Kultur: Wohnungsleerstand im Osten: Für immer weg

Die kalkulierte Spendierlaune des Kanzlers hat schlagartig ein Problem in den Blick gerückt, dessen Auswirkungen noch kaum zu ermessen sind: den gravierenden Wohnungsleerstand im Osten Deutschlands. Die bei Schröders Sommerreise zugesagte Verlängerung des Investitionsprogramms "Stadtumbau Ost" über 2005 hinaus ist für die betroffenen Kommunen ein hübsches Versprechen, aber doch weit entfernt von der Linderung ihrer akuten Sorgen.

Eine Million Wohnungen stehen in den neuen Bundesländern leer. Bezogen auf den Gesamtbestand im Osten macht das bereits 13 Prozent aus. Eine Million ungenutzter Wohnungen bedeutet darüber hinaus, dass anderthalb, zwei oder noch mehr Millionen Menschen in diesen Wohnungen leben könnten. Erst in dieser Übersetzung wird die ganze Misere des Ostens erkennbar.

Der Leerstand ist in den neuen Ländern unterschiedlich hoch ausgeprägt. Die Zahlen von 1998 - als die Gesamtsumme noch bei 900 000 lag - reichen von 90 000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern bis 375 000 in Sachsen. Im eher kleinstädtisch geprägten Thüringen sind es 9,3 Prozent des Bestandes, in Sachsen, das als alte Industrieregion die umfangreichsten Verluste zu beklagen hat, sogar 16,8 Prozent.

Gewiss gibt es einzelne Kommunen, in denen der Leerstand - und mit ihm der Arbeitsplatz- und Bevölkerungsverlust - Ausmaße angenommen hat, die schon zu Vergleichen mit dem Niedergang nordamerikanischer Industriestädte geführt haben. Betroffen sind beispielsweise Hoyerswerda oder Wittenberge, wo ein Viertel des Wohnraums brach liegt. Es handelt sich um Industriestandorte, die zu DDR-Zeiten massiv vergrößert und monofunktional ausgerichtet wurden. Sie werden nie mehr an ihre einstige Bedeutung anknüpfen können. Aber auch die Großstädte im Süden der ehemaligen DDR sind vehement betroffen, allen voran Chemnitz, das mit einem Bevölkerungsrückgang von 315 000 im Jahr 1990 auf derzeit 250 000 Einwohnern und einem Leerstand über ganze Quartiere hinweg das Schreckbild einer Geisterstadt wachruft.

Es ist beinahe müßig, über die Kurzsichtigkeit einer Subventionspolitik in den neuen Bundesländern zu klagen, die im zurückliegenden Jahrzehnt nicht weniger als 70 Milliarden Mark Direktsubventionen in die Sanierung und Verbesserung von kommunalem Wohnraum gepumpt hat. Politisch war nach der Wiedervereinigung wohl keine andere Entscheidung möglich. Die radikale Diagnose, dass insbesondere die Plattenbausiedlungen der Honecker-Ära sofort beseitigt werden sollten, anstatt sie für teures Geld zunächst auf westlichen Standard zu bringen, war von Einzelnen gewagt, aber in Ost und West niedergestimmt worden. Dabei hatte jedermann sehen können, dass es im Osten bei der anstehenden - und vom Markt in rasantem Tempo vollzogenen - De-Industrialisierung bestenfalls um die Stabilisierung der Einwohnerzahlen gehen konnte. Das aber musste in Anbetracht des zu erwartenden Baubooms insbesondere im Eigenheimbereich unausweichlich zu massivem Fortzug aus den Großsiedlungen führen.

Doch Kommunalpolitiker, Alt-Genossen und vom hereinbrechenden Wandel verängstigte Mieter erklärten die "Arbeiterschließfächer" übereinstimmend für sakrosankt. Also wurde allerorten wärmegedämmt, farbverschönt, wohnumfeldverbessert. Und jetzt? Jetzt wird ohne Wimpernzucken befürwortet, was die von der Bundesregierung berufene Kommission "Wohnungswirtschaftlicher Wandel in den neuen Bundesländern" vorgerechnet hat: dass mindestens 400 000 Wohnungen "vom Markt genommen", sprich: abgerissen werden müssen.

Es trifft nicht nur den Großsiedlungsbau. Altbauquartiere, insbesondere in der Zwischenzone zwischen Stadtmitte und Fabrikstandorten, stehen gleichermaßen leer. Hier sind es im Unterschied zu den Großsiedlungen nicht die Wohnungsbaugesellschaften - die den zentralverwalteten DDR-Bestand nach westdeutschem Muster übernommen hatten -, sondern zumeist Eigentümer von restituierten Einzelgrundstücken, die mit ihren sanierungsbedürftigen Häusern nicht zu Rande kommen. Für die nötige Sanierung fehlt ihnen nicht allein das Geld, sondern vor allem die Nachfrage. Wer will an der hässlichen Peripherie einer ohnedies schrumpfenden Stadt leben?

