Wohnungskauf: Schnell zum Schlüssel

WAS STEHT INS HAUS?

Ich möchte eine Eigentumswohnung kaufen und möglichst schnell einziehen. Der Verkäufer will mir aber erst die Schlüssel geben, wenn ich bezahlt habe. Ich habe außerdem gehört, dass ich erst Eigentümerin der Wohnung bin, wenn ich im Grundbuch eingetragen bin. Das soll aber einige Monate dauern. Solange möchte der Verkäufer wiederum nicht auf den Kaufpreis warten. Zudem möchte ich die Grundschuld, die im Grundbuch der Wohnung steht, nicht übernehmen. Sie soll gelöscht werden. Hierzu will der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises verwenden. Wie lässt sich das regeln?

WAS STEHT IM GESETZ?

Es bietet sich an, den Kaufpreis für die Wohnung über ein so genanntes Notaranderkonto abzuwickeln. Im Kaufvertrag wird dann zunächst ein fester Zeitpunkt vereinbart, zu dem der Kaufpreis auf dieses Treuhandkonto einzuzahlen ist. Ist das Geld hinterlegt, so erhalten Sie die Schlüssel, müssen aber dann auch schon Abgaben wie das Wohngeld zahlen. Im Kaufvertrag wird auch geregelt, wann der Kaufpreis an den Verkäufer auszuzahlen ist. In Ihrem Fall wird zunächst die Auszahlung davon abhängen, dass die Eigentumserwerbsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies geschieht in der Regel schnell. Diese Vormerkung sichert den Käufer ab und bewirkt praktisch eine Grundbuchsperre: Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist gesichert. Sie hängt nur noch davon ab, wann der Grundbuchbeamte sie vornimmt. Zur Auszahlung des Kaufpreises ist es aber auch notwendig, dass der Notar von der Bank erfahren hat, welche Beträge er zur Löschung der Grundschuld an die Bank zu zahlen hat. Schließlich muss in der Regel auch die Zustimmung des Wohnungseigentumsverwalters vorliegen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt werden. Gleichzeitig wird der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums beantragen, den Ablösebetrag an die Bank zahlen und die Löschung der Grundschuld beantragen. Das Zusammenspiel von Notaranderkonto und Vormerkung ermöglicht so einen frühen Besitzübergang.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Mit der Abwicklung über ein Notaranderkonto lässt sich der Interessengegensatz „Geld gegen Eigentum“ bei Immobilien gut auflösen. Der Käufer kann den Kaufpreis beruhigt auf das Treuhandkonto einzahlen, da er sicher sein kann, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst erhält, wenn dem Eigentumserwerb des Käufers nichts mehr im Wege steht. Der Verkäufer kann dem Käufer die Schlüssel übergeben, nachdem der Kaufpreis eingezahlt wurde, da er den Kaufpreis erhält, sobald die Ablösebeträge feststehen und der Verwalter zugestimmt hat.

Wenn der Einzug noch schneller gehen soll, wird nicht die Eintragung der Vormerkung abgewartet, sondern nur als Bedingung vermerkt, dass die Eintragung „sichergestellt“ ist. Da die Eintragungen im Amt in zeitlicher Reihenfolge zu bearbeiten sind, ist dies dann der Fall, wenn keine anderen Anträge vorgehen.