Eigenheim: Ein bisschen mehr Bequemlichkeit

Wer sich heute den Traum vom Eigenheim erfüllen will, kauft in der Regel beim Bauträger. Das Architektenhaus ist statistisch gesehen zur Seltenheit auf dem deutschen Hausmarkt geworden – und erst recht auf dem Wohnungsmarkt. Kaum ein Mehrfamilienhaus wird noch vom Architekten individuell für eine Eigentümergemeinschaft geplant, auch nicht in der ausgesprochenen Baugruppenstadt Berlin.

So dominieren hier zahlreiche etablierte Bauträger wie die Groth Gruppe, Ziegert, Kondor Wessels oder NCC den Neubaumarkt. Sie kaufen freie Grundstücke, planen mit Architekten und verkaufen am Ende die gebauten Wohungen gewinnbringend an Investoren und Eigennutzer. Dabei reicht die Bandbreite von einfachen Wohnungen bis zum Luxusapartment im Wert von mehr als einer Million Euro, von Vorstadtlagen bis zu zentralen Filetgrundstücken, von standardisierter bis innovativer Architektur.

So unterschiedlich die Wohnungen und Häuser sein können, allen ist gemeinsam, dass man als künftiger Eigentümer nicht als Bauherr auftritt, sondern „nur“ als Käufer. Statt vieler Ansprechpartner – Architekten, Handwerker und Behörden – hat man nur einen: den Bauträger. Im entsprechenden Bauleistungsvertrag und in der Baubeschreibung sind alle Leistungen des Bauträgers vermerkt. Dazu sollten neben allen Einzelheiten der geplanten Wohnung – vom Grundriss bis zu den genauen Fenstern, Bodenbelägen und Amaturen – auch die Erschließung des Grundstücks sowie der einzuhaltende Terminplan oder die Höhe der Vertragsstrafe bei Verzug zählen.

Bei Unsicherheiten hilft ein auf Baurecht spezialisierter Rechtanwalt weiter

Denn als künftiger Eigentümer kauft man seine Wohnung je nach Baufortschritt in Etappen und keiner möchte am Ende bei einer Bauverzögerung eine finanzielle Doppelbelastung für die noch bewohnte alte und die noch unfertige neue Wohnung haben. Auch sind Formulierungen bezüglich der einzelnen Elemente wie „oder gleichwertig“, „oder ähnlich“ zu vermeiden. Was darunter zu verstehen sei, sei sehr unterschiedlich, wie Wirtschaftsjurist Florian Huber festhält.

Das gleiche gelte für marketingtypische Floskeln wie „Markenprodukt“, „gehobene Ausstattung“, „erstklassig“, „hochwertig“ oder „umweltschonend“. „Wer sich nicht sicher ist, sollte sich auf jeden Fall von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen“, sagt Huber. „Denn im Immobilienbereich steht man als Laie erfahrenen Profis gegenüber.“ Zwar seien die meisten Bauträger ehrlich und solvent, aber es gebe eben auch hin und wieder schwarze Schafe.

„Man sollte sich daher Referenzobjekte anschauen und vielleicht auch Eigentümer am Gartenzaun nach ihren Erfahrungen mit dem Bauträger befragen.“ Wer also nicht darauf besteht, als Bauherr alle Freiheiten im Rahmen des Baurechts auszuschöpfen, sondern bereit ist, eine Immobilie vom Bauträger zu erwerben, kann es sich bequem machen.

Erst die Finanzierung klären, dann mit dem Bauträger verhandeln

„Zwar kann es individueller und rund zehn Prozent günstiger sein, wenn man als Baugruppe ein Mehrfamilienhaus baut, anstatt eine schlüsselfertige Bauträgerwohnung zu kaufen, inklusive Preisaufschlag für Sonderwünsche. Aber man muss sich eben auch nicht um unerwartete Dinge kümmern, die während der Bauphase auftreten. Das liegt in der Verantwortung des Bauträgers“, sagt Huber.

Auch könne man so die für viele Baugruppen nicht untypischen Konflikte um Ausstattung oder Geld vermeiden. Um aber mit dem Bauträger auf Augenhöhe verhandeln zu können, sollten sich potenzielle Käufer von ihrer Bank vorher bestätigen lassen, dass sie sich ihre Wunschimmobilie auch leisten können. Niemand möchte sich schließlich eine schicke 4-Zimmer-Wohnung in Wilmersdorf bei einem renommierten Bauträger für 3000 Euro reservieren lassen, nur um sie am Ende nicht kaufen zu können, weil die Hausbank den Kredit nicht gewährt.

Und wenn es dann doch klappt und die Traumwohnung Wirklichkeit wird, sollte man sich nicht scheuen, sie mit einem Bausachverständigen abzunehmen, um eventuelle Mängel abzufangen, bevor die finale Zahlung und Unterschrift geleistet werden und man Eigentümer von Wohnung und Grundstück wird. „Es lohnt sich gewiss nicht, wegen einer krummen Fliese drei Jahre lang einen Prozess zu führen, aber bei echten Mängeln schon“, resümiert Huber. Man möchte ja schließlich möglichst lange Freude am Eigenheim haben.

Tong Jin-Smith