Wem gehört Berlin? : City West rutscht in eine mietenpolitische Katastrophe

Die Mittelschicht wird vertrieben, klagt der Baustadtrat von Charlottenburg-Wilmersdorf. Ein Gastkommentar zu unserem Rechercheprojekt "Wem gehört Berlin?".

Oliver Schruoffeneger
Vor allem die Mittelschicht wird aus der Berliner City West immer mehr vertrieben.
Vor allem die Mittelschicht wird aus der Berliner City West immer mehr vertrieben.Foto: Fabrizio Bensch/REUTERS

Der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf rutscht mit zunehmender Geschwindigkeit in eine wohnungs- und mietenpolitische Katastrophe. Während diejenigen, die sich teure Eigentumswohnungen leisten können, einen immer größer werdenden Markt vorfinden und sich die Situation bei den günstigsten Mietpreisen zumindest nicht weiter verschlechtert hat (allerdings auf einem äußerst schlechten Niveau), werden die mittleren Einkommensgruppen systematisch aus dem Bezirk vertrieben.

Die Explosion der Bodenpreise in den letzten Jahren führt dazu, dass niemand – egal ob privat, städtisch oder genossenschaftlich – mehr dazu in der Lage ist, kostengünstige Wohnungen zu bauen. Alle Förderinstrumente und baupolitischen Instrumente des Landes versagen in dieser Entwicklung. Die typische Berliner Debatte, ob nun eher die privaten oder die städtischen Gesellschaften uns aus der Wohnungsmisere retten werden, ist völlig fehl am Platz. Bei Grundstückspreisen von 4000 Euro pro qm ist bezahlbarer Wohnraum im Neubau rein rechnerisch nicht mehr darstellbar.

Gemeinnützigkeit statt Spekulationsobjekte

Umso wichtiger ist es, dass wir den Bestand der funktionierenden Altbauten mit noch günstigen Mieten sichern. Die Tatsache, dass jährlich doppelt so viele Eigentumswohnungen den Besitzer wechseln, wie umgewandelt werden, lässt auch hier auf einen hoch spekulativen Wohnungsmarkt schließen. Spekulation und Geldwäsche sind hier die treibenden Kräfte, nicht der Erwerb einer Eigentumswohnung zur eigenen Nutzung oder als quasi Rentenversicherung. Dem können wir nur entgegentreten, wenn wir Bestandshäuser dem spekulativen Marktgeschehen entziehen und für gemeinnützige Strukturen die Möglichkeiten schaffen, diese zu erwerben. Viele Verkäufer wären dazu durchaus bereit.

Oliver Schruoffeneger (Grüne) ist Stadtrat für Stadtentwicklung in Charlottenburg-Wilmersdorf.
Oliver Schruoffeneger (Grüne) ist Stadtrat für Stadtentwicklung in Charlottenburg-Wilmersdorf.Foto: Kai-Uwe Heinrich

Und für den Neubau gilt, dass die Verdichtung im Bestand ohne vorherigen Verkauf der Grundstücke noch eine der wenigen Möglichkeiten bietet, günstigere Wohnungen zu erstellen. Hier müssen wir aktiv auf die Eigentümer von Grundstücken mit entsprechenden Potentialen zugehen. Der Bezirk ist dabei schon ganz erfolgreich. In den ersten neun Monaten des Jahres 2018 wurden knapp 1200 neue Wohnungen im Wesentlichen durch kleinteilige Maßnahmen genehmigt. Gegenüber den von der Senatsverwaltung für unseren Bezirk vorgesehenen 700 Wohnungen im Jahr 2018 ist das also ein deutliches Plus.

Bisher fehlen uns die rechtlichen Instrumente, um der auch in den Daten ablesbaren katastrophalen Entwicklung entgegenzutreten:

1.) Auf Bundesebene eine Umkehr der Beweislast bei Geldwäscheverdacht, wie es uns Italien vorgemacht hat und ein Instrumentarium gegen die Grundstücksspekulation.

2.) Auf Landesebene eine großzügige Ankaufspolitik bestehender Miethäuser, unabhängig vom jeweiligen Verkehrswert.

3.) Die planungsrechtlichen Instrumente, um im Neubau insbesondere kleinere Mietwohnungen durchzusetzen, um eine vernünftige Durchmischung der Bevölkerung sicherzustellen.

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Zahlen zum Wohnen in Charlottenburg-Wilmersdorf

Wohnungen für WBS-Mieter

6,7 Prozent des Wohnungsbestandes (Berlin 12,8 Prozent) – aber 40 Prozent der Haushalte WBS-berechtigt (Berlin 44 Prozent). In Charlottenburg-Wilmersdorf hat also nur jeder 6. WBS-berechtigte Haushalt eine Sozialwohnung (Berlin jeder 3,5)

Wohnfläche je Einwohner 42,9 Quadratmeter (Berlin 38,2)

In den nächsten Jahren findet ein Generationenwandel statt. Die eigentlich für Familien geeigneten Wohnungen werden bei Neuvermietung erheblichen Mietsprüngen ausgesetzt sein. Schon jetzt liegt die Durchschnittsmiete bei kalt 11,86/qm und ist von 2011 bis 2015 um 18,6 Prozent gestiegen (Berlin 10,15 Euro/qm und Steigerung um 15,4 Prozent). 35 Prozent der Mieten liegen über 13 Euro/qm.

Die Grundstückspreise sind von 880 Euro/qm im Jahr 2014 auf 3960 Euro/qm explodiert.

Umwandlungsquote: 1,1 Prozent (Berlin 0,81), aber Verkaufsquote 1,46 Prozent (Berlin 0,81), damit der mit Abstand höchste Wert in Berlin vor Mitte mit 1,1 Prozent.

Von den seit 2014 in Berlin neu errichteten 6952 Sozialwohnungen befinden sich ganze 24 im Bezirk.

Von den bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Planung befindlichen rund 36 500 Wohnungen befinden sich weniger als 1 Prozent im Bezirk.

Von den in den Jahren 2014 bis 2016 fertiggestellten 1884 Wohnungen waren ganze 388 Mietwohnungen – der Rest Eigentumswohnungen in der Regel mit qm-Preisen von deutlich über 5000 Euro. (Quelle: Oliver Schruoffenegger)

Im Rahmen des Rechercheprojekts „Wem gehört Berlin“ von Tagesspiegel und Correctiv veranstalten wir auch öffentliche Gesprächsabende in allen Bezirken. „Wem gehört Charlottenburg-Wilmersdorf?“, lautete die Frage am Donnerstag. Im BVV-Saal des Rathauses Charlottenburg diskutierten unter anderem Bezirksbaustadtrat Oliver Schruoffeneger (Grüne) sowie Vertreter der MieterWerkStadt Charlottenburg, des Berliner Mietervereins und des Eigentümerverbands Haus & Grund. Den Abend moderierte der Autor des Leute-Newsletters Charlottenburg-Wilmersdorf, Cay Dobberke.

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