Die Klage über den Niedergang der mitteldeutschen Städte wird vielstimmig erhoben. Aber ist die Beseitigung von Wohnraum tatsächlich jener "Tabubruch", als der er im ersten Augenblick erscheinen mag? Der Markt spricht eine andere Sprache. Die Bedürfnisse der Bewohner haben sich nach dem Ende der DDR-typischen Einheitsversorgung differenzieren können. Ihre Erfüllung ist an revitalisierten Altbauquartieren in den Zentren etwa von Leipzig oder Dresden ebenso abzulesen wie an den Eigenheim-Siedlungen im Weichbild der Städte. So entstanden im vergangenen Jahrzehnt nicht weniger als eine Million neuer Wohnungen, massiv gefördert durch entsprechende Steueranreize. Es sind nicht diese Neubauten, die leer stehen. Umgekehrt hat auch der DDR-Geschosswohnungsbau seine Liebhaber, die es bevorzugen, aus der Höhe ihres achten Stockwerks unvermittelt ins freie Umland zu schauen.

Das relativ stabile Ost-Berlin ist übrigens ein Sonderfall: In der Hauptstadt wirkte, allen Fabrikschließungen zum Trotz, der gesamte Arbeitsplatzverlust weniger entmutigend als in den mittelgroßen Kommunen der DDR. Vor allem fällt der Bevölkerungsverlust dank anhaltender Attraktivität der Hauptstadt geringer aus. Doch selbst in den Berliner Großsiedlungen wachsen die Probleme - so beklagt die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn bei verwalteten 32 000 Einheiten bereits 16 Prozent Leerstand.

Gravierender verhält es sich in den neuen Ländern. Bereits bis 1998 betrug der kumulierte Wanderungsverlust trotz Zuzugs aus dem Westen knapp 750 000 Menschen oder fünf Prozent der Gesamtbevölkerung. Dabei verwischt das Gesamtbild die Wanderungsbewegungen zwischen Stadt und Land. Innerhalb der städtischen Grenzen erreicht die Prozentzahl des Bevölkerungsverlustes glatt das Dreifache - in Leipzig sogar 17, in Magdeburg 19 und im unglücklichen Hoyerswerda 28 Prozent.

Es bietet also keine Perspektive, am absoluten Bestand der Wohnungen festzuhalten. Vielmehr gilt es, zukunftsweisende Strategien der Reduzierung zu entwickeln - und vor allem zu vermeiden, dass ganze Städte in Agonie verfallen. Das aber würde geschehen, wenn sich die Entmietung schleichend und planlos durch ganze Quartiere frisst und überall halbleere Häuser zurücklässt. Die von Planern als Allheilmittel gepriesenen Maßnahmen der Wohnumfeldverbesserung - vom Stadtpark bis zur "fußläufigen" Gastronomie - greifen zu kurz. Die enstprechende Nachfrage muss vorhanden sein, ob in Geldeinheiten oder, wie bei Parks, in Nutzungsdauer. Die zwischenzeitlich in Gang gekommene und nun vielerorts bereits wieder verblühte Revitalisierung der Innenstädte hängt genau an diesem Kardinalproblem einer sinkenden Nachfrage.

Kommunen und Wohnbaugesellschaften müssen einen Bestand langfristig erhaltenswerter - und daher auch mit entsprechenden Investitionen auszustattender - Bauten identifizieren. Und sie müssen im gleichen Atemzug diejenigen Bauten benennen, deren Erhaltung nicht mehr lohnt. "Zum Abriss und zum teilweise längerfristigen Verschließen von Häusern gibt es keine Alternative", räumt selbst die baupolitische Sprecherin der Bundestags-Grünen, Franziska Eichstädt-Bohlig, nüchtern ein. Darüber hinaus warnt sie - ein hoch brisanter Gesichtspunkt - vor der Illusion, osteuropäische Zuzügler könnten im Gefolge der Osterweiterung der EU die leer stehenden Billigwohnungen füllen: "Kein politisch Verantwortlicher kann und darf eine weitere Niedriglohnkonkurrenz in ostdeutschen Städten forcieren."

Wie allerdings die Abrisskosten bewältigt werden können, steht auf einem anderen Blatt. So kümmern mitten im Zentrum von Halle-Neustadt, einem der ehrgeizigsten Großsiedlungsvorhaben der DDR, vier leer stehende Wohnhochhäuser vor sich hin, deren Abriss schlichtweg nicht finanzierbar ist. Und mit dem Abriss der Bauten ist es nicht getan. Die Brachflächen müssen anderweitig genutzt werden, und sei es für die verpönte, einst aber selbstverständliche und überwiegende Haus-plus-Garten-Bauweise innerhalb der Gemeindegrenzen.

Vielleicht hilft ein Blick auf die Geschichte der zweiten Häfte des 19. Jahrhunderts, als die deutschen Städte regelrecht explodierten, so wie heute die Agglomerationen der Dritten Welt. Ließe sich nicht für manche Fabrikviertel und Siedlungsflächen die Rückkehr in den vorindustriellen "Naturzustand" denken? Müssten nicht auch für Stadtbrachen "Rekultivierungsmaßnahmen" erwogen werden, wie sie bei stillgelegten Braunkohletagebauen der alten DDR bereits zu erstaunlichen Freizeitlandschaften geführt haben? "Im Prinzip" - so Werner Rietdorf vom Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung in Erkner - "geht es um einen umgekehrten Verlauf früherer Wachstums- und Verdichtungsprozesse." Das Industriezeitalter mit seinen Fabriken und Arbeitersiedlungen war eine Episode, kein bewahrenswerter Endzustand.