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Tagesspiegel Plus

Besser leben mit 50+: Wie Sie Ihr Eigenheim zu Geld machen können, ohne auszuziehen

Was Immobilienbesitzer zu Wohnrecht, Leibrente, Nießbrauch, Teilverkauf wissen müssen, um im Alter flüssig zu bleiben. Und wie das Suchenden zu einer günstigen Wohnung verhelfen kann.

Es ist die wohl letzte große finanzielle Entscheidung, die im Leben ansteht: Was wird aus meiner Immobilie, wenn ich einmal nicht mehr bin? Das ist eine Frage die sich oft Alleinstehende stellen und Menschen, deren Erben sich nicht grün sind. Doch es gibt auch Rentner, die daran noch gar nicht denken möchten. Sie interessieren sich stärker für das irdische Glück als für das ihrer Nachfahren.

Da sitzen sie nun in ihrer mehr oder minder hart erarbeiteten – zumeist bezahlten – Immobilie und können nicht einmal mehr kleine Sprünge machen. Diesen Menschen kann geholfen werden – wie auch jenen, die über viel zu hohe Kaufpreise für ein meist sehr überschaubares Angebot klagen: Immobilienverrentungen sind derzeit der Hit, ein Quell der Freude für Makler (sie klagen über zu wenige Objekte) und Anleger (sie klagen über zu wenige Alternativen).

Der Markt explodiert gerade förmlich“, sagte die Juristin Janine Hardi, die in München mit ihrem Ehemann Boris, einem gelernten Immobilienfachwirt, ein Vergleichsportal aufgezogen hat. „Ich arbeite seit Januar voll mit“, sagt Janine Hardi: „Wir haben im April schon jemanden einstellen müssen, weil wir so viele Anfragen haben.“

Für Rentner kommt der Immobilienboom genau richtig

Was mögen die Gründe sein? Vermutlich sorgen nicht nur die Angst vor einem Bankencrash, vor Negativzinsen, vor den Folgen der staatlichen Kreditaufnahme infolge der Pandemie bei „renteplusimmobilie.de“ für Traffic – also viele Anfragen. Denn die Kaufpreise sind im vergangenen Jahr deutschlandweit im Schnitt um acht Prozent in die Höhe gegangen.

Die Nachfrage nach Immobilien steigt immer weiter. Damit wird Verrentung auch immer attraktiver.

© imago images/Bildgehege

Rentner, die eine lastenfreie Immobilie besitzen und ohnehin mit dem Gedanken der Immobilienverrentung spielen, nehmen diese idealerweise vor einer möglichen Marktkonsolidierung in Angriff. Neben der aktuellen wirtschaftspolitischen Entwicklung gibt es noch die demografische: Bis 2060 wird sich der Anteil der über 67-Jährigen auf fast dreißig Prozent erhöhen. Diese Gruppe teilt zwei Sorgen: Sorgen um die Gesundheit und Geldsorgen.

Oft reicht die knappe Rente nicht aus, um alle notwendigen Kosten abzudecken und sich den Lebensabend schön zu machen – auch oder gerade wenn Immobilieneigentum vorhanden ist. Denn Instandhaltungs-, medizinische und Pflegekosten können schnell zu hohen Summen auflaufen, während die Lebenserwartung weiter steigt.

Es gibt Achtzigjährige, die mit ihrer Rente knausern müssen und gleichzeitig in einer millionenschweren Immobilie wohnen – ein Ungleichgewicht.  

Janine Hardi, Geschäftsführerin renteplusimmobilie.de

Erschwernisse wie deutlich rigider gewordene Kreditvergaberichtlinien durch Banken kommen hinzu. Indes: Wer vor gut dreißig Jahren in einer Großstadt gebaut oder gekauft hat, steht heute mit Blick auf seinen Immobilienbesitz blendend da: Ein solches von Normalverdienern erworbenes Objekt ist heute leicht das Drei- bis Vierfache dessen wert, was es einmal in den frühen neunziger Jahren gekostet hat.

Wert der Immobilien machen großen Teil des Eigentums aus

„Für rund jeden dritten Immobilienbesitzer über 50 Jahre macht die Immobilie zwei Drittel des Gesamtvermögens aus. Der im Objekt gebundene Wert ist überproportional zur Rente, und kann nicht genutzt werden. Nicht selten fehlt Geld für Pflegeoptionen, das eigentlich vorhanden ist“, sagt Manuela Ebeling, Verrentungsexpertin der Gesellschaft für Immobilienverrentung DEGIV, die sich auf den Immobilienverkauf auf Nießbrauchbasis und ihre Vermittlung spezialisiert hat.

