Grundsteuer: Der schwierige Weg zu einer guten Reform

Die Sache ist vertrackt. Als das zuständige Kabinettsmitglied in einer Landesregierung kürzlich die Situation bei der Grundsteuerreform vortrug, hätten alle irgendwie entmutigt gewirkt, wird berichtet. An diesem Freitag um 12 Uhr treffen sich die Finanzminister der Länder mit ihrem Bundeskollegen Olaf Scholz, und wenn nicht gleich ein Ergebnis steht, so könnte am Ende doch ein wesentlicher Schritt hin zur Reform verkündet werden. Oder doch nicht? Viel Zeit bleibt jedenfalls nicht. Denn nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom Frühjahr, mit dem das bisherige Grundsteuermodell wegen völlig veralteter Bewertungsmaßstäbe gekippt wurde, muss die Neufassung bis Ende 2019 im Gesetzbuch stehen.

Nach vorbereitenden Gesprächen einer Arbeitsgruppe in der Vorwoche deutet sich zumindest eine Kompromisslösung an. Scholz, die meisten Länder, die Kommunalverbände, die Sozialdemokraten, Linken und Grünen haben stets für ein weiterhin wertbasiertes Modell plädiert, was unabhängig von der Gestaltung aus Sicht seiner Befürworter einen wesentlichen Vorteil hat: Der Bund kann hier, weil es keine völlige Neugestaltung ist, weiterhin gesetzgeberisch ran, ein Wertmodell ist also recht verfassungsfest. Der andere Weg, von der Union favorisiert, den Immobilien- und Vermieterverbänden, der FDP und dem Freistaat Bayern, ist ein reines Flächenmodell, bei dem eine Bewertung von Boden oder Gebäuden keine Rolle spielt. Es gilt als einfach für Verwaltungen und Steuerzahler, aber es bemisst eben nicht nach dem Vermögenswert, behandelt also alle gleich - unabhängig von Vermögen und Leistungsfähigkeit. Für Großstädte könnte es attraktiver sein, nicht aber für den ländlichen Raum. Aber es wäre eben ein Neuansatz, und hier könnte es Probleme geben, weil nach einer Verfassungsänderung vor 25 Jahren dann die Gesetzgebungskompetenz an die Länder fallen könnte.

Es wird wohl ein Mischmodell

Früh war daher klar: Es wird wohl ein Mischmodell werden. Scholz schlug im November eine Reform vor, die neben dem Bodenrichtwert auch die Grundstücks- und die Nutzungsfläche enthielt sowie die Nettokaltmieten als zusätzlichen Wertmaßstab sowie das Alter der Gebäude. Dieser Vorschlag wird wohl die Basis des Kompromisses sein. Das Gebäudealter, das die Union als Maßstab ablehnt, könnte herausfallen. Ob die tatsächlichen Nettokaltmieten genommen werden oder nicht, oder ob man mit fiktiven Mietwerten arbeitet, was Scholz ohnehin für nicht vermietete Eigenheime vorgesehen hatte, wurde zuletzt noch überlegt.

Mit dem Modell von Scholz käme man wohl an einer Verfassungsänderung vorbei, so lautet die Einschätzung des Grundsteuer-Experten der Grünen im Bundestag, Stefan Schmidt. „Ziel muss es sein, zu einem wertbasierten Modell zu kommen, das einfach umzusetzen ist. Wenn man das Scholz-Modell entrümpelt und einige Maßgaben herausnimmt, ist das zu schaffen“, sagte er dem Tagesspiegel. Die grüne Finanzministerin von Schleswig-Holstein, Monika Heinold, hat schon vor zwei Wochen auf „auf Bitten des Bundes“ eigene Vorstellungen eingebracht. „Wir nehmen das Beste aus beiden Welten“, sagt sie über ihr Mischmodell, das „einfach und leicht administrierbar“ sei. Es sei „gerechter als das Flächenmodell, weniger bürokratisch als der Scholz-Vorschlag“. Neben fiktiven Mietwerten operiert sie beim Bodenrichtwert mit kommunalen Mittelwerten statt einer Einzelbewertung jedes Grundstücks. In Städten, wo es große Abweichungen zwischen Stadtteilen gibt – was in Berlin massiv der Fall ist – soll zudem noch in Zonen unterteilt werden können. Eigentümer und Verwaltungen hätten dadurch laut Heinold weniger Aufwand. Und die Verzerrungen, mit denen zu rechnen ist, könnten so gemildert werden.

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Ein Bundesgesetz oder 16 Ländergesetze?

Vor dem Treffen am Freitag sagte Heinold dem Tagesspiegel: „Soll eine Einigung gelingen, müssen alle Beteiligten kompromissbereit sein. Ein Scheitern der Reform wäre komplettes Politikversagen. In der Konsequenz gäbe es dann vermutlich 16 Ländergesetze.“ Das wäre nicht zu vermeiden, wolle man die Einnahmen der Kommunen sichern. Bayern hat stets für die Länderzuständigkeit plädiert, steht damit aber allein. Heinold wirbt nun dafür, sich zumindest auf Leitlinien für eine Bundesgesetzgebung zu verständigen. „Sollten wir eine Verständigung hinbekommen, müssen zügig die nächsten Schritte eingeleitet werden. Für die Bürgerinnen und Bürger muss nachvollziehbar sein, mit welchem Hebesatz ihre Kommune das bisherige Steueraufkommen erzielen kann.“

Wie genau die Belastungen von Eigentümern, Unternehmen und Mietern sich verschieben, kann man erst sagen, wenn das endgültige Reformmodell vorliegt. Und wenn man weiß, wie die Kommunen, deren Hebesatzrecht bleibt, darauf reagieren. Insgesamt soll die Reform aufkommensneutral sein, also nicht mehr als die bisher 14 Milliarden Euro einbringen, die allein an die Kommunen gehen. Klar ist aber eines: Wo die Grundstückswerte in den vergangenen Jahren deutlich über dem Schnitt gestiegen sind, ergibt sich eine höhere Grundsteuer. In Berlin kommt hinzu, dass der Grundsteuer im Westen bisher die Einheitswerte von 1964 zugrunde liegen, der im Osten aber die Werte von 1935. Attraktive Ost-Lagen werden also deutlich höher besteuert.

Und was wird mit der Mieterumlage?

Was zu der Frage führt, wie man dann mit der Umlage der Grundsteuer auf die Mieter über die Nebenkostenabrechnung umgeht. Aus Sicht der Grünen ist die Umlage ein Unding. „Auch wenn die möglichen Steigerungen nach einer Grundsteuerreform nicht exorbitant hoch sein werden, stellt sich grundsätzlich die Frage, ob Wertsteigerungen, die allein den Eigentümern zugutekommen, ohne Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit die steuerliche Belastung von Mietern erhöhen können“, sagt Stefan Schmidt. Die Grünen fordern daher wie die Linken die komplette Abschaffung, indem die Umlage aus der Betriebskostenverordnung. Bei bestehenden Verträgen könnte laut Schmidt eine Übergangsfrist von bis zu zehn Jahren gelten. Bei Neuverträgen könnte die Grundsteuer aber nicht mehr umgelegt werden. Das setzt die SPD unter Druck. Scholz und Justizministerin Katharina Barley sind zwar offen für den Schritt, aber es gibt noch keine Festlegungen. Union und FDP sind strikt dagegen.