist, ist offensichtlich grundlegend. Wer für die Verwaltung zuständig ist (wer bestimmt die Farbe an der Wand?), wer eine Sache gebrauchen darf (wie laut darf ich sein?), wer berechtigt ist, eine Sache zu vermieten, und wer die Kosten tragen muss, richtet sich an ihrer Beantwortung aus. In eigentlich allen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden sich deshalb vom Notar Hinweise, was neben den zum Sondereigentum erklärten Wohnungen und Räumen (auch) Gegenstand des Sondereigentums ist. Von diesen Listen darf man sich allerdings nicht verwirren lassen. Sie zeigen immer nur auf, was üblicherweise Gegenstand des Sondereigentums ist. Sie sind aber nicht in der Lage, die tatsächlichen Gegebenheiten sachgerecht abzubilden. Diese können sich außerdem ändern.