Immobilien: Zahlenwerk mit Tücken

Kein Thema entzweit Mieter und Vermieter so häufig wie die Nebenkostenabrechnung. Mal sind einzelne Positionen strittig, mal der Zugang der Abrechnung, der Verteilerschlüssel oder die Höhe der Nachzahlung. Ein Überblick zu den häufigsten Streitpunkten:

ABRECHNUNGSFRIST

„Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungsjahres zugehen“, erklärt Mietfachanwalt Dirk Clausen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Ausnahme: Er hat die Verspätung nicht zu vertreten. „Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er die Rechnungen des Versorgungsunternehmen nicht rechtzeitig erhält“, so Clausen.

ZUGANG

Die Abrechnung über 2011 muss bis zum 31.12.2012 zugegangen sein. Ein typischer Fall: Der Mieter erklärt, keine Abrechnung erhalten zu haben. Der Vermieter hält dagegen, er habe die Abrechnung – im Beisein eines Zeugen – in den Briefkasten der Post eingeworfen. Reicht das als Nachweis? „Nein“, sagt Hermann-Josef Wüstefeld vom Deutschen Mieterbund. Der Vermieter müsse den korrekten Zeitpunkt des Zugangs beweisen. Als zugegangen gilt die Abrechnung erst, wenn sie in den „Machtbereich“ des Mieters gelangt ist, also zum Beispiel in dessen Briefkasten. Dass und wann sie zur Post gegeben worden sei, besage nichts.

ZURÜCKBEHALTUNGSRECHT

Gibt es Unstimmigkeiten über die Abrechnung und der Vermieter gibt nicht nach, ist der Mieter versucht, die Vorauszahlungsbeträge für die Betriebskosten einzubehalten. Darf er das? „Nein“, erklärt Mieterbund-Jurist Wüstefeld. „Es kann aber ein Zurückbehaltungsrecht am Nachzahlungsbetrag oder an einem Teil der Nachzahlung in Betracht kommen.“ Kürzt der Mieter die laufenden Vorauszahlungen und summiert sich der Betrag am Ende auf mehr als zwei Monatsmieten, riskiert er die Kündigung.

UMLAGESCHLÜSSEL

Wird in einem Mehrfamilienhaus nach Personenzahl, Wohneinheiten, Quadratmetern oder Verbrauch abgerechnet? „Früher konnte der Vermieter den Maßstab einseitig nach billigem Ermessen bestimmen, wenn vertraglich keiner vereinbart war“, weiß Anwalt Clausen. Für alle seit 1.9.2001 geschlossenen Verträge ist nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Ausnahme: Kosten für Heizung und Warmwasser werden nach Verbrauch kalkuliert. Kosten für Müll, Kaltwasser, Kanal und Allgemeinstrom werden oft nach Personenzahl umgelegt; wenn vorher vereinbart, ist das zulässig.

Und darf der Vermieter den im Mietvertrag fixierten Verteilerschlüssel einseitig ändern? „Grundsätzlich kann der vereinbarte Schlüssel bei den kalten Betriebskosten nur im gegenseitigen Einvernehmen geändert werden“, sagt Norbert Eisenschmid, ebenfalls Jurist beim Deutschen Mieterbund. „Anders aber, wenn durch die Änderung einem unterschiedlichen Verbrauch oder einer unterschiedlichen Verursachung Rechnung getragen werden soll, etwa bei Wasser und Abwasser oder bei Müll.“ Voraussetzung ist, dass im Mietvertrag die Änderung vorgesehen ist und die Gründe – zum Beispiel Nachwuchs – dort genannt werden.

MINDESTANFORDERUNGEN

Jede Abrechnung muss ordnungsgemäß sein. Mindestanforderungen sind: Angabe der Wohnung und des Abrechnungszeitraums, der Betriebskostenarten und des Umlagemaßstabs, Angabe der Gesamtkosten und der auf den Mieter entfallenden Kosten sowie der geleisteten Vorauszahlungen und des Endergebnisses – Nachzahlung oder Rückzahlung.

Enthält die Abrechnung nicht alle Angaben, kann und sollte der Mieter sie zurückweisen. Die Frist zum Abrechnen wird dadurch nicht unterbrochen. Der Vermieter riskiert daher die einjährige Abrechnungsfrist zu überschreiten und auf Nachzahlungsforderungen sitzenzubleiben. Kai Althoetmar