Wirtschaft: Mehr Transparenz, mehr Vergleichbarkeit der Preise

KÖLN .Am 1.Januar 1999 wird mit dem Start der dritten Stufe der Europäischen Währungsunion (EWU) der Euro in den elf Teilnehmerstaaten als neue, einheitliche Währung eingeführt.Welche Veränderungen bringt die Währungsunion speziell für die Immobilienmärkte mit sich?

Die Immobilienbranche zeichnet sich durch eine lokal und regional geprägte Struktur aus.Immobilienpreise und Mieten werden vor allem durch Determinanten wie die Bevölkerungsentwicklung, regionale Kaufkraft sowie die Lage beeinflußt, die unabhängig von der Euroeinführung sind.

Die hieraus folgenden Besonderheiten bei Angebots-, Nachfrage- und Preisentwicklungen bestehen schon im gegenwärtigen D-Mark-Raum und werden auch im größeren Eurowährungsgebiet nicht verschwinden.Allerdings wird die Einführung des Euros über zwei Kanäle Einfluß auf die Immobilienmärkte nehmen: über die Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und durch Effekte auf die Handlungen der Marktteilnehmer.

Bei ersteren ist vor allem an makroökonomischen Größen gedacht: das Wirtschaftswachstum, die Beschäftigungshöhe, das Zinsniveau und die Inflationsrate.Sie werden nach Einführung des Euro von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und vom wirtschaftspolitischen Kurs der Mitgliedstaaten determiniert.

Unter der Voraussetzung, daß die europäische Notenbank konsequent das Ziel der Preisniveaustabilität verfolgt und die Regierungen an ihrem bisherigen Reformkurs festhalten, wird sich der Euro positiv auf die genannten Variablen auswirken: Die Zinsen und die Inflationsrate werden auf ihrem niedrigen Niveau verharren.

Im Zusammenspiel mit strukturellen Reformen ist dann auch eine eurobedingte Zunahme des Wirtschaftswachstums und der Beschäftigung zu erwarten.Hierdurch wird die Kaufkraft gestärkt, so daß die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Wie sich jedoch die wichtigen makroökonomischen Variablen entwickeln werden, hängt entscheidend von Geldpolitik der EZB und der Wirtschaftspolitik der Teilnehmerstaaten ab.Die so vorgezeichnete Entwicklung wird wiederum - positiv oder negativ - auf die Immobilienmärkte ausstrahlen.

Darüber hinaus werden auch Faktoren Einfluß ausüben, die nicht - oder nicht allein - mit dem Euro zu tun haben.

Wichtig sind die steuerrechtlichen Regelungen.So werden zum Beispiel die am 1.Januar 1997 in Kraft getretene Erhöhung der Grunderwerbsteuer von zwei auf 3,5 Prozent, das Auslaufen der Sonderabschreibungen für die neuen Bundesländer Ende 1998 und die geplante Senkung der Abschreibung für vermietete Neubauten von fünf auf drei Prozent in ihren Auswirkungen auf die Immobilienmärkte für gravierender gehalten als die Einführung des Euros.Dies gilt ebenso für die steuerlichen Neuregelungen hinsichtlich der Verlustzuschreibung.Sie wird sich dämpfend auf die Nachfrage nach Immobilien in den neuen Bundesländern auswirken.Die allgemeine Konjunktur schlägt sich in der Ertragslage der Unternehmen und in der Höhe des verfügbaren Einkommens der Haushalte nieder.Schließlich spielen demographische Trends sowie Entwicklungen in der Arbeitswelt für die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien eine wesentliche Rolle.Beispielhaft seien hier die wachsende Bedeutung von Single-Haushalten und der tendenzielle Rückgang des durchschnittlichen Büroflächenverbrauchs pro Kopf genannt.

