Immobilien: Risse im Betongold

Lange galten sie als sicheres Betongold. Nun ringt die Branche mit der schwersten Krise ihrer Geschichte: Mehr als 80 Milliarden Euro haben deutsche Privat- und Profiinvestoren in offenen Immobilienfonds angelegt. Nun zittern Hunderttausende um ihr Geld, denn mit dem „Degi Europa“, „KanAm US-Grundinvest“ und dem „Morgan Stanley P2 Value“ haben in den vergangenen Wochen drei Fonds aufgegeben und werden abgewickelt.

Die Fonds haben drei Jahre Zeit, ihre Immobilien zu verkaufen, die Anleger erhalten vermutlich in drei Tranchen Geld zurück. Die Höhe der Rückzahlungen ist abhängig von den Erlösen der Immobilien – nach Abzug der Kosten. Neun weitere Fonds sind geschlossen und geben keine Anteile zurück, darunter der „SEB Immoinvest“, der „THW Immobilien“, der „UBS 3 Sector Real Estate“, der „Degi International“ oder der Dachfonds „Premium Management Immobilien Anlagen“ der Allianz. Erst am Freitag gab der drei Milliarden Euro schwere „Axa Immoselect“ bekannt, er müsse mit einer Liquiditätsquote von unter zehn Prozent ein weiteres Jahr geschlossen bleiben.

Das Problem: Aus Furcht vor einer Abwertung der Immobilien in den Fondsbeständen wollen besonders institutionelle Anleger riesige Beträge abziehen. Doch die Fonds halten nicht genügend Bargeld, frisches Geld neuer Anleger fließt vor allem bei Fonds ohne Filialbanken mit vielen Beratern nur spärlich. Zudem sind seit der Krise einzelne Immobilien in manchen Portfolios nur schwer verkäuflich. Deshalb sieht das Gesetz eine maximal zweijährige Sperrung der Fonds vor, in der Zeit ist, ohne Druck Liquidität zu schaffen oder Anleger zu beruhigen.

Um den Spagat zwischen täglich verfügbarem Investment und der Langfristigkeit einer Immobilie zu ermöglichen, geht gerade ein neues Gesetz den Weg durch die Instanzen. Danach können Kleinanleger jeden Monat Anteile bis maximal 5000 Euro zurückgeben.

Insgesamt liegen rund 22 Milliarden Euro Anlegergelder auf Eis. Sollten die Fonds bis 2012 nicht ausreichend Geld in den Kassen haben, um alle Rückgabewünsche zu bedienen, müssen auch sie dichtmachen. Das komplette Aus der drei Fonds habe die Lage verschärft, sagt Axa-Geschäftsführer Achim Gräfen. Denn dies habe Immobilienverkäufe zu attraktiven Preisen weiter erschwert.

Wie groß die Angst der Investoren vor Wertverlusten ist, zeigt die Bewertung an der Börse, wo sich die Fondsanteile trotz Sperrung zu Geld machen lassen: So nennt Axa einen Preis von 56,68 Euro, während sich das Papier an der Börse Hamburg nur für 40 Euro verkaufen lässt. Wegen der hohen Abschläge sollten Anleger „nur verkaufen, wenn sie das Geld dringend benötigen“, raten Experten von „Finanztest“. Nach Meinung der Verbraucherschützer können offene Immobilienfonds auch weiter ein gutes Investment sein, das jedoch nur als Beimischung im Depot geeignet sei. Die besten Fonds im „Finanztest“-Ranking sind der „Grundinvest Europa“, der „Deka Immobilien Global“ und der „Hausinvest“.