Wirtschaft: Reits spalten Branche und Regierung Hungrig auf Berlin

Noch in diesem Jahr will die Bundesregierung die gesetzlichen Grundlagen für die Einführung sogenannter Reits (Real Estate Investment Trust) schaffen. Das sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, deren Gründung und Betrieb strengen Auflagen genügen und von denen sich die Immobilienbranche mehr Transparenz verspricht. Unklar ist allerdings noch, ob die Regierung den Gesetzentwurf, wie geplant, in der kommenden Woche im Kabinett verabschieden kann. Denn Union und SPD streiten über die Einbeziehung von Wohnimmobilien in die Reits. In der SPD haben sich diejenigen durchgesetzt, die Wohnungen außen vor lassen wollen. Sie befürchten unkalkulierbare Risiken für Mieter.

Weil aus Sicht der Union die Einführung von Reits ohne die Möglichkeit, Wohnimmobilien einzubeziehen, keinen Sinn ergibt, werden nun Mischformen diskutiert. So könnten Reits verpflichtet werden, mindestens 80 Prozent Gewerbeimmobilien in den Gesellschaften zu führen. Doch der Mieterbund warnt: „Die Mischform-Debatte darf nicht dazu führen, dass Wohnungsbestände durch die Hintertür doch wieder im großen Stil für Reits mobilisiert werden.“

Die Unions-Finanzpolitiker fürchten, dass ausländische Finanzinvestoren in großem Stil deutsche Wohnungen kaufen und in ausländische Reits einbringen, wenn ihnen dieser Weg in Deutschland versperrt wird. Sie haben dabei auch Kommunen im Blick, die nach dem Dresdener Vorbild darüber nachdenken, ihre Wohnungen an Investoren zu verkaufen, um Schulden zu tilgen. Statt diese mit Steuergeldern errichteten Wohnungen an ausländische Investoren zu verkaufen, will die Union mit Reits Anreize für deutsche Privateigentümer schaffen.

Diskutiert wird auch die Gründung von kommunalen Reits. Kommunen, die ihre Wohnungsbestände verkaufen wollen, den Einfluss aus sozialen Überlegungen aber nicht ganz aus der Hand geben wollen, könnten gemeinsam oder mit Banken Reits gründen und die Anteile an die Börse bringen. Wenn sie zehn Prozent der Anteile (der nach Gesetz höchstmöglichen Beteiligung Einzelner) im Kommunalbesitz halten, hätten sie auch weiterhin ein Mitspracherecht bei der Bewirtschaftung der Bestände. asi

Ausländische Finanzinvestoren haben die Berliner Wohnungsbaugesellschaften in Visier genommen. „Wir wären der ideale Partner für Berlin“, sagte Ulrich Weber, der als Geschäftsführer der Gagfah-Gruppe für das milliardenschwere Akquisitionsprogramm der Gesellschaft zuständig ist, dem Tagesspiegel am Sonntag. „Es gibt für uns kein Limit, wir wollen jedes Jahr 1,4 Milliarden Euro in deutsche Wohnimmobilien investieren“, sagte Weber. „Wenn in Berlin eine größere Gesellschaft auf den Markt käme, wäre das für die Gagfah kein Problem, sondern eine Chance.“

Auch der US-Finanzinvestor Cerberus buhlt um die Wohnungen. „Berlin ist ein Zukunftsstandort, an dem Cerberus mittel- bis langfristig eine starke Präsenz anstrebt“, sagte Michael Hermes, Leiter des Immobilienbereichs der Cerberus Deutschland Beteiligungsberatung, am Rande einer Veranstaltung in Berlin. „Kämen weitere städtische Wohnungsbestände in Berlin auf den Markt, würden wir kaufen.“ Dabei werde man „auch sehr große Transaktionen bewältigen“.

Wenn es nach den Richtern am Bundesverfassungsgericht ginge, die vor zwei Wochen weitere Finanzhilfen für Berlin verweigerten, sollte Berlin die Angebote der Finanzinvestoren annehmen und mit dem Geld wenigstens einen Teil seines Schuldenbergs von 61 Milliarden Euro abbauen. Berlins Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) hat in einer internen Studie ausrechnen lassen, wie viel der Verkauf der 270 000 Wohnungen der sechs Berliner Wohnungsbaugesellschaften einbringen würde, und ist auf 4,2 Milliarden Euro gekommen. Doch Sarrazin steht in dieser Frage ziemlich alleine da. Eine weitere Privatisierung, so die Botschaft der bisherigen Koalitionsverhandlungen zwischen SPD und Linkspartei/PDS, soll es nicht geben.

