Wirtschaft: Wohnraum im Depot

Sie gehören in jedes ausgewogene Depot: Immobilien. Neben Aktien, Festverzinslichen und Spareinlagen zählen sie zu den Bestandteilen eines langfristig orientierten Portfolios. Der einfachste Weg, Haus und Grund ins Depot zu holen, ist der Kauf von Immobilienfonds. Doch viele Anleger denken bei der Altersvorsorge auch darüber nach, wie und wo sie im Alter wohnen wollen oder ob sie ihre Rente mit Mieteinnahmen aufbessern sollten. Während sich Wertpapiere schon mit einem Mausklick kaufen und verkaufen lassen, schrecken viele vor dem scheinbar komplizierten Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zurück.

Aber: Immobilien zu kaufen war noch nie so einfach wie heute. Die Zinsen sind auf einem historisch niedrigen Niveau, und auch die Preise sind in den vergangenen Jahren von einem Allzeithoch auf teilweise erschwingliche Beträge gesunken. Zudem ist das Angebot umfangreich. Sogar der Staat zahlt Immobilienkäufern noch Zuschüsse, wenn sie das Haus selbst nutzen – und der Fiskus gewährt Steuervorteile, wenn der Käufer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt und saniert.

Sollte man also jetzt kaufen?

Wer eine Immobilie erwerben will, muss entscheiden, ob er sie selbst nutzen oder zunächst vermieten will. Im ersten Fall bekommt er derzeit noch die Eigenheimzulage. Dieser Zuschuss wird acht Jahre lang in jährlichen Raten ausgezahlt und bringt einer Familie mit zwei Kindern 22800 Euro. Allerdings gehen alle Experten davon aus, dass die Zulage in der kommenden Legislaturperiode gestrichen wird – unabhängig vom Wahlausgang.

Wer eine Immobilie erwirbt, um sie zu vermieten, profitiert allenfalls beim Erwerb denkmalgeschützter Objekte oder von Häusern in Sanierungsgebieten von Steuervorteilen. Diesen stehen jedoch höhere Kosten (Denkmalpfleger reden bei allen Maßnahmen mit) sowie geringere Mieteinnahmen (in Sanierungsgebieten deckeln die Kommunen deren Höhe) gegenüber. Oft fällt diese Bilanz zu Lasten der Hauseigentümer aus. Experten wie Steuerberater Detlef Haritz sehen darin deshalb nur Projekte für „Liebhaber alter Häuser, die nicht auf den Euro schauen“.

Eine ernüchternde Bilanz mussten auch fast alle Käufer von Eigentumswohnungen ziehen, die in den neunziger Jahren die Objekte erwarben: Nach einer Untersuchung der Marktforscher von Feri sind deren Preise in allen Ballungsgebieten außer Dortmund von 1994 bis 2004 jährlich zwischen 0,8 Prozent (Bonn) und 4,3 Prozent (Erfurt) gesunken. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte meldet für Berlin sogar eine Halbierung der Preise in diesem Zeitraum.

Die gute Nachricht: Nach Auffassung von Feri sollen die Preise nun wieder steigen – in Berlin um 2,2 Prozent jährlich. Kritischere Stimmen, wie die Marktforscher der Deutsche Bank Research, sehen dagegen weiter fallende Preise auf Grund des wachsenden Angebots. Denn ausländische Finanzinvestoren haben große Wohnungsbestände erworben und wollen diese ihren Mietern verkaufen. Das dürfte auf die Preise drücken. Besonders in Berlin, wo die Nettohaushaltseinkommen sinken und deshalb immer weniger Menschen Immobilien erwerben können.

Wohnungskäufer sollten also Kosten und Folgekosten des Erwerbs mit den bisher anfallenden Mietbelastungen vergleichen: Ist die Zinsbelastung so hoch wie die bisherige Nettokaltmiete? Kann man sich außerdem die „Sparquote“, also die zusätzlich fällige Tilgung des Kredits sowie eine Reparaturrücklage leisten?

Begehrter als Wohnungen sind Eigenheime, weil sie häufig einen Garten und eine Terrasse haben und dadurch mehr Wohnkomfort bieten. Zudem muss man sich nicht mit anderen Wohnungseigentümern ein Haus teilen. Deshalb sind die Preise in prosperierenden Regionen seit 1994 gestiegen: In Bonn um 2,9 Prozent, in Frankfurt am Main um 3,2 Prozent und in Düsseldorf um 3,2 Prozent. In Berlin dagegen gingen die Preise (minus 4,8 Prozent) zurück.

Diese Beispiele zeigen: Der Erfolg von Immobilien-Investitionen hängt vom wirtschaftlichen Umfeld ab. In Wachstumsregionen steigen die Preise, weil es die Menschen dort hinzieht und die Haushalte über steigende Einkommen verfügen. Wer in wirtschaftlich schwachen Regionen investiert, geht eine Wette auf die Zukunft ein. Und deren Ausgang ist so ungewiss wie die Frage, ob an der Börse die Aktienkurse steigen – oder fallen.