Auslandsimmobilien : Cuxhaven oder Costa Brava?

Vom Urlaubstraum zur knallharten Kalkulation: Auslandsimmobilien rechnen sich anders als Inlandsimmobilien.

Jürgen Lutz
Idyllisch. Der kleine Badeort Llafranc an der Costa Brava.
Idyllisch. Der kleine Badeort Llafranc an der Costa Brava.Foto: imago/Mint Images

Ob Rügen, Mallorca oder die Toskana: Es gibt viele schöne Urlaubsregionen. Und so mancher Tourist liebäugelt bald mit dem Gedanken, an seinem Lieblingsort ein Ferienhaus zu erwerben. Die Hoffnung: Wenn man nicht selbst dort weilt, kann die Immobilie vermietet werden. Doch Experten raten dringend, genau zu recherchieren und vor dem Kauf mit spitzem Stift zu rechnen.

Vor allem Ferienwohnungen stehen hoch im Kurs. Sie werden von den Käufern nicht nur als eigenes Domizil für die Ferien geschätzt, sondern auch als wertstabile Geldanlage mit hoher Rendite sowie als Objekt für die Altersvorsorge. Doch stimmt dieses oft rosige Bild?

„In den Regionen, die von Touristen besonders gerne aufgesucht werden, sind die Preise für Ferienwohnungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen“, sagt Anton Vetter von der BV&P Vermögen AG in Kempten. Dazu gehörten nach einer Auswertung des Vermittlerportals FeWo-direkt 2016 etwa das Festland an der Ost- und Nordsee, Mallorca sowie Rügen und Usedom.

Die Mieten indes haben nach einer Auswertung des Deutschen Ferienhausverbands nicht so stark zugelegt wie die Preise der besseren Lagen. Das drückt die Rendite. Das Motto „Cuxhaven statt Costa Brava“ führt auch dazu, dass Dienstleistungen rund ums Haus, etwa für Hausmeister oder Gartenpflege, teurer werden. Für Vetter ist klar: „Eine Ferienimmobilie kann sich finanziell nur lohnen, wenn man sie nüchtern als Geschäft betrachtet und auch so vorgeht.“

Eine Top-Lage bedeutet nicht zwangsläufig mehr Rendite

Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, ergänzt: „Beim Kauf einer Ferienimmobilie sollten Interessenten drei wesentliche Kriterien beachten: eine erstklassige Lage mit guter Infrastruktur, eine hochwertige Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage in der Region. Eine Top-Lage ist deshalb so wichtig, weil sie ausschlaggebend für eine erfolgreiche Vermietung ist und sich darüber hinaus positiv auf den Wiederverkaufswert des Objekts auswirkt.“

Die Rendite einer Ferienimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab: dem Kaufpreis inklusive der Zinsen für das Darlehen, der durchschnittlichen Miete (je nach Saison), der Auslastung der Immobilie sowie den Kosten für Betrieb, Instandhaltung, Zweitwohnungssteuer et cetera. Anleger können diese Faktoren beeinflussen, etwa durch Verhandlungsgeschick beim Erwerb der Immobilie. Alternativ beziehungsweise ergänzend dazu lässt sich die Auslastung steigern durch verstärkte Werbung oder leichte Abstriche beim Preis.

Die Kosten selbst verringern sich durch mehr Eigenleistung. Mit einem gern wiederholten Irrtum räumt der Deutsche Ferienhausverband auf: Demnach führt eine Top-Lage nicht zwangsläufig zu mehr Rendite: „Eine Ferienimmobilie auf Sylt ist vielleicht dreimal so teuer wie auf Fehmarn und lässt sich ganzjährig vermieten. Allerdings sind die Mieten nicht proportional höher als anderswo. Das schmälert die Rendite“, heißt es.

Der Ferienhausverband empfiehlt Kaufinteressenten, einen „soliden Businessplan“ aufzustellen und sich mit der Rechtslage vor Ort auseinanderzusetzen. Damit sich das Projekt lohnt, müssten Anleger nicht nur möglichst „das ganze Jahr über Einnahmen erzielen“, sondern eine „einzigartige Positionierung“ anstreben. Wer nach solchen Anforderungen noch willig ist, für den hat der Verband eine ernüchternde Botschaft: „Bis zu fünfzig Prozent der Mieteinnahmen gehen für Finanzierung, Instandhaltung, Buchungsabwicklung sowie Pflege von Grundstück und Eigentum drauf.“

Mallorca ist Nummer eins im Ausland

Pia Bölingen von der FiNUM. Private Finance AG in Biberach hält bei niedrigen Zinsen eine Investition in Sachwerte zwar für sinnvoll. „Aber nur, wenn die Balance im Portfolio nicht leidet“, so die FiNUM-Expertin. Konkret heißt das: Der Kauf einer Ferienimmobilie kann dann sinnvoll sein, wenn man bereits lastenfrei im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, über ein angemessenes Wertpapierdepot verfügt und die Altersvorsorge in Angriff genommen hat. Das Fazit der gelernten Bankfachwirtin: „Ferienimmobilien eignen sich in der Regel nur für Anleger, die über das nötige Kleingeld verfügen, um das Objekt großteils aus Eigenmitteln zu finanzieren.“

Ist der Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland schon ein mehr oder minder großes Wagnis, gilt dies erst recht für Objekte im Ausland. Klare Nummer eins im Ausland ist Mallorca. Doch auch der Gardasee, Südspanien und Dalmatien haben viele Anhänger, ebenso die Toskana. Die Golfküste in Florida wird ebenfalls gern besucht.