Experten sehen das anders. „Berlin würde gut daran tun, seine Wohnungsbestände jetzt zu verkaufen“, sagte Christian Schulz-Wulkow, Partner bei der Unternehmensberatung Ernst & Young Real Estate, dieser Zeitung. „Der Zeitpunkt könnte nicht günstiger sein.“ Auch für Immobilien mittlerer und einfacher Qualität ließen sich derzeit Spitzenpreise erzielen. „Selbst für Plattenbauten gibt es Käufer“, sagte Schulz-Wulkow.

„In Berlin ist es extrem“, weiß Germano Tullio von der Immobilienberatungsgesellschaft BulwienGesa. „Hier gibt es das größte Nachfragepotenzial.“ Anders als in München, Hamburg oder Stuttgart seien die Einstiegspreise noch günstig. Die Investoren hoffen auf steigende Mieteinnahmen und hohe Wiederverkaufswerte. „Es kommen immer mehr Interessenten“, erzählt Tullio. Sie seien bereit, „horrende Preise“ zu zahlen. „Es grassiert die Angst, zu spät zu kommen.“

Doch der Boom könnte bald zu Ende sein. Tullio schätzt, dass die Preise nur noch bis Mitte 2007 anziehen werden. „Irgendwann muss Schluss sein“, meint er. Auch Helmut Trappmann, Leiter des Immobilienbereichs bei der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC), ist skeptisch. „Der Markt ist noch gut“, sagt er. „Wir gehen aber davon aus, dass die Preise sinken, wenn nicht im nächsten Jahr, dann im übernächsten.“

Andere Städte haben es vorgemacht – allen voran Dresden, das im März seinen gesamten Wohnungsbestand an den amerikanischen Finanzinvestor Fortress verkaufte, die Muttergesellschaft der Gagfah (siehe Text rechts). Seit dem Jahr 2000 haben Bund, Kommunen und Unternehmen mehr als eine Million Wohnungen verkauft – 800 000 davon an ausländische Investoren.

Trappmann von PwC glaubt, dass der Verkauf weitergeht. Gerade hat er eine Studie veröffentlicht, nach der vier von zehn Kommunen planen, ihren Wohnungsbestand weiter zu reduzieren. Die Stadt Freiburg hat bereits beschlossen, 9000 Wohnungen verkaufen, das Land Nordrhein-Westfalen will sogar rund 100 000 Wohnungen losschlagen.

Auch Berlin hat schon verkauft. 1993 gab es noch mehr als 530 000 städtische Wohnungen. Die Gehag wurde 1998 als erste Wohnungsbaugesellschaft veräußert. Vor zwei Jahren war die GSW mit 65 000 Wohnungen dran (siehe Grafik). Heute gehören rund 15 Prozent des Wohnungsbestandes in Berlin den sechs städtischen Unternehmen DeGeWo (mit rund 60 000 Wohnungen das größte), Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land und Wohnungsbaugesellschaft Mitte WBM. Die wirtschaftliche Lage der Unternehmen ist weitgehend stabil. Lediglich die WBM gilt als Sanierungsfall, die Stadt und Land sieht nach Ansicht der Finanzverwaltung „nicht ganz rosig“ aus. Zusammen sind die Unternehmen mit fast acht Milliarden Euro verschuldet, dem stehen Gebäudewerte von rund 15 Milliarden Euro gegenüber.

Mieterschützer trommeln gegen einen weiteren Verkauf. Sie befürchten, dass die Käufer die Mieten drastisch erhöhen, um ihre angestrebte Rendite zu erreichen. „Reine opportunistische Finanzinvestoren müssen 20 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital und mehr erzielen“, sagt auch Schulz-Wulkow von Ernst & Young. Doch es seien auch einige eher konservative Spieler im Markt – Pensionskassen, Versicherungen und Immobiliengesellschaften (Reits) –, die mit Renditen zwischen sechs und zwölf Prozent rechneten. Auch die Investoren versuchen zu beschwichtigen. „Wir halten uns an den gesetzlich verankerten Mieterschutz“, heißt es bei Cerberus. Und Gagfah-Geschäftsführer Weber verspricht, sich mit einer Kapitalrendite „um die fünf Prozent pro Jahr“ zufrieden zu geben.

S. Kaiser[H. Mortsiefer], C. van Lessen