Der Euro wird sich aber nicht nur indirekt auf die Immobilienbranche auswirken.Daneben wird die neue Gemeinschaftswährung das Geschehen und das Verhalten der Akteure auf den Immobilienmärkten auch direkt tangieren.Im einzelnen zeichnen sich die folgenden Entwicklungen ab

Für Anbieter und Nachfrager beseitigt die neue gemeinsame Währung in den elf Teilnehmerstaaten das Wechselkursrisiko mit der Folge, daß auch die Kosten für dessen Absicherung entfallen.Der Euro wird aufgrund der erhöhten Transparenz und der besseren Vergleichbarkeit von Preisen und Renditen Investitions- und Mietentscheidungen erleichtern und den innereuropäischen Standortwettbewerb erhöhen.Grenzüberschreitende Immobilienanlagen werden für institutionelle Investoren an Attraktivität gewinnen, weil die im Vergleich zu Deutschland oftmals höhere Rendite der Objekte im europäischen Ausland dann nicht mehr durch das Wechselkursrisiko belastet wird.Ferner sprechen auch Aspekte der Risikostreuung für ein Auslandsengagement.

Der zunehmenden Renditekonkurrenz ab dem 1.Januar 1999 wird sich der heimische Markt nicht entziehen können, so daß mittelfristig steigende Immobilienrenditen in Deutschland zu erwarten sind.Bei alles in allem stagnierenden Mieten für gewerbliche Objekte kann dieser Effekt nur über ein Absinken ihrer Verkehrswerte erreicht werden, so daß auch mit Druck auf die im europäischen Maßstab zu hohen deutschen Baukosten zu rechnen ist.Verbleibende Unterschiede und Besonderheiten bei rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen in Europa, aber auch Sprachbarrieren werden bestehende Renditedifferenzen in naher Zukunft jedoch nicht völlig einebnen können.

Darüber hinaus wird sich auch ein Perspektivenwechsel bei der Renditedefinition einstellen: Im Gegensatz zu der in Deutschland herrschenden Auffassung, wonach sich die Rendite aus der Zusammenschau von Mieterträgen und Wertsteigerungen der Immobilieninvestition errechnet, beziehen Investoren aus dem Ausland lediglich die Nettomieterträge in die Kalkulation dieser Größe ein.Hierauf werden sich die Anbieter von Immobilien zur Kapitalanlage einstellen müssen.

Auf das Verhalten privater Anleger und Eigennutzer wird die neue Gemeinschaftswährung dagegen kaum Einfluß nehmen.Diese treffen - anders als institutionelle Investoren - Entscheidungen über einen Immobilienkauf in der Regel nicht nach dem Kriterium der Renditemaximierung.

Für beide Gruppen von Nachfragern bringt der Euro Vorteile bei der Finanzierung ihrer Immobilieninvestitionen mit sich.Der Wegfall des Wechselkursrisikos erweitert nämlich nicht nur das Anlagespektrum, sondern auch die Finanzierungsmöglichkeiten und ermöglicht so eine Diversifizierung der Finanzmittelaufnahmen.Aufgrund der einheitlichen Währung können Immobilienprojekte in einem Land der EWU beispielsweise auch von Banken eines anderen Teilnehmerstaates finanziell begleitet werden.In der Tendenz wird sich so auch die Konkurrenz zwischen den Banken im Bereich der Immobilienfinanzierungen erhöhen und folglich der Druck auf die Zinsmargen weiter zunehmen.Der Abwärtstrend bei den Hypothekenzinsen dürfte sich daher nach der Einführung des Euros fortsetzen.Darüber hinaus nehmen auch die Anforderungen an die Qualität der durch (Hypotheken-)Banken erbrachten Dienstleistungen weiter zu.Insbesondere institutionelle Investoren werden in zunehmendem Maße eine für sie maßgeschneiderte Finanzierungslösung fordern.

Auch wenn die Währungsunion auf den regional geprägten Immobilienmärkten keine revolutionären Veränderungen auslösen wird, sind die direkten und indirekten Einflüsse des Euros auf diese Branche nicht zu unterschätzen.Indem die neue Währung die Preistransparenz und -vergleichbarkeit fördert, erhöht sie den europaweiten Konkurrenzdruck auf vielen Feldern: bei den Baukosten, den Renditen und den Finanzierungsmodalitäten.Der Trend zur Expansion in und nach Euroland ist auch bei den Hypothekenbanken unübersehbar, wie die kontinuierliche Zunahme des Darlehensneugeschäftes in Europa und die Eröffnung von Niederlassungen und Repräsentanzen nachdrücklich bestätigt.

Der Autor ist Mitglied des Vorstandes der Rheinboden Hypothekenbank AG

KLAUS BÖHLHOFF (HB)