Dort treffen Interessenten teilweise auf komplett andere Rechtsregeln: „In vielen europäischen Ländern ist ein Kaufvertrag über eine Immobilie bereits ohne notariellen Vertrag bindend. Teilweise reicht sogar die Unterschrift auf einem Schmierzettel oder eine mündliche Zusage“, sagt Anton Vetter.

Erschwerend kommt hinzu, dass in einigen Ländern kein Grundbuch wie in Deutschland existiert. „Dadurch ist nicht immer zweifelsfrei feststellbar, ob der Verkäufer tatsächlich der alleinige Eigentümer und damit auch verkaufsberechtigt ist“, so Pia Bölingen. Die Gefahr: Wer sich auf bloße Erklärungen verlässt und nicht nachforscht, kann unter Umständen eine böse Überraschung erleben.

In Österreich wird weniger investiert

Nach einer aktuellen Marktstudie von FeWo-direkt erwarb fast jeder Dritte der knapp 2500 befragten Eigentümer sein Urlaubshäuschen oder -apartment in den vergangenen drei Jahren und das zu einem Durchschnittspreis von 233 000 Euro. 64 Prozent dieser Käufer entschieden sich für eine Ferienimmobilie innerhalb Deutschlands und zahlten im Schnitt 209 500 Euro, nur ein Drittel kaufte im europäischen Ausland oder gar in Übersee (durchschnittlicher Kaufpreis: 276 400 Euro). Vor knapp einem Jahrzehnt setzte die Hälfte der Befragten dagegen noch auf den ausländischen Ferienhausmarkt bei einem günstigeren durchschnittlichen Kaufpreis von 220 000 Euro pro Domizil.

Die erhobenen Daten von FeWo-direkt und Engel & Völkers zeigen, dass vor allem die Nachfrage nach italienischen, spanischen und griechischen Ferienimmobilien in den Jahren 2013 und 2014 zurückging. Seit 2016 erfreuten sich diese aber wieder eines gestiegenen Kaufinteresses. Auch in den beiden Alpenanrainern Österreich und Schweiz wurde nach 2014 zunehmend weniger investiert, die Schweiz erholte sich aber zuletzt leicht. Im Durchschnitt erzielten die Befragten pro Jahr eine Bruttorendite von sechs Prozent. Urlaubsdomizile in Deutschland erwirtschafteten sechs Prozent, in Spanien vier Prozent. Rein rechnerisch erzielten Besitzer von Ferienhäusern und -wohnungen in den Niederlanden und den USA mit je elf Prozent die höchste Bruttorendite pro Jahr. Vermieter in Kroatien gelegener Feriendomizile durften sich über eine jährliche Bruttorendite von neun Prozent freuen.

Deutsche Urlaubsorte weiterhin gefragt

Aye Helsig, Regional Director Central Europe bei FeWo-direkt: „Deutschland wird als Investitionsstandort von deutschen Käufern seit Jahren klar bevorzugt. Zum einen ist eine Ferienimmobilie in Deutschland für sie natürlich besser erreichbar, zum anderen sind für die Käufer im eigenen Land die spezifischen Vorschriften und Vorgänge, die es bei einem Erwerb zu beachten gilt, besser bekannt, und bei den Kaufverhandlungen fallen etwaige Sprachbarrieren weg. Wir sehen aber auch, dass die Eigentümer im Laufe der Zeit immer preissensibler geworden sind. Daher sprechen die im Durchschnitt günstigen Preise in Deutschland ebenfalls für einen Kauf hierzulande.“

Die hohe Nachfrage nach Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen an deutschen Urlaubsdestinationen hält deshalb weiter an. Dabei übersteigt das Interesse das Objektangebot deutlich – insbesondere in den Top-Lagen. Das zeigt der aktuelle Marktbericht des Maklerhauses Engel & Völkers. Darin betrachtete das Unternehmen die Preisentwicklung von 24 Standorten an der Nord- und Ostsee, in der Alpenregion sowie am Bodensee. Bei Ferienwohnungen in sehr guten Lagen beobachtet Engel & Völkers eine anhaltende Preisdynamik. So verzeichneten zwei Drittel der Standorte im ersten Quartal 2018 Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Demgegenüber pendelten sich die Preise in 1-a-Lagen vielfach auf hohem Niveau ein.