Einzelhandel: Experimentiermeilen statt Ladenstraßen

Herr Professor Kohl, Sie sind mit Ihrem Büro an vielen Ecken Berlins und auch an dessen Enden jenseits der Stadtgrenze mit Projekten präsent. So bauen Sie Beelitz Heilstätten und die alte Reemtsma-Fabrik in Schmargendorf um, bzw. neu. Sind dies Projekte, die Sie beruflich tief befriedigen, in denen Sie und Ihre Mitarbeiter Ihrer Kreativität so freien Lauf lassen können, wie Sie sich das alles bei Ihrer Berufswahl einmal vorgestellt haben?

Absolut! Vielleicht genieße ich da ein Privileg, wenn ich unser Büro mit dem von Kollegen vergleiche. Natürlich müssen wir auch bauen. Aber wir planen viel, viel mehr als wir jemals bauen könnten. Mit sehr wenigen Ausnahmen stehe ich immer voll hinter den Projekten. Mir fallen im Moment gar keine Ausnahmen ein – am liebsten würde ich selbst bei allen Projekten immer ein Pied-á-Terre haben, eine Zweigniederlassung also, oder vielleicht sogar selbst darin wohnen.

Es ist schön zu hören, dass Ihnen freie Hand gelassen wird von Projektentwicklern und Bauträgern. Das hört man von vielen Ihrer Kollegen auch schon einmal ganz anders. Sie berichten von Renditedruck.
Na ja, es ist natürlich eine ausgesprochene Nische, in der ich arbeite und deshalb sind wir auch nie ein großes Büro geworden: kein Büro mit 100 Beschäftigten, aber immerhin mit 20. Das reicht mir auch schon. Es gibt ansonsten schon viele Zwänge, wenn man dauernd realisieren muss. Das erfordert dann mehr kommerziell erzwungene Zugeständnisse, um das interne Räderwerk ständig am Laufen zu halten.

Sie wollen und müssen also gar nicht dauernd etwas realisieren?
Irgendwie geht das nicht. Deshalb gehen wir ja – biblisch gesprochen – auch alle sieben Jahre durch ein tiefes Tal, wenn die Leistungen meines multidisziplinären Büros nicht perfekt ineinandergreifen. Wir planen ja alles von null auf hundert – von der ersten Idee bis hin zur Realisierung. Alle Abteilungen stets auf gleicher Flamme zu halten, das ist ein Kunststück, das nicht immer gelingt. Mein persönliches Bestreben ist es ja immer, zu den städtebaulichen Masterplänen auch die Bauleitplanung beizusteuern, damit wir wirklich das liefern können, was wir als Konzept geplant haben. Was ich verspreche, möchte ich halten. Dieser Weg ist auch von Enttäuschungen gesäumt – und das führt gelegentlich zu melancholischen Phasen.

©  Patrick Pagel

Die hat jeder einmal, Bauherren vielleicht weniger, sie dürfen sich keine Sentimentalitäten leisten. Neben der Kostenkalkulation Ihrer Bauherren gibt es auch einen gesamtgesellschaftlichen Auftrag, den der Klimawandel Ihnen und uns in den Block diktiert. Spielt das bei neuen Quartieren in Berlin überhaupt eine Rolle? Ist es mit begrünten Dächern getan? Nehmen die Groth-Gruppe in Neu-Lichterfelde und „Die Wohnkompanie“ in Schmargendorf soviel Geld in die Hand, wie sie sollten um Quartiere für die Zukunft zu schaffen?
Sie werden jetzt kein böses Wort über meine Lieblingsbauherren hören. Dazu gehört auch die Groth-Gruppe. Klaus Groth lernte ich 1991 kennen, als gerade Dreißigjähriger. Ich wäre nicht der Christoph Kohl, der ich heute bin und wäre wohl ohne die Groth-Gruppe auch nicht in Berlin geblieben. Und wenn zu der „Wohnkompanie“ behauptet wird, dass auf den Reemtsma-Dächern in Schmargendorf keine Solarpaneele aufgestellt werden, die man aber in Wien errichten müsste, dann ärgert mich das. Wenn die von mir zu verantwortende Baugenehmigungsplanung für das Reemtsma-Areal zum Tragen kommen wird, dann ist für nachhaltiges Bauen unendlich viel getan worden! Ich kenne kein Stadtquartier in Berlin, an dem hinsichtlich nachhaltigem Bauen so viel erreicht werden kann. Wir haben dort zum Beispiel ein extrem dickes Mauerwerk, und Substrat auf den Dächern, jeweils sechzig Zentimeter stark, um möglichst wenig Haustechnik implementieren zu müssen. An den Solarpanelen scheitert es nun wirklich nicht. Ich bin seit 2014 planender „Beifahrer“ im Projekt Lichterfelde Süd, jetzt Neulichterfelde. Dort ist es einfach so, dass das nigelnagelneue Fernheizkraftwerk in Lichterfelde-Süd im Entstehen war und inzwischen fertiggestellt ist. Das ist das modernste Kraftwerk Deutschlands. Das liefert dermaßen nachhaltige Energie, dass Solarpaneele auf den Dächern Makulatur gewesen wären. Sie erübrigen sich schlichtweg.

