Landeshauptstadt: Rückabwicklung von Immobiliendarlehen

Ähnlich wie bei dem Vertrieb kreditfinanzierter Fondsbeteiligungen wurde in den neunziger Jahren in einer Vielzahl von Fällen im Rahmen von Steuersparmodellen Wohn- bzw. Teileigentum an Erwerber verkauft. Meist hatten die Erwerber die zum Verkauf angebotenen Eigentumswohnungen nie gesehen, in vielen Fällen bestanden die Objekte erst auf dem Papier und sollten mit dem Geld der Erwerber gebaut werden.

Die Finanzierung des Eigentumserwerbs übernahmen Banken, in nicht wenigen Fällen war aber der Kaufpreis im Verhältnis zum Verkehrswert der Wohnung bis zu 50 oder 100 Prozent überhöht, so dass entsprechend hoch das Finanzierungsvolumen ausfiel. Die Mieterträge aus der Wohnraumvermietung entsprachen vielfach nicht den Versprechungen der Vermittler. In manchen Fällen sind die Mietgaranten, die die Erwerber gegen Mietausfälle – bei Leerstand oder Mietrückständen der Mieter – sichern sollten, inzwischen insolvent geworden, so dass die Finanzierungsraten an die Bank aus den sonstigen Einkünften der Eigentümer aufgebracht werden müssen und daher häufig zu einer drückenden Last werden.

Erfahrungen mit dieser Thematik hat auch Rechtsanwalt Stephan J. Bultmann, Experte für Immobilien- und Baurecht der Kanzlei SNP Schlawien Naab Partnerschaft. Er kennt die Probleme vieler Erwerber auch aus Brandenburg, die sich in einer solchen Situation fragen, ob sie aus den Darlehensverträgen mit den Banken herauskommen oder die oft nicht werthaltigen Eigentumswohnungen zurückgeben können. „Die anlegerfreundliche Rechtsprechung des Gesellschaftsrechtssenats des Bundesgerichtshofs (BGH) (II ZR 395/02 - u.a.) kann hier nicht unmittelbar angewendet werden, weil es in den vorliegenden Fällen nicht um den kreditfinanzierten Erwerb von Fondsbeteiligungen geht, sondern um darlehensfinanzierten Erwerb von Immobilieneigentum“, erklärt Bultmann.

In diesen Fällen sei der Bankensenat des BGH zuständig, der in den letzten Jahren die Auffassung vertreten hat, dass die Darlehensverträge zur Finanzierung von Eigentumswohnungen grundsätzlich nicht unwirksam sind, selbst wenn sie von unzulässig tätigen Geschäftsbesorgern – ohne Erlaubnis nach Art. 1 § 1 des Rechtsberatungsgesetzes für den Vertrieb von Immobilien und Finanzierungen – vermittelt worden sind (BGH, Urt. v. 16.03.2004 - XI ZR 60/03).

Inzwischen hat jedoch der Europäische Gerichtshof entschieden (C-350/03 und C-229/04) und in Fällen kreditfinanzierter Immobiliengeschäfte die Anlegerrechte einerseits gestärkt und auch den Darlehensnehmern ein Widerrufsrecht zugesprochen. Ein Widerrufs hat jedoch zur Folge, dass die Darlehensnehmer dann den Betrag an die Bank zurückzahlen müssten, verbunden mit der oftmals fatalen Konsequenz, dass dann Zahlungsunfähigkeit und somit Verbraucherinsolvenz eintreten könnte. PNN