Hindernis für preiswertes Bauen: Grunderwerbssteuern steigen ständig

Die Grunderwerbsteuer – eine der wichtigsten Einnahmequellen der Bundesländer – ist in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Seit 2007 haben fast alle Bundesländer die Steuersätze deutlich erhöht – auch das Land Brandenburg. Dort liegt der Grunderwerbsteuersatz nun bei 6,5 Prozent. Damit ist das Land Spitze, gemeinsam mit dem Saarland, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. In einigen Bundesländern hat sich die Grunderwerbsteuer in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt.

Bezahlbarer Wohnungsneubau, wie er insbesondere in den Großstädten dringend gefordert ist, wird damit nicht eben wahrscheinlicher: Baufinanzierungsmakler rechnen vor, dass sich die gesamten Kaufnebenkosten inzwischen auf durchschnittlich 10 bis 15 Prozent der Kaufkosten belaufen und die Grunderwerbsteuer einen wesentlichen Teil dazu beiträgt. 

Deshalb hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln im Auftrag des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) nun die zusätzliche Kostenbelastung durch die erhöhte Grunderwerbsteuer untersucht. In dieser Woche stellte sie ihre Studie „Bedeutung der Grunderwerbssteuer für das Wohnungsangebot“ vor.

Der Studie zufolge verteuerte ein Steuersatz von 6,5 Prozent anstelle der bis 2007 geltenden 3,5 Prozent den Kaufpreis für eine Durchschnittsimmobilie von 350.000 Euro um bis zu 17.000 Euro.

Die hohe Steuer verteuert das Bauen

Vor diesem Hintergrund wird in der Studie die Kernforderung erhoben, die Grunderwerbssteuer wieder bundeseinheitlich auf maximal 3,5 Prozent zu senken. Darüber hinaus solle analog zur Mehrwertsteuer ein Vorsteuerabzug bei Neubauten eingeführt werden, um bei Zwischenerwerb und Bauträgermodellen eine Mehrfachbesteuerungen des Grundstücks zu vermeiden. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln erarbeitete die Kurzexpertise im Auftrag des Deutschen Verbandes im Rahmen der Arbeitsgruppe „Aktive Liegenschaftspolitik“.

Die Arbeitsgruppe gehört zum „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“. Die Anhebung der Grunderwerbsteuer entspreche nicht den Bemühungen von Bund, Ländern und Kommunen, flächendeckend erschwingliche Immobilienpreise und Baukosten zu gewährleisten, wie es vom „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ seit Sommer 2014 angestrebt wird, heißt es in einer Stellungnahme des DV.

© Bernd von Jutrczenka/dpa

Die Grunderwerbsteuer müsse vollständig in den Länderfinanzausgleich einbezogen werden, forderte der DV. So steht es auch im Abschlussbericht der Baukostensenkungskommission, die im Rahmen des Bündnisses für bezahlbares Wohnen einberufen wurde. Mit der Einbeziehung in den Länderfinanzausgleich werde einer Erhöhung durch die Länder entgegengewirkt und ein wichtiger finanzieller Beitrag zum bezahlbaren Wohnen und Bauen geleistet. Der Anteil der Grunderwerbsteuer an den reinen Landessteuern in Höhe von gut 17,5 Milliarden Euro beläuft sich für 2014 auf mehr als die Hälfte.

Eine Sonderregelung des Länderfinanzausgleichs sorgt bisher dafür, dass die Länder einen Großteil der Mehreinnahmen behalten können. Damit besteht ein zusätzlicher Anreiz, die Sätze weiter zu erhöhen. Die einzelnen Bundesländer verbuchen im Durchschnitt aus der Grunderwerbsteuer knapp vier Prozent ihrer gesamten Steuereinnahmen.

Bei jedem Verkauf wird die Steuer von neuem fällig

Als der Bund den Ländern die Steuersatzautonomie im Zuge der Föderalismusreform zugestand, war er von einem preissenkenden Steuerwettbewerb der Länder untereinander ausgegangen. Doch das Gegenteil war der Fall. Oft kaufen Kommunen oder Entwicklungsträger Grundstücke, entwickeln sie und verkaufen sie an Bauträger weiter. Diese bebauen die Grundstücke und veräußern die Immobilien dann an private Eigentümer oder Wohnungsunternehmen. Bei einem solch gängigen Vorgehen muss die Grundsteuer für ein Grundstück mehrfach bezahlt werden.

Bei einer Durchschnittsimmobilie mit einem Kaufpreis von 360.000 Euro und einem Grunderwerbssteuersatz von 6,5 Prozent beträgt die Gesamtsteuerbelastung bis zu 37.000 Euro, wird in der Studie vorgerechnet. In der letztgenannten Zahl ist die Mehrfachbesteuerung aus vorherigen Grundstückstransaktionen enthalten, ebenso wie die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Ein Grunderwerbssteuersatz von 3,5 Prozent würde die Steuerlast um 17.000 Euro verringern.