Hochhausbau in Berlin : Wolkenkratzer für alle

Hochhäuser haben in Berlin wenig Tradition. Der Senat will nun Turmbauten zulassen, wenn sie auch billige Wohnungen und öffentliche Flächen bieten.

Dieser Wohnturm wird der erste des geplanten Hochhaus-Ensembles am Alexanderplatz sein.
Dieser Wohnturm wird der erste des geplanten Hochhaus-Ensembles am Alexanderplatz sein.Grafik: Bewocon

Hochhäuser, die für alle offen sind, im Erdgeschoss und auf dem Dach, mit erschwinglichen Wohnungen auch für Hartz-IV-Empfänger. Bauherren, die der Stadt Parks und Grünanlagen spendieren, weil sie einen Teil des „Mehrwertes“ an die Berliner zurückgeben, die außerdem noch eine „Kompensation“ leisten dafür, dass sie hoch hinaus wollen. Das sind Elemente des „Hochhausleitbilds“ für Berlin, das Senatsbaudirektorin Regula Lüscher zurzeit abstimmt. Bald schon könnten Investoren loslegen, falls sie das alles bezahlen können.

Noch Ende dieses Jahres soll der Senat eine „Beschlussempfehlung“ für das Abgeordnetenhaus abgeben, zurzeit befragt der Senat Interessenverbände wie die Industrie- und Handelskammer. In rund drei Wochen, am 9. September, will die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen die Öffentlichkeit in der Karl-Liebknecht-Straße 11 informieren. 64 Seiten stark ist der Entwurf mit der Erläuterung der Vorschriften für den Bau stadtprägender Häuser mit mehr als 35 Metern – und steckt voller Überraschungen, wie ein gründliche Lektüre zeigt.

Wie berichtet, legt der Senat keine konkreten Gebiete für den Bau von Türmen fest, also beispielsweise an Kreuzungspunkten von Stadt- und Autobahnen, im Charlottenburger Campus, wo es dafür Planungen gab, oder in Großsiedlungen im Osten und Westen der Stadt. Stattdessen werden Regeln aufgestellt, die einzuhalten sind, um eine Chance auf die Erteilung einer Baugenehmigung zu bekommen. Viele davon kommen den Bürgern und den Quartieren zugute, falls der Entwurf des Leitbildes beschlossen werden sollte. Außerdem sollen die Berliner bei der Planung von den ersten Entwürfen an mitreden dürfen.

Eine für alle Berliner bemerkenswerte Festlegung im Leitbild: Das Erdgeschoss eines Hochhauses soll öffentlich zugänglich sein und „nutzbar“ für alle. Vorgeschrieben wird auch ein „Offenes Dachgeschoss“, wobei hier die Formulierung weicher ist: „Vorzugsweise das oberste Geschoss von Hochhäusern muss eine öffentlich zugängliche oder gemeinschaftliche Nutzung ermöglichen“, heißt es.

Soziale Mischung in den Hochhäusern

Gut möglich, dass jeder Berliner auch eine Chance bekommt, in eine Wohnung eines neuen Hochhauses einzuziehen, und dadurch in der Vertikalen eine ähnliche soziale Mischung wie in den Berliner Kiezen entsteht. Jedenfalls steht im Leitbild, dass die Genehmigung von Wohnhochhäusern „in der Regel ein Bebauungsplanverfahren voraussetzen“ wird. Und in solchen Fällen sei das Berliner Modell anzuwenden. Dieses sehe einen Anteil von „grundsätzlich 30 Prozent“ von Wohnungen mit „gebundenen Mieten“ und kommunaler „Belegung“ in Wohnhochhäusern vor – also mit einem Angebot von förderwürdigen Haushalten mit geringen Einkünften.

