Mehr Gebäudeeffizienz: Neubauten könnten ab 2014 deutlich teurer werden

Der Entwurf zur Novellierung des neuen Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2012 geht in die nächste Runde: Bereits in der Sitzungswoche des Deutschen Bundestages soll sich auf Wunsch der Regierungskoalition der Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung des Deutschen Bundestages mit dem Referentenentwurf vom 15. Oktober beschäftigen. Dem Papier, das dem Tagesspiegel vorliegt, ist zu entnehmen, dass keine Verschärfungen für den Gebäudebestand vorgesehen sind. Neubauten müssen indes strengeren energetischen Anforderungen genügen.

Beide Vorhaben dienen der Umsetzung einer EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden.

Der aktuelle Referentenentwurf des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) zur Energieeinsparungsverordnung (EnEV) sieht vor, weitere Verschärfungen von insgesamt 25 Prozent bis 2016 vorzunehmen: Die primärenergetischen Anforderung im Neubau sollen 2014 und 2016 jeweils um 12,5 Prozent verschärft werden. „Wir begrüßen die Entscheidung des Ministeriums, dass der Gebäudebestand nicht weiter in die Pflicht genommen wird. Dennoch muss auch im Neubau ein sozialverträglicher Kurs gefahren werden", erklärte Walter Rasch, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) und Präsident des BFW den Entwurf des BMVBS in einer ersten Stellungnahme.

„Die Herausforderungen der Energie- und Klimawende sind unabdingbare Faktoren, müssen aber im moderaten Verhältnis zur immobilienwirtschaftlichen Realität stehen und im sozialverträglichen Maße für Vermieter und Mieter umgesetzt werden. Die BID bewertet die geplante Verschärfung der energetischen Vorgaben für Neubauten daher sehr kritisch. Gerade in Zeiten der Finanz- und Wirtschaftskrise ist die Immobilienbranche ein stabilisierender Faktor in Deutschland. Höhere Neubauanforderungen bedeuten aber für alle Beteiligten immense Kostensteigerungen. Außerdem ist davon auszugehen, dass besonders in den Ballungsgebieten zu wenig in den unteren Preissegmenten gebaut werden wird“, sagte Rasch.

Noch immer bestehe in Deutschland ein hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, der nur über den Neubau gedeckt werden kann. Die Verschärfung der EnEV fördere den Neubau im hochpreisigen Segment, so dass sich die Wohnungssituation für Menschen mit mittleren oder kleinen Einkommen sowie für Rentner, Studenten und junge Familien zuspitze, erklärte die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland.

Ramsauer: „Zwangssanierungen wird es mit mir nicht geben“

© Foto: Daniel Karmann/dpa

In Bezug auf die Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) hatte Bundesbauminister Peter Ramsauer (CSU) kürzlich bestätigt, dass Verschärfungen für Bestandsimmobilien vom Tisch seien. Eine „Kesselaustauschpflicht“ gäbe es nicht. Gesetz und Verordnung werden also keinen Zwang zum Heizungsaustausch beinhalten. Auch die vom Bundesumweltministerium geforderte „Energiepolizei“ soll es nicht geben. „Zwangssanierungen wird es mit mir nicht geben“, sagte Ramsauer. Der Druck auf den Investor hätte seine Grenzen in der wirtschaftlichen Vertretbarkeit. „Wenn der Investor die Immobilie abstößt, ist der Sache nicht gedient“, hatte Ramsauer gesagt.

Bei Wohnungsinseraten sollen die Kennzahlen aus dem Energieausweis nicht – wie ursprünglich angedacht – als Label angezeigt werden. Stattdessen sieht die Anzeigepflicht eine klare textliche Darstellung mit den Angaben zur Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert der Endenergie sowie die Ausweisung der wesentlichen Energieträger, gemessen auf den Quadratmeter Wohnfläche vor. Zudem ist dem Entwurf die Einführung einer Pflicht zur Übergabe des Energieausweises an den Käufer oder neuen Mieter vorgesehen. Die bereits bestehende Pflicht zum Aushang von Energieausweisen in behördlich genutzten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr soll auf kleinere Gebäude erweitert werden. In Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr, die nicht behördlich genutzt werden, soll diese Pflicht zum Aushang von Energieausweisen neu eingeführt werden. Darunter könnten auch Kaufhäuser und Einkaufszentren fallen.

Zusätzliche Bürokratie durch neue Inspektionsvorschriften („Energiepolizei“) soll es zwar nicht geben; allerdings sollen Stichprobenkontrollen zur Einhaltung der EnEV-Neubauanforderungen eingeführt werden.

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßt, „dass die geplante Energieeinsparverordnung 2012 nach dem aktuellen Referentenentwurf keine Verschärfungen für den Gebäudebestand mit sich bringen soll.“ Das sei ein sehr positives Signal für die Wohnungswirtschaft und Mieter. Alles andere wäre ein Umsetzen von Umweltanliegen auf Kosten des Sozialen gewesen. Energetische Sanierungsmaßnahmen müssten wirtschaftlich und sozial verträglich bleiben, sagte Gedaschko.

Allerdings würden sich die geplanten Verschärfungen bei der EnEV 2012 für den Neubau als eine massive Bremse für den in Ballungsräumen dringend notwendigen Wohnungsbau auswirken. Schon heute werde vorrangig im oberen Preissegment gebaut.

Nach einer Umfrage des GdW liegen die Kaltmieten im Neubau im Durchschnitt bei 8 Euro. Im unteren Preissegment (Mietendurchschnitt 5,74 Euro) wurde in den alten Ländern nur jede fünfte neue Wohnung gebaut. Das bedeute im Umkehrschluss, so Gedaschko: „Wenn die geplanten Verschärfungen für den Neubau so kommen, dann muss der energieeffiziente Neubau auf Basis der neuen Standards deutlich stärker gefördert werden, damit ausreichend bezahlbarer Wohnraum gewährleistet werden kann.“

Im Gebäudebestand, so heißt es in einer Zusammenfassung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, ist keine Anhebung der Anforderungen bei der Modernisierung der Außenbauteile vorgesehen. Nachrüstpflichten gibt es nicht, mit zwei Ausnahmen: Schaufenster und Außentüren sollen an das Niveau der EnEV 2009 „herangeführt“ werden.