Immobilienstudie: Lieber A als B sagen

„Im Moment gilt: Je größer, desto schöner“, sagt Lehrstuhlinhaber Tobias Just mit Blick auf die Lage und Perspektiven am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland. Der Investitionstrend gehe hin „zu größeren Tickets“. Der Professor an der Universität Regensburg, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, legte am Donnerstag die Ergebnisse einer Erhebung über die Struktur des gewerblichen Immobilienmarktes in Deutschland vor.

Das Neugeschäftswachstum bleibt demnach mit neun Prozent auch im Jahr 2014 auf hohem Niveau: Das Wachstum sei nicht wie in den Vorjahren zweistellig ausgefallen, aber in absoluten Zahlen entspreche die Zunahme – hochgerechnet auf den Gesamtmarkt – noch immer einer deutlichen Ausweitung des Neugeschäfts.

Allerdings wachse der Appetit schneller als der Kuchen, sagte Just: Soll heißen, dass die Bestandszahlen um nur 1,3 Prozent anstiegen – gegenüber neun Prozent Neugeschäftswachstum. Möglicherweise sei dies auf Geschäftsaktivitäten im Ausland zurückzuführen. Für das laufende Jahr werde mit einer ähnlichen Entwicklung gerechnet, sagte Just auf dem Immobilien-Forum des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken im Haus der Commerzbank in Berlin.

Die Studie beruht ausschließlich auf tatsächlichen Transaktionen

Die Studie zum „German Debt Project“ der International Real Estate Business School (Irebs) wurde auf der Expo 2013 zum ersten Mal veröffentlicht und wird seitdem jährlich aktualisiert. Grundlage in diesem Jahr waren vier Millionen Datensätze von rund 300 einliefernden Kreditinstituten.

„Unsere Studie beruht auf tatsächlichen transaktierten Immobilien, nicht auf Schätzungen“, sagte Just. Allerdings, so fügte er einschränkend hinzu, sind die in der Fläche starken Sparkassen und Genossenschaftsbanken in der Untersuchung unterrepräsentiert. Sie wollten sich nicht in die Karten schauen lassen.

Die Hauptinvestitionen werden weiterhin in den A-Städten wie Frankfurt am Main, München, Hamburg oder Berlin getätigt, stellten die Forscher fest. „Die Anteilsverschiebung zu Lasten der A-Städte hat sich im Jahr 2014 nicht fortgesetzt. Im Gegenteil, die Ausweitung des Anteils der A-Städte bei dem von uns betrachteten Portfolio fällt mit einem Anstieg von rund 55 Prozent Anteil auf 66 Prozent deutlich aus“, berichteten Just und sein Co-Autor Markus Hesse. Lieber suchten Investoren eine schlechtere Lage in einer A-Stadt als eine A-Lage in einer B-Stadt.

Alle Trends gehen nach oben

Und wenn in deutschen Metropolen nichts zu finden ist, richten die Investoren den Blick über den Horizont: „Es zeigt sich nun ganz deutlich eine Abwägung, die bei unserer ersten Studie vor zwei Jahren aus Sicht der Institute zumeist noch als wenig relevant erschien: Die deutliche Bereitschaft zur Erhöhung des Auslandsanteils. Die Alternative ist also nicht notwendigerweise die Vertriebs-Karawane immer weiter in die Provinz ziehen zu lassen. Sondern die Handlungsoption ist für einige Institute die Auslandsaktivitäten deutlich zu verstärken.

Häufig lägen die Alternativen allerdings in Fremdwährungsländern, wobei potenzielle Finanzierungsvorteile und erhoffte Diversifikationsvorteile schnell durch die Fremdwährungssicherung aufgezehrt werden können, heißt es in der Studie. Oder anders ausgedrückt: Investoren führt der Weg in internationale A-Städte wie zum Beispiel Stockholm. Die Autoren der Studie gehen nach den geführten Interviews davon aus, dass das überproportionale Auslandswachstum auch im laufenden Jahr 2015 anhält.

Zu den interessanten Teilergebnissen gehört weiterhin ein Plus von 48 Prozent mehr Neugeschäften bei Bauträgerfinanzierungen im Vergleich der Jahre 2013 und 2014. Der Markt werde es schon richten, hieß es auf dem Immobilien-Forum des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken und das Fachpublikum nickte zustimmend: Es muss mehr gebaut werden und es wird mehr gebaut – also gibt es auch mehr Baufinanzierungen. Allerdings seien die Immobilienmärkte erfolgreicher in der Mangelbewältigung als bei der Überschussbewältigung, sagte Just. Der Neubau fällt ihnen also leichter als Leerstände abzubauen.

Ob Büro, Handel, Logistik, Hotels, Pflegeheime oder Boarding Houses – ganz gleich, welcher Kategorie sich Just mit seinem Team in Gesprächen mit den befragten Kreditinstituten mit Blick auf die vorgelegten Zahlen auch näherte: Alle Trends gehen nach oben. „Zwei Mega-Entwicklungen bringen Wind in die Segel“, sagte Just: „Der Hand in der globalisierten Welt und der Onlinehandel.“