Wichtige weitere „Planungsgrundsätze“: Türme müssen einen „Mehrwert für die Allgemeinheit erzeugen“. Hintergrund: Indem das Land den Bau eines Hochhauses genehmigt, steigt der Wert des Grundstückes erheblich, auf dem der Turm steht. Diesen „Planungsgewinn“ will der Senat jedenfalls teilweise abschöpfen. Seinen Beitrag kann der Bauherr beispielsweise dadurch leisten, dass er eine „hohe Anzahl belegungsgebundener oder mietpreisgedämpfter Wohnungen“ schafft oder aber „dauerhafte Arbeitsplätze“ in der Firma, für die der Turm entsteht. Bei Gebäuden mit mehr als 60 Metern ist eine „soziale und funktionale“ Mischung: Besteht die Hauptnutzung aus Büros, dürfen diese „maximal 70 Prozent“ der Geschossfläche umfassen – der Rest ist „kulturellen Einrichtungen“, „sozialer Infrastruktur“ oder „sonstigen nicht gewerblichen oder kommerziellen Nutzungen“ vorbehalten. Auch ein „Beitrag zur Aufwertung des Quartiers“ wird als „Mehrwert“ aufgeführt.

Die Berliner Senatsbaudirektorin Regula Lüscher will das Hochhausleitbild bald abstimmen.
Die Berliner Senatsbaudirektorin Regula Lüscher will das Hochhausleitbild bald abstimmen.Foto: Stephanie Pilick/dpa

Aus der Pflicht ist der Bauherr damit noch nicht. Der Senat verlangt außerdem noch „Kompensationen“ von Investoren, die hoch hinaus wollen, indem sie zum Beispiel öffentlich nutzbare Grün- oder Freiflächen anlegen, Bäume pflanzen oder Fassaden und Dächer begrünen. Verschattungen des Umfeldes und Windbelastungen muss er ohnedies vermeiden.

Wo die Hochhäuser entstehen, sagt der Plan nicht. Dafür, wo sie ausgeschlossen sind, nämlich in „Schutzgebieten“: Genannt werden die Nachbarschaft von Bau- oder Gartendenkmälern sowie geschützte Ensembles von Bauten und auch Naturschutzgebiete. Dagegen lässt der Entwurf Bauherren größere Freiheiten nach oben dort, wo diese bestehende Hochhaussiedlungen ergänzen: Einem Hochhaus mit 35 Metern im Umfeld von 32 Meter hohen Häusern wird eine eher unproblematische Genehmigung nach Paragraf 34 in Aussicht gestellt, weil es sich in die Umgebung einfügt.

Aber es gibt Ausnahmen: Ein 50-Meter-Hochhaus müsste auch in diesem Umfeld nach den strengen neuen Regeln genehmigt werden, weil es die Maßstäblichkeit des Quartiers sprengt. Dasselbe gilt für einen 35-Meter-Turm in einem Quartier mit sehr niedrigen Häusern. Im Regelfall gilt als Hochhaus ein mindestens 35 Meter hohes Gebäude.

Einschränkung durch Anbindung

Eingeschränkt wird die Zahl der möglichen Standorte von Türmen mit mehr als 60 Metern und überwiegend gewerblicher Nutzung auch dadurch: Sie dürfen maximal fünf Minuten Fußweg vom „schienengebundenen Öffentlichen Personen-Nahverkehr“ entfernt sein – für Jogger: Das entspricht 420 Metern. Ohnehin müssen die Bauherren „Maßnahmen zur Minderung der PKW-Nutzung“ ergreifen. Auch eine Vielzahl von Vorschriften zur Architektur und der städtebaulichen Integration ins Umfeld sind in dem Entwurf enthalten.

Der Weg bis zum Bau eines Hochhauses nach diesem Leitbild wird kein leichter sein. Er sieht bereits sehr früh eine Beteiligung der Bürger vor, in einem Verfahren mit vier Phasen: Eine „Vorortbeteiligung“ soll es bereits geben, wenn nur die erste Projektidee vorliegt, die außerdem noch das öffentliche Expertengremium überzeugen muss, das „Baukollegium“. Dieses begleitet die ganze Planung eng und wird drei Mal im Lauf des Verfahrens zurate gezogen, die Bürger sogar vier Mal, bei der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplan, bei dessen Offenlegung nach dem Wettbewerb zur Gestaltung des Hochhauses und schließlich vor Ort, wenn die Planung genehmigt ist. Nur etwa 1300 der 370 000 Bauten in Berlin sind höher als 35 Meter, heißt es in dem Entwurf.

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