Immobilien: Wie ist die Lage?

„Die Lage, die Lage und noch einmal die Lage“ – die lakonische Antwort auf die Frage nach den drei wichtigsten Kriterien für die Bewertung einer Immobilie hat nach Worten von Hans-Heinrich Stüven nach wie vor Gültigkeit. Der Vorsitzende des Hamburger Grundeigentümerverbands warnt jedoch davor, bei der Beurteilung der Lage eines Eigenheims oder einer Wohnanlage nur eine schöne Aussicht, naturnahe Idylle oder einen späteren Wiederverkaufswert zu berücksichtigen. „Mindestens ebenso wichtig ist die Alltagstauglichkeit des Standorts“, sagt Stüven. „Sind Kindergärten, Kindertagesstätten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr?“ Die Größe des Grundstücks ist ein weiterer Faktor. „Wer eine Fläche von 2000 Quadratmetern kauft, zahlt dafür nicht nur einen hohen Kaufpreis, sondern hat auch viel Arbeit damit“, gibt Stüven zu bedenken. Das gilt nicht nur für die Gartensaison, sondern auch im Winter, wenn Schnee geräumt werden muss. Besonders wenn die Zuwege lang sind, kann so ein Wintertag richtig aufwendig werden. „So groß wie nötig und so klein wie möglich“ sei ein bewährtes Motto für die Planung. Beim Eigenheimbau kann also nur eine gründliche Vorbereitung vor allzu viel unangenehmen Überraschungen schützen. Wichtige Tipps für die Planung des Bauprojektes gibt der TÜV Rheinland angehenden Häuslebauern: Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte können wesentlich kostengünstiger errichtet werden als ein frei stehendes Einfamilienhaus. Bei der Wahl der Art des Hauses entscheidet der künftige Bauherr daher bereits über Bauvolumen und später anfallende Kosten. Er sollte sich daher eigene Erwartungen und Ansprüche genau bewusst machen und die jeweiligen Kosten genau kalkulieren. Wer Wert auf individuelle Gestaltung legt, zahlt mehr.

Vor dem Kauf des Grundstücks sollte der Häuslebauer sich unbedingt bei der Kommune informieren. Der dort einsehbare Bebauungsplan zeigt, ob in der Nähe des Grundstücks neue verkehrsreiche Straßen geplant sind. Dort sind auch Auflagen für die Bebauung festgeschrieben. Es können bestimmte Dachformen, Farben, Materialien oder sogar bestimmte Haustypen verlangt oder verboten werden. Nur was im Bebauungsplan nicht geregelt ist, kann der Bauherr frei bestimmen.

Generell sollten 20 bis 40 Prozent der Baukosten durch Eigenkapital gedeckt sein. Andernfalls steigt die Zinsbelastung später dem Eigentümer leicht über den Kopf. Bei der Planung der Finanzierung, sollte man auch alle Fördermöglichkeiten prüfen.

Sorgfältig sollte man auch den Planer und anschließend die Baufirma auswählen. Späteren Streit um Baumängel kann man vermeiden, wenn man sich mit dem Unternehmer auf eine baubegleitende Qualitätsüberwachung verständigt.

Für die einen ist es die einzig erschwingliche Alternative zum Einfamilienhaus, für die anderen eine Art Eigentumswohnung mit Garten: Das Doppelhaus. Die Zeiten, in denen Bauträger phantasie- und gesichtslose Haushälften nebeneinander in Neubaugebieten aneinanderreihten, sind allerdings längst vorbei. Viele Architekten, sagt Rüdiger Grimmert von der Bausparkasse BHW, planten Doppelhäuser heute so geschickt, dass beide Eigentümer kaum noch etwas voneinander bemerkten – drinnen nicht und draußen nicht.

Architektonisch muss ein Doppelhaus heute kein Haus mehr von der Stange sein. Befreundete Familien, die gerne nebeneinander wohnen wollen, erwachsene Kinder, die ihre Eltern gerne als Nachbarn und jederzeit verfügbare Babysitter hätten: Wer nicht zum Bauträger geht, sondern zum Architekten, kann sich auch Doppelhäuser nach seinem ganz individuellen Geschmack entwerfen lassen. Der Nachteil, zwangsläufig eine Wand ohne Fenster zu haben, lässt sich dabei durch größere Glasflächen an den anderen Wänden ausgleichen. Immer häufiger werden Haushälften inzwischen auch nicht mehr symmetrisch nebeneinander, sondern leicht versetzt gebaut, so dass sie auf den ersten Blick wie zwei separate Häuser wirken. Auch in den nebeneinander liegenden Gärten wird dadurch eine größtmögliche Trennung vom Nachbarn erreicht. Ein guter Schallschutz, zum Beispiel durch spezielle Dämmziegel, ist allerdings auch hier unerlässlich. Auch beim Grundriss unterliegen die Bauherren von Doppelhäusern gewissen Einschränkungen: Treppe, Eingang, Bad und Abstellräume müssen in der Regel an der fensterlosen Wand liegen.

Häuslebauer, die ihr Doppelhaus Seite an Seite mit Freunden oder Verwandten bauen, haben einen großen Vorteil: Sie wissen, mit wem sie die nächsten Jahre oder Jahrzehnte nebeneinander leben. Noch allerdings sind solche Modelle eher die Ausnahme als die Regel, und auch sie schützen nicht sicher vor späterem Zwist. Nachbarschaftsstreitigkeiten sind einer der häufigsten Gründe, warum Menschen vor Gericht ziehen – deshalb will es wohlüberlegt sein, mit wem man sich eine gemeinsame Hauswand teilt. Gibt es schon in der Planungsphase Meinungsverschiedenheiten, empfiehlt die Postbank, sollten potenzielle Nachbarn den Einstieg ins gemeinsame Bauvorhaben besser noch einmal überdenken: „Letztlich ist das Ganze vergleichbar mit der Suche nach dem passenden Lebensgefährten. Mit dem wohnt man schließlich auch viele Jahre unter einem Dach.“

Beim Kauf von Grundstücken gilt: Ist ein Objekt in die engere Wahl gekommen, sollte man das Grundbuch daraufhin überprüfen, ob das Grundstück frei von Belastungen ist. „Bestehende Geh- oder Überfahrtsrechte von Nachbargrundstücken könnten beispielsweise zur Folge haben, dass Nebengebäude an bestimmten Standorten nicht errichtet werden dürfen“, erläutert Stüven. Mitunter sind auch die gemäß örtlichem Baurecht geltenden Abstandsflächen an die angrenzenden Grundstücke übertragen, so dass die Bebaubarkeit der Fläche deutlich eingeschränkt ist.

Unbedingt geklärt werden sollte, ob der Erwerber der Immobilie noch zur Beteiligung an Erschließungskosten für Straßen- und Sielbau herangezogen werden kann. Auskunft hierüber erteilt das Abgabenamt der Kommune. Wer auf Nummer sicher gehen will, lässt sich dort eine Freistellungsbescheinigung ausstellen. Ob das Grundstück frei von Altlasten ist, erfährt man beim Umweltamt.(ddp/AP)

Über Fördermöglichkeiten kann sich der angehende Bauherr auf einer Internetseite der Verbraucherzentralen informieren: www.baufoerderer.de

Thomas Voigt, Veronika Csizi