Berliner Wohnungsbauflächen : Senat droht Grundstücksbesitzern mit Enteignung

Berlins Bausenatorin Lompscher möchte Privatgrundstücke in Entwicklungsgebiete einbeziehen. Doch Eigentümer wehren sich und wollen klagen.

Auf dem Gelände des Güterbahnhofs Köpenick sollen 1700 Wohnungen entstehen.
Auf dem Gelände des Güterbahnhofs Köpenick sollen 1700 Wohnungen entstehen.Foto: Thomas Loy

Das böse Wort Enteignung geht um. Beim Senat nimmt es niemand in den Mund, aber betroffene Grundstücksbesitzer reden davon, empören sich auf Internetforen und kündigen Widerstand an. Sie haben erfahren, dass in den städtebaulichen Entwicklungsgebieten, die Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) vorantreibt, um großflächig neue Wohnungen zu bauen, Enteignungen möglich sind. Gleichzeitig räumt sich der Senat per Verordnung ein Vorkaufsrecht ein. Damit sitzen viele Eigentümer in der Falle: Sie können eigentlich nur noch an das Land verkaufen, zu Konditionen, die der Senat diktiert. Man habe die „Wahl zwischen Pest und Cholera“, sagt Christian Maier, der ein Grundstück in Köpenick besitzt.

Kaufpreis reicht kaum für die Schuldentilgung

Maier, Ende 50, hat vor 20 Jahren ein Grundstück an der Seelenbinderstraße in Köpenick gekauft. 8600 Quadratmeter für rund zwei Millionen Euro. Maier riss einen alten Plattenbau ab und baute in Abstimmung mit dem Bezirk einen Supermarkt und eine Autowerkstatt, die Gebäude sind langfristig vermietet. Im vergangenen Jahr wurde Maier zu Gesprächen in die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eingeladen. Die Beamten erklärten ihm, man wolle sein Grundstück erwerben und darauf eine neue Schule bauen.

Für die Kinder aus den 1700 Wohnungen, die im „Entwicklungsgebiet Güterbahnhof Köpenick“ bis 2022 entstehen sollen. Das Gebiet, 58 Hektar groß, liegt zwischen den S-Bahnhöfen Köpenick und Hirschgarten. Es ist eines der großen Bauvorhaben des Senats.

Der Supermarkt von Christian Maier soll einer Schule Platz machen.
Der Supermarkt von Christian Maier soll einer Schule Platz machen.Foto: Thomas Loy

Maier, der mal Architektur studiert hat, machte Kompromissvorschläge: Er könne die Schule ja selber bauen und dann an das Land vermieten, oder die Schule werde auf einer Nachbarfläche gebaut, auf seinem Grundstück könnte dann ein Ärztehaus plus Wohnungen entstehen. Dann würde er Eigentümer bleiben. Der Senat lehnte ab. Stattdessen unterbreitete er ein Kaufangebot über 953 000 Euro. Das reiche kaum, um die Schulden zu tilgen, die auf dem Grundstück lasten, sagt Maier. Der Wert liege aktuell bei zehn Millionen Euro, weil es Baurecht für mehrstöckige Wohn- und Gewerbebauten gebe.

„Das ist eine kalte Enteignung, Hier werden Existenzen vernichtet.“ Die genannte Summe sei nicht der „endgültige Zahlbetrag“, heißt es in dem Schreiben des Senats. Wolle Maier ernsthaft verkaufen, werde die Senatsverwaltung ein Verkehrswertgutachten erstellen, darin würden „vorhandene Werte“ berücksichtigt, aber auch eventuelle „Wertminderungen“ wie „Aufbauten“ oder „Altlasten, die im Zuge der Entwicklungsmaßnahme zu beseitigen wären“. Am Ende könnte der Kaufpreis auch niedriger ausfallen. „Das gesamte Risiko trage ich“, sagt Maier.

Klage gegen das Vorkaufsrecht

Der Unternehmer will eine Normenkontrollklage gegen die Vorkaufsrechtsverordnung einreichen. Er kennt auch andere Eigentümer, die sich juristisch zur Wehr setzen wollen, darunter auch jüdische. Sie wehren sich dagegen, dass ihre Gewerbegrundstücke in das Entwicklungsgebiet einbezogen werden, obwohl gar keine Wohnungen geplant sind. Maier vermutet, der Senat habe das Gebiet so großflächig gezogen, um später möglichst hohe Ausgleichsabgaben für den Bau der Infrastruktur erheben zu können. Alle Privateigentümer – sofern sie nicht freiwillig verkaufen oder enteignet werden – müssen am Ende der Entwicklungsmaßnahme für den Wertzuwachs ihres Grundstücks und die neu geschaffene Infrastruktur bezahlen.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt auf Anfrage, allen Grundstückseigentümern – in Köpenick sind es rund 15 – würden Kaufangebote unterbreitet. Mit einem der jüdischen Eigentümer würden derzeit Gespräche über eine „Abwendungsvereinbarung“ geführt. Ursprünglich wollte die Senatsverwaltung auch Teile privater Gärten ins Entwicklungsgebiet aufnehmen, doch dagegen erhoben die Eigentümer bei einer Bürgerversammlung massiven Protest. Das Land wolle günstiges Gartenland aufkaufen, um es dann zu teurem Bauland umzuwidmen, hieß es. Die Planer machten einen Rückzieher.

Auch in Pankow sind Privateigentümer betroffen

Auch gegen die Pläne in dem noch weitaus größeren Entwicklungsgebiet Blankenburger Süden in Pankow formiert sich der Widerstand. Nachdem jahrelang nur städtische Rieselfelder bebaut werden sollten, tat der Senat vor Kurzem seine Absicht kund, das „Untersuchungsgebiet“ erheblich zu erweitern und die Erholungsanlagen „Familiengärten“ und „Blankenburg“, die teilweise mit Einfamilienhäusern bebaut sind, in die Planungen einzubeziehen. Dort sollen vor allem Straßen und Trassen für die Tram entstehen. Die Betroffenen sollen mit Ersatzflächen oder dem „vollen Wert“ ihrer Grundstücke entschädigt werden. Doch was der volle Wert ist, legt ein Gutachter des Senats fest.

Zuletzt wurden Grundstücke für die Verlängerung der Stadtautobahn nach Treptow enteignet. Ein Lebensmittel-Großhändler wehrte sich gegen den Verlust seines Gewerbegrundstücks an der Neuköllnischen Allee – der Senat hatte ihm zwar den Kaufpreis ersetzen wollen, aber nicht die Kredit- und Umzugskosten. Die Enteignungsbehörde, angesiedelt in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, setzte die „Besitzeinweisung“ schließlich durch. Die Höhe der Entschädigung ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

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