Immobilien: Wie Mieter ins Schleudern kommen

WAS STEHT INS HAUS?

Am 1. November 1959 haben wir mit der „… Wohnungsbaugesellschaft“ einen Dauermietvertrag abgeschlossen. Im Vertrag wird dem Mieter das Mitbenutzungsrecht einer Waschküche eingeräumt. Nun hat die Gesellschaft beschlossen, die Waschküche zu schließen. Dies ist deshalb ärgerlich, weil sich in der Wohnung kein Anschluss für eine Waschmaschine befindet und auch Trockenmöglichkeiten nicht gegeben sind, da die Wohnung nur über ein innenliegendes Bad ohne Fenster verfügt. Was kann ich jetzt tun? Gibt es schon ein Urteil, auf das ich mich berufen könnte?

WAS STEHT IM GESETZ?

Der Vermieter hat nach dem Gesetz dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Was der vertragsgemäße Gebrauch ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Wenn daher im Mietvertrag dem Mieter ein Mitbenutzungsrecht an der Waschküche eingeräumt wurde, dann gehört die Nutzung der Waschküche zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist somit auch Vertragsbestandteil. Wenn die Waschküche einseitig durch den Vermieter geschlossen wird, ist das eine vertragswidrige Handlung, die dem Mieter die Wahrnehmung mietvertraglicher Rechte ermöglicht. So kann der Mieter auf Wiedereinräumung der Nutzungsmöglichkeit der Waschküche bestehen. Soweit technische oder bauliche Gründe zur Schließung führten, hat der Vermieter diese Ursachen zu beheben. Solange die Waschküche nicht benutzbar ist, ist die Mietsache mangelhaft. Dies berechtigt den Mieter zur Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung, die aufgrund des Funktionswertes der Waschküche nicht unerheblich ist. Die Gerichte akzeptieren zwischen 5 und 20 Prozent Mietminderung. Zudem kann der Mieter bis zur Wiedereinräumung der Nutzung einen Teil der Miete zurückbehalten, um wegen der Wiederherstellung Druck auf den Vermieter auszuüben. Muss der Mieter die Wäsche nunmehr in eine Wäscherei bringen, ist der Vermieter für die dadurch verursachten Mehrkosten schadensersatzpflichtig.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Es kommt immer wieder vor, dass ein Vertragspartner meint, er könnte vertragliche Rechte einseitig aufheben oder ändern. Die einseitige Schließung der Waschküche wäre nur möglich, wenn ihre Nutzung nicht Vertragsbestandteil wäre, sondern diesbezüglich nur eine Gestattung zur Nutzung vorliegen würde. Diese wäre aus sachlichen Gründen jederzeit widerrufbar. Eine Vertragsregelung kann dagegen nur im Einvernehmen aufgehoben oder geändert werden. So liegt der Fall hier. Da das Mietverhältnis inzwischen über 50 Jahre andauert, kann von einer Gestattung nicht mehr die Rede sein. Es dürfte für die Wohnungsbaugesellschaft im Übrigen ein Leichtes sein, Alternativen für das Wäschetrocknen anzubieten und den Mietern einen Waschmaschinenanschluss zu installieren. Dies wären die Voraussetzungen für eine vernünftige Einigung.