Gut drei Viertel (76 Prozent oder 2,59 Millionen) aller Pflegebedürftigen werden zu Hause versorgt. Wenn sich Eltern für eine Verrentung entscheiden, können sie einen Teil des Erlöses als vorgezogene Erbschaft weitergeben. Sie können mit dem Geld, das sie nicht für die Pflege oder andere Zwecke brauchen, ihre Kinder zu einer Zeit unterstützen, in der diese das Geld in aller Regel dringender benötigen – etwa um selbst ein Haus zu bauen. 

So wird die Immobilienverrentung, so wie schon Leibrente oder Teilverkauf, auch in Deutschland zu einem häufiger gesuchten Ausweg, der in den USA länger begangen wird. Im Gegensatz zu einem Verkauf sind diese Varianten nicht mit einem Auszug verbunden, der für viele ältere Menschen ein Alptraum wäre.

Immer mehr Makler steigen ein

Zu den größeren Unternehmen in der Branche gehört die Deutsche Teilkauf, die im März mit einem der größten Maklerfranchises FALC Immobilien eine Vertriebskooperation geschlossen hat. Die Deutsche Teilkauf hatte ihren Geschäftsbetrieb im Juli 2020 aufgenommen. 2021 will das Unternehmen das Wachstum weiter vorantreiben und insgesamt rund 100 Millionen Euro in Wohnimmobilienanteile von Ruheständlern in ganz Deutschland investieren.

© DEGIV/Tsp_Böttcher

Partizipieren möchte auch das Maklerunternehmen Engel & Völkers mit Teilkaufangebot in der Sparte „Liquid Home“ („Wohnen wie immer – leben wie neu.“) und das in Berlin und Brandenburg tätige Unternehmen „Andhoff Hausrente“, das mit der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG kooperiert. Der Pflegedienstleister Sencurina (Bremen) ist bundesweit der erste Unternehmen dieser Art, das mit Wertfaktor zusammenarbeitet. Wertfaktor hat sich auf Teilverkäufe spezialisiert.


Den einschlägigen Leitfäden, die die Unternehmen verbreiten, sind folgende Modellvarianten zu entnehmen:

Leibrente

Bei einem Verkauf auf Leibrentenbasis wird die Immobilie gegen eine lebenslange Rente sowie ein lebenslanges Wohnrecht getauscht (oftmals auch im Vorlauf zum späteren Erbe an die eigenen Kinder). Die Verkäufer bleiben also kostenfrei in ihrem Eigenheim wohnen und erhalten bis an das Lebensende eine monatliche Zahlung, die „Leibrente“.

In Bremen hängt dieses Wandbild an der Hausfassade des Bremer AWO-Hauses an der Straße Auf den Häfen.

© imago/Eckhard Stengel

Die Höhe dieser Zahlung hängt zum einen vom Verkehrswert der Immobilie sowie dem Alter und dem Geschlecht der Rentenbeziehenden ab. Zum anderen spielen die Kosten für die Immobilienbewirtschaftung eine Rolle. Denn bei der Leibrente übernimmt der Käufer die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie. Wenn die Bewohner doch ausziehen möchten, können sie das noch nicht verbrauchte Wohnrecht verkaufen. Die Leibrente wird in jedem Fall weiter ausgezahlt.

Bei der Leibrente gibt es zwei Optionen: Meist werden eine monatliche (oder jährliche) Zahlungen bis zum Lebensende vereinbart. Die zweite Variante wäre eine höhere Einmalzahlungen, die ergänzt wird durch eine geringere monatliche Zahlung. Die Konstruktion bietet auch Optionen zur Steueroptimierung.

Nießbrauchrecht

Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht wird die Immobilie gegen eine sofortige Einmalzahlung verkauft. Die Verkäufer erhalten zusätzlich ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Damit bleiben sie wirtschaftlich im Besitz der Immobilie. Sie können die Wohnung oder das Haus allumfassend nutzen. Das heißt: selbst bewohnen oder nach Auszug aus der Immobilie auch vermieten.