Trotzdem werden im Rahmen Ihres Projektes dort Straßen gebaut wie eh und je. Projektentwickler lassen eben nicht hochpreisige Wohnungen für eine Klientel bauen, die ihre SUV nicht vor der Tür oder besser noch in der Tiefgarage parken kann.

Ja. Das ist aber als ein gesellschaftlicher Auftrag zu sehen, an dem wir aus tiefer Überzeugung mitarbeiten. Ernsthaft mitarbeiten, nicht erst seit zwei oder fünf Jahren. Mir als Südtiroler liegt dieses Anliegen seit jeher am Herzen. Die Grünen Italiens sind in Südtirol – mit Reinhold Messner – gegründet worden. Man muss den Ball an die Politik zurückgeben und kann nicht den Architekten die Schuld in die Schuhe schieben. So propagiere ich z. B. das sogenannte Autozimmer – so wie es auch das Kinderzimmer gibt. Es muss soweit kommen, dass ich ein Autozimmer nachweisen muss, einen Stellplatz und sei es in meinem Wohnzimmer. Erst dann darf ich auch ein eigenes Auto besitzen.

Zynisch gedacht, könnte die Coronakrise die Umsetzung Ihres Vorschlags beschleunigen. Die Städte müssen ohnehin umgebaut werden, sonst wird manche Fußgängerzone und Einkaufsstraße auch in der Großstadt bald so verödet sein wie bereits in Kleinstädten. Da sind Architekten gefragt, wie Zahnärzte, die Vorschläge zum Auffüllen von Zahnlücken machen müssen. Wo und wie würden Sie ansetzen? Sie können Autozimmer ja in den Hohlräumen einrichten, wo heute Einzelhändler ihren Platz haben.
Ja, der Umbau hat in den Provinzstädten schon begonnen und wird auch auf die Metropolen zukommen. Das Problem beginnt mit einem Missverständnis: Dass ich in den Erdgeschosszonen Einzelhändler habe, die vom individuellen Pkw anfahrbar sind und angeblich dann erst wirtschaftlich funktionieren.

Aber der Einzelhändler hat ja vor allem nicht wegen ausbleibender Verkehre Probleme, sondern – je nach Branche – wegen des Onlinehandels!
Ja, aber wieso haben Läden zum Beispiel an der Kantstraße, vom Ku'damm ganz zu schweigen, so hohe Umsätze zu erwirtschaften, dass sie auf die Autoverkehre angewiesen sind? Es ist doch vorstellbar, dass Erdgeschosszonen lebendig sind, ohne dass dort maximaler Umsatz erzielt wird. Da können in Coronazeiten Weichen gestellt werden.

Der Hamburger Stadtforscher Thomas Krüger sagte tagesschau.de vor gut einer Woche: „Eine Innenstadt braucht eine Vielfalt von Funktionen, aber natürlich auch ein großstädtisches Angebot. Wir wollen ja nicht alles verdörflichen oder verstadtteilen. Da müssen dann schon auch Clubs sein, Kultureinrichtungen, da muss eine große Vielfalt sein, da sollen auch Obdachlose sein, all das gehört dazu.“ Ob Obdachlose als Arabesken betrachtet werden sollten, ist sicher zu verneinen. Aber: Hat der Mann ansonsten recht?
Was mir sehr gut gefällt, ist, dass die Wirte jetzt Tische auf die Straße stellen dürfen, egal wohin. Hauptsache: Platz schaffen. Da sitzen die Gäste jetzt dort, wohin früher das Ordnungsamt gerufen worden wäre. Das sind erste Anzeichen, dass Veränderungen möglich sind. Ich muss nicht noch einmal eine Wirtschaftseinheit hineinpressen. Wenn denn der Erdgeschosszone nicht die hohe Rentabilität abverlangt wird, dann wird in diesen Erdgeschossen genau das stattfinden, was ihnen guttut: eine gewisse Entkommerzialisierung. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Immobilie könnte ja auch dank eines Bonus-Erdgeschosses erst ab dem ersten Obergeschoss beginnen und man könnte zum Beispiel die Erdgeschosse für einen symbolischen Euro vermieten.

An wen würden Sie diese Räume dann vermieten wollen? An Puppentheater? Es können ja nicht überall Restaurants sein.
An all jene, die zu einer der Kreislaufwirtschaft verpflichteten Wertschöpfung bereit sind. Die nicht horrende Mieten erwirtschaften müssen, sondern einen Beitrag zur Lebendigkeit der Erdgeschosse leisten. Ich kann mir ja auch so etwas wie ein Grundeinkommen vorstellen – mit der Bedingung, dass man etwas schafft. Es gibt so viel Systemrelevantes, so viele Dinge, die wir auf der Straße austragen können. Vorausgesetzt, dieser Raum wird nicht mit Autos zugestellt.

Das Interview führte Reinhart Bünger.