Immobilien: "Kündigungswelle rollt"

Neues "Datschengesetz" würde Grundeigentümer übervorteilenVON RALF SCHÖNBALL Datschengesetze und ihre Novellierungen entfachen immer wieder neuen Streit.Seit 1.August 1997 ist die Nutzungsentgeltverordnung in Kraft, und der Bundestag will ein neues Datschengesetz noch vor der Sommerpause verabschieden.Über die Auswirkungen dieser zwei Gesetze sprach Ralf Schönball mit Gunnar Schnabel, auf Grundstücksrecht in den neuen Ländern spezialisierter Rechtsanwalt. TAGESSPIEGEL: Warum ist das geplante neue Datschengesetz aus Ihrer Sicht ungerecht? SCHNABEL: Weil der Nutzer auf dessen Grundlage jederzeit seinen Vertrag kündigen kann und dabei vom Eigentümer eine Entschädigung für seine Datsche sowie für die Anpflanzungen verlangen kann.Die Höhe der Entschädigung wird in der Regel 20 000 DM bis 60 000 DM betragen, in jedem dritten mir vorliegenden Fall sogar bis zu 150 000 DM.Dieses Geld muß der Eigentümer innerhalb eines Jahres zahlen, vom Zeitpunkt der Kündigung des Nutzers an gerechnet.Viele Eigentümer haben nicht die nötigen Rücklagen dafür und werden deshalb ihre Grundstücke verkaufen müssen. TAGESSPIEGEL: Liegen Ihnen bereits Fälle vor, in denen Entschädigung verlangt wurden, und wie entschieden die Gerichte? SCHNABEL: Nach derzeit noch gültiger Rechtslage ist der Fall eindeutig.Kündigt der Nutzer, erhält er in der Regel nur eine sehr niedrige Entschädigung.Gar keine Entschädigung steht dem Nutzer zu, wenn der Eigentümer das Grundstück für den eigenen Bedarf bebauen oder anderweitig nutzen möchte.Die mir bekannten und gerichtlich bestätigten Entschädigungen wurden entweder abgewiesen, oder sie lagen bei allerhöchstens 10 000 DM. TAGESSPIEGEL: Ist das nicht ungerecht gegenüber langjöhrigen Nutzern, die viel Liebe und Geld in ihre Datschen steckten.Davon profitieren doch auch die Eigentümer... SCHNABEL: Nein, der Eigentümer hat nur selten einen wirtschaftlichen Vorteil von diesen Investitionen.Wenn es nämlich zu Kündigungen kommt, dann strebt der Eigentümer zumeist eine Bebauung des Grundstückes mit einem konventionellen Eigenheim an, oder aber er bebaut es mit einer neuen Datsche.Solche Baulichkeiten sind schon ab 10 000 DM in guter Qualität bei Baumärkten zu haben.Außerdem ist zu bedenken, daß die überwiegende Mehrzahl der Bauten von Datschennutzern zu DDR-Zeiten errichtet wurden.Sie arbeiteten sicher liebevoll an den Häusern, mußten aber viel improvisieren, weil es wenig Baustoffe gab.Außerdem wurden in den meisten Bauten gesundheitsschädliche Stoffe nachgewiesen, und viele Datschen sind mit Asbest belastet. TAGESSPIEGEL: Ist nach derzeitiger Lage der Dinge überhaupt mit Kündigungen zu rechnen und wird sich das mit dem neuen Gesetz ändern? SCHNABEL: Eigentümer können bis zum Jahr 2000 keinem Nutzer kündigen.Danach und bis zum Jahr 2015 nur sehr eingeschränkt, wenn Eigenbedarf besteht etwa, also wenn der Eigentümer ein Haus für den Eigenbedarf oder den der Familie errichten will.Bei den Nutzern ist das anders, sie können jederzeit kündigen.Und von Seiten der Nutzer ist auch eine Kündigungswelle zu erwarten, wenn das Gesetz wie geplant verabschiedet wird.Denn dann dürften Nutzer ihren wirtschaftlichen Vorteil suchen und fünfstellige Entschädigungen erwirken wollen. TAGESSPIEGEL: Wenn zu DDR-Zeiten tatsächlich so viel improvisiert wurde, dürften aber zumindest Gutachter darauf achten, daß die Entschädigungen angemessen sind... SCHNABEL: Dies ist nicht der Fall.Die Neuregelung sieht vor, daß nach dem Zeitwert entschädigt wird.Das heißt, es werden nur die Baumaterialien bewertet ohne Berücksichtigung, ob die Bauten noch einen Verkehrswert haben.Entschädigung gibt es auch, wenn die Baulichkeiten am Grundstücksmarkt überhaupt nicht zu veräußern sind.Und das ist der Fall mit den meisten Datschen.Wer ein entsprechendes Grundstück erwirbt, bietet den Bodenpreis, und der wiederum hängt von der Bebaubarkeit ab.Die bestehenden Gebäude sind für den Käufer oder den Eigentümer dabei meistens nur eine Belastung.Bei den mir bekannten Grundstücksverkäufen wurden sie abgerissen.Und das verursacht Kosten zwischen 3000 DM und 10 000 DM.Das sind Mindestbeträge.Wurden gesundheitsgefährdende Stoffe verwendet, wird es teurer. TAGESSPIEGEL: Wie können Nutzer Investitionen beim geltenden Recht sichern? SCHNABEL: Er kann das Grundstück unbefristet weiternutzen.Wenn ihm das Nutzungsentgelt zu hoch ist, derzeit liegt es im Schnitt bei 1500 DM pro Jahr, kann er das Grundstück an einen anderen Nutzer untervermieten.Der Mieter erstattet dem Vermieter dann über die Pacht ja auch die Investitionen. TAGESSPIEGEL: Welche Folgen hatte die vor einem halben Jahr in Kraft getretene, Nutzungsentgeltverordnung? SCHNABEL: Seither besteht für die Eigentümer ein Begründungserfordernis zur Erhöhung der Entgelte.Es muß ein Gutachten eingeholt werden.Das dauert ein bis zwei Jahre und kostet 600 DM bis 900 DM.Erst wenn das Gutachten da ist, kann der Eigentümer die Pacht erhöhen, um in der Regel 600 DM im Jahr.In der Praxis dauert es also einige Jahre bis überhaupt die Unkosten wieder eingespielt sind.Durch diese Regelung hat der Gesetzgeber eine Erhöhung der Nutzungsentgelte praktisch ausgeschlossen. Eine Veranstaltung zu diesem Thema führen Tagesspiegel und Fachseminare durch; Infos: 411 57 47