Mietpreisniveau steigt weiter : Entwickler bauen lieber Büros in der Hauptstadt

Die Verlagerung geht zulasten des Wohnungsbaus. Bei den Investoren ist Berlin weltweit unter den Top 20.

New Work im neuen Look: Moderne und ergonomische Sitzgelegenheiten gehören bei jungen Büros und coworking spaces einfach dazu.
New Work im neuen Look: Moderne und ergonomische Sitzgelegenheiten gehören bei jungen Büros und coworking spaces einfach dazu.Foto: obs/Dauphin office interiors/Dauphin HumanDesign

Das Investoreninteresse verschiebt sich in Berlin vom wohnwirtschaftlichen Segment immer mehr in Richtung Büro- und Gewerbebau. Dies geht aus der „Projektentwicklerstudie 2019“ hervor, die dem Tagesspiegel vorliegt. Zwar werden immer noch auf dem Großteil der Flächen Wohnungen geplant (63 Prozent), doch wachsen die für Büro- und Gewerbenutzungen geplanten Flächen deutlich an. Hauptinvestoren sind Versorgungs- und Pensionskassen, Versicherer und institutionelle Anleger.

„Die Wohnungsbauträger schmeißen teilweise hin, weil die Hürden der Behörden immer höher werden, sich die Projektlaufzeiten immer mehr verlängern und versucht wird, wirklich alles in Bebauungspläne hineinzupressen“