Gewerbeimmobilienmarkt: Anlagedruck führt zu immer mehr Geschäften

Dies ist einer der zentralen Befunde des Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Managementunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) zum Jahreswechsel 2014/15.

„Man muss schon konstatieren, dass das eine nicht das andere beeinflusst“, sagte JLL–Deutschland–Chef Frank Pörschke in dieser Woche in Berlin: „Wir haben aber keine Blase, weil nur beschränkt Fremdkapital investiert wird.“ Die Risiken seien noch überschaubar. Alles bewege sich in einem „ordentlichen Maße“, sagt Pörschke. Gleichwohl: Die Kurve des Bürovermietungsvolumens liegt deutlich unter der des Transaktionsvolumens bei Büroflächen: „Die Entkopplung geht weiter“, kommentiert JLL.

Europa hat als Standort gute Karten: Stabile politische Verhältnisse, einhergehend mit stabilen Vermietungsmärkten und einer hohen Lebensqualität locken Investoren an.  „Je größer die möglichen Transaktionspakete sind, desto mehr Gebote bekommen wir bei JLL“, sagt Pörschke. „Berlin ist dabei im Fokus internationaler Investoren“, haben seine Researcher  herausgefunden. „Aber man hat hier zu wenig spekulative Gewerbeimmobilien-Bauvorhaben“, sagt Pörschke. Soll heißen: Die zu errichtenden Gewerbegebäude sind in der Regel schon vor dem ersten Spatenstich vermietet.

Investoren aus Asien suchen zunehmend ihr Glück in Europa

Es vergeht kein Tag in der Hauptstadt ohne eine Gewerbeimmobilientransaktion mit ausländischer Beteiligung. Erst am Donnerstag gab die Immpex Immobilien Consulting bekannt, dass ein inhabergeführtes Industrieunternehmen aus der Schweiz die denkmalgeschützten „Höfe am Südstern“ zum 1. Dezember übernommen hat. Das Bestandsensemble aus der Zeit um 1900 verfügt über 12 000 Quadratmeter Mietfläche. Hiervon entfallen rund 80 Prozent auf modernisierte Büroflächen und 20 Prozent auf mehr als 20 Wohneinheiten.

Hauptmieter der Büros im ehemaligen Fabrikgebäude ist die Werbeagentur Jung von Matt. Verkäufer ist eine Hamburger Investorengruppe, die in den letzten 10 Jahren das historische Bestandsobjekt umfassend saniert hat. Über den Kaufpreis wurde natürlich Stillschweigen vereinbart.

Während die Akteure in diesem Falle aus vertrauten Gefilden stammen, beobachtet JLL zunehmend Marktteilnehmer aus Asien, die auch in Europa auf der Suche nach Anlagealternativen sind. Der Anteil ausländischer Käufer lag in den ersten neun Monaten dieses Jahres zwar mit 45 Prozent des Investmentvolumens noch im üblichen Bereich. Doch wenn man auf das Volumen der Gebote z. B. für Büroimmobilien schaut, steigt der Anteil internationaler Investoren auf rund 75 Prozent. So verwundert es nicht, dass die Analysten von JLL im fünften Jahr in Folge einen Anstieg der gewerblichen Investment-Volumina in Deutschland erwarten. Wurden 2013 noch 30,7 Milliarden Euro notiert, so wird für dieses Jahr mit einem Anstieg auf über 36 Milliarden Euro gerechnet.

Der E-Commerce treibt die Büronachfrage

Was die Zukunft an Risiken mit sich bringen könnte, wurde von JLL in einer Kundenumfrage umrissen. Von den rund 1200 deutschen und internationalen Investoren antworteten zwar nur zehn Prozent auf die sechs Fragen, die gestellt wurden. Dennoch ist das Ergebnis bedenkenswert: Als Risikofaktoren stehen der demografische Wandel, eine möglicherweise anstehende Zinswende in den USA und Großbritannien und die Staatsschuldenkrise in der EU ganz oben auf der Liste der Bedenkenträger. Bankenpleiten, Inflation und Deflation landeten mit dem Ukraine/Russland-Konflikt überraschend eher im Mittelfeld.

JLL rechnet für 2015 in Deutschland mit einem Bürobeschäftigungswachstum von einem bis 1,5 Prozent, das auch den Zusatzbedarf an Büroflächen markieren könnte. Als ein Treiber des Trends wird der E-Commerce gesehen. Der elektronische Handel fördert nicht nur die Büronachfrage, sondern auch die Nachfrage nach großen Logistikflächen auf dem Lande und kleineren an den Rändern der Großstädte. „Dies könnte eine neue Nachfragesparte werden: Same-Day-Delivery“, sagte Pörschke: Die Warenzustellung am gleichen Tag bringt Chancen für neues Leben in alten Postverteilzentren mit sich.