Mieterstadt Berlin: Wohnen wird teurer – wieder einmal

Nehmen wir mal die Ackerstraße in Mitte: Die war einst eine Straße der armen Leute mit düsteren Mietskasernen und überbelegten Wohnungen. Doch heute werden für eine Bleibe in der Straße schon mal 14 Euro verlangt und bezahlt – pro Quadratmeter Wohnfläche und ohne Nebenkosten. Das ist fast drei Mal so viel wie die 4,75 Euro, die der Berliner Mietspiegel als Durchschnittsmiete für die gesamte Stadt definiert. Und dabei handelt es sich noch nicht einmal um einen Einzelfall: Auch ums Eck, an der viel befahrenen und entsprechend lauten Torstraße verlangen Vermieter ohne mit der Wimper zu zucken 10 Euro pro Quadratmeter.

Die Beispiele zeigen: Wohnen in Berlin wird teurer – jedenfalls ist das die Aussage des ersten „Residential City Profile Berlin“, den das Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) jetzt vorgelegt hat. Danach betrug die durchschnittliche Angebotsmiete in Berlin, also die Miete, zu denen Wohnungen am Markt angeboten wurden, in der ersten Hälfte dieses Jahres 6,05 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Um das herauszufinden, untersuchten die Fachleute, wie viel Miete die Eigentümer für frei werdende Wohnungen verlangen. Der Wert liegt höher als der Durchschnittswert im Mietspiegel, weil letzterer auf der Basis bestehender Mietvertragsverhältnisse ermittelt wird.

Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2007 stieg die durchschnittliche Angebotsmiete laut Jones Lang LaSalle um 15 Cent oder 2,5 Prozent an. Dass der Anstieg nicht sogar noch deutlicher ausgefallen ist, begründet Roman Heidrich von JLL damit, „dass viele Investoren, die in Berlin Wohnungen gekauft haben, schon in den Jahren davor ihre Mietsteigerungen realisiert haben“.

Allerdings verläuft die Entwicklung je nach Bezirk sehr unterschiedlich. Die höchsten Durchschnittsmieten, so Heidrich und sein Team, werden in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 7,45 Euro pro Quadratmeter verlangt. Deutlich gestiegen ist der Durchschnittswert im Vergleich zum Vorjahr auch in Mitte (um zehn Prozent auf 6,40 Euro) und in Friedrichshain-Kreuzberg (um knapp sechs Prozent auf 6,35 Euro). „Gerade in Friedrichshain-Kreuzberg“, sagt Heidrich, „sind verstärkt Tendenzen zu beobachten, die Prenzlauer Berg in den letzten 15 Jahren durchlebt hat.“ Eine rege kulturelle Szene hat Investoren auf den Bezirk aufmerksam gemacht. Jetzt erwerben und sanieren diese Gründerzeithäuser – und erhöhen danach die Miete.

Die Folge: Menschen, die sich diese hohen Mieten nicht leisten können oder wollen, wandern ab – zum Beispiel nach Neukölln-Nord. Dass der auch „Kreuzkölln“ genannte Kiez um den Reuterplatz im Kommen ist, bestätigen die Zahlen der Marktforscher: Während in anderen Teilen Neuköllns im Durchschnitt eine Miete von weniger als fünf Euro verlangt wird, sind es rund um Hobrecht- und Friedelstraße immerhin zwischen fünf und sechs Euro. Umgekehrt verläuft die Entwicklung in Lichtenberg, wo die verlangte Durchschnittsmiete laut JLL von 5,70 auf 5,30 Euro gesunken ist. Wenig Spielraum für Mieterhöhungen sieht Heidrich auch für den anderen großen Plattenbaubezirk, Marzahn-Hellersdorf.

Allerdings: Auf ein methodisches Problem der JLL-Untersuchung macht indes Manfred O. Stelter, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger und Mitglied im Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte, aufmerksam: „Die Angebotsmiete ist nicht mit der abgeschlossenen Miete identisch.“ Nach seiner Erfahrung passiert es immer wieder, dass Eigentümer die ursprünglich verlangte Miete nicht durchsetzen können und letzten Endes doch weniger akzeptieren als ursprünglich verlangt. Grundsätzlich aber, sagt Stelter, entwickle sich der bisherige Mietermarkt in manchen Bereichen tatsächlich hin zu einem Vermietermarkt. Das gelte besonders für große, sanierte und gut ausgestattete Gründerzeitwohnungen – eben zum Beispiel für solche in der Ackerstraße.