Solange sie in dem Haus oder der Wohnung leben, müssen die Nießbrauchnehmer die anfallenden Kosten, zum Beispiel für Reparaturen und Instandhaltung, selbst übernehmen. Die Höhe der Einmalzahlung für die Immobilie ergibt sich aus dem Verkehrswert abzüglich des ermittelten Wertes des lebenslangen Nießbrauchrechts.

Wer die Immobilie nicht länger nutzen möchte, kann alternativ zur Vermietung auch das verbleibende Nießbrauchrecht an den neuen Eigentümer verkaufen. Weil der Nießbrauch umfassender als das Wohnrecht ist, fällt der Abschlag vom Kaufpreis meist ein wenig höher aus. Für gewöhnlich erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung direkt zu Beginn. Davon kann vertraglich aber abgewichen werden.

Wohnrecht

Bei dem Verkauf mit Wohnrecht wird die Immobilie ebenfalls gegen eine sofortige Einmalzahlung veräußert. Dabei wird ein lebenslanges Wohnrecht grundbuchlich gesichert. Der Unterschied zum Nießbrauch ist, dass unter anderem Reparatur- und Instandhaltungskosten vom Verkäufer nicht mehr getragen werden müssen.

Sorgen vor finanziellen Engpässen haben oft nicht nur die Senioren selbst, sondern auch ihre Kinder.

© DEGIV – Die Gesellschaft für Immobilienverrentung GmbH

Mieteinnahmen aus dem Haus oder der Wohnung können nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers erzielt werden. Die Höhe der Einmalzahlung entspricht dem Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Wertes des lebenslangen Wohnrechts. Hier spielen die offiziellen Sterbetabellen eine Rolle.

Rückmiete

Beim Verkauf mit Rückmiete handelt es sich zunächst um einen klassischen Verkauf zum vollen Verkehrswert der Immobilie. Auch bei diesem Modell wird das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen, oft auch zeitlich befristet. Die Verkäufer zahlen dem Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt, solange sie die Immobilie bewohnen.

Teilverkauf

Bei einem Teilverkauf wird ein Miteigentumsanteil bis maximal 50 Prozent der Immobilie gegen eine Einmalzahlung veräußert. Für diesen Teil erhalten die Verkäufer ein grundbuchlich gesichertes Nießbrauchrecht – zumeist lebenslang. Hierfür zahlen sie ein monatliches Entgelt an den Käufer für die Nutzung des verkauften Teils.

Gleichzeitig erhalten die Verkäufer sowie mögliche Erben ein Rückkaufrecht. Sollten sie davon keinen Gebrauch machen, kann die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkauft werden. Der Käufer ist quasi ein stiller Teilhaber an der Immobilie. Der Verkäufer bewahrt sich durch den Teilverkauf alle Privilegien am Objekt.

Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek handelt es sich im Grunde um eine Beleihung des Eigenheims. Die Immobilie verbleibt zunächst im Eigentum der Verkäufer und dient der kreditgebenden Bank als Sicherheit. Die Schuldenlast der Eigentümer erhöht sich allerdings von Jahr zu Jahr, bis der Kreditmaximalbetrag ausgeschüttet ist.

Kredit- und Tilgungskosten werden bis zum Ende der Laufzeit gestundet. Die Umkehrhypothek wird in Deutschland kaum praktiziert, weil sie einige gravierende Nachteile aufweist: Die Zinslast kann zu finanziellen Problemen führen und die Einnahmen sind im Vergleich zu anderen Modellen der Immobilienverrentung gering.

Natürlich können Einnahmen aus der Verrentung nach dem deutschen Steuerrecht einkommensteuerpflichtig sein; das Wohnrecht beurteilt der Fiskus immerhin als Schenkung, für die allenfalls die sogenannten Schenkungssteuer anfallen kann.


Ein Praxisbeispiel: Lebenslanges Wohnrecht als Muss

Solch eine Immobilienverrentung hat die Juristin Alexandra A.* ausverhandelt. Sie wollte kein Fremdkapital für den Kauf eines Mehrfamilienhauses aufnehmen, ihr Erspartes aber anlegen.

„Ich stolperte über ein Einfamilienhaus im Norden Berlins, das die Maklerin auf 550.000 Euro taxiert hatte“, berichtet sie. „Davon wurden erst einmal zehn Prozent abgezogen, weil es nicht sofort beziehbar ist. Dann wurde die Lebenserwartung des Verkäufers runtergerechnet und mit einer fiktiven Miete von 1000 Euro multipliziert – der entsprechende Betrag wurde mir vom Kaufpreis erlassen.“

Ein lebenslanges Wohnrecht für den Eigentümer kann den Kaufpreis drücken.

© Christoph Soeder/dpa

Alexandra A. landete schließlich im 300.000-Euro-Bereich. Sie entschied sich für die Wohnrecht-Variante, weil sie dem Verkäufer nicht Wasserhähne reparieren oder – teurer noch – bei Bedarf einen Treppenlift einbauen möchte. „Wir haben jetzt diese zehn Jahren, die er statistisch gesehen noch leben würde. Wenn er vor seinem Tod auszieht und ich das Haus zur freien Verfügung bekäme, würde er von mir die entsprechende Kaufminderung als Entschädigung bekommen.“

Es versteht sich, dass die Grunderwerbsteuer in diesem Falle nicht auf der Basis von 550.000 Euro berechnet, sondern deutlich niedriger angesetzt wurde – allerdings etwas höher als der tatsächlich bezahlte Kaufpreis. Das wollte das Finanzamt so. „Ich stehe jedenfalls als Eigentümerin im Grundbuch, ich zahle keine Steuern, weil ich keine regelmäßigen Einnahmen aus der Immobilie habe und der Verkäufer hat sein lebenslanges Wohnrecht – muss aber auch alle Kosten in der Immobilie selber tragen.“

Wie man gute Beratung erkennt

„Wir sehen hauptsächlich Menschen, denen Liquidität fehlt“, sagt Janine Hardi (renteplusimmobilie.de). Woran aber erkennt man die „schwarzen Schafe“ der Branche? „Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch immer erstrangig einzutragen. Immer. Aber es gibt so ein paar „Pappenheimer“, die eine zweiten Rang eintragen, um noch eine Grundschuld daraufbasteln zu können, um das Geschäft über eine Bank zu refinanzieren“, sagt Hardi.

Das Nießbrauchrecht ist im Grundbuch immer erstrangig einzutragen

Janine Hardi, Geschäftsführerin renteplusimmobilie.de

Da müsse man tatsächlich vorsichtig sein. Außerdem müsse richtig beraten werden; jede Lebenssituation sei anders. „Da kann man kein Standardprodukt verkaufen.“ Eine seriösen Anbieter erkenne man auch daran, wie der Verkäufer rechtlich abgesichert werde.

In jedem Fall solle man eine rechtliche Beratung wahrnehmen, bevor man sich für einen der möglichen Wege entscheide, rät der Verband Privater Bauherren e.V. (Berlin). „Wenn die Immobilie beliehen oder bewertet werden soll, sollte man vorher mit einem Sachverständigen seines Vertrauens durchgehen und sehen, ob es kleinere Mängel gibt, die sich mit wenig Aufwand beseitigen lassen, um am Ende dann eine bessere Bewertung der Immobile zu bekommen“, sagt Sprecherin Eva Reinhold-Postina.

„Letztendlich ist es immer eine Wette gegen die eigene Langlebigkeit, vor allem dann, wenn am Ende die eigene Immobilie unwiderruflich weg ist.“ Das Alter des Verkäufers ist bei Vertragsabschluss – neben dem Wert der Immobilie – das entscheidende Kriterium.

Die Stiftung Warentest riet im Sommer des vergangenen Jahres unter dem Titel „Die Rente geht aufs Haus“ in der Zeitschrift „Finanztest“ zum Vergleich mehrerer Angebote und die Überprüfung der vorgelegten Vorträge durch Rechtsanwälte; natürlich sollten Vertrauenspersonen einbezogen werden.

Wer einen hohen Erlös erzielen will und nicht auf lebenslange Zahlungen angewiesen ist, fährt vermutlich besser mit einem Modell einer einmaligen oder befristeten Zahlungen. Wer aber dringend mehr Geld zum Leben braucht und sicherstellen muss, dass bis zum Lebensende Geld fließt, sollte eine lebenslange Leibrente wählen. Detailliert geklärt werden sollte – so oder so - wer für Instandhaltungen aufkommen, wie das Eigenheim genutzt werden darf und was bei einem Auszug passiert.

* Name von der Redaktion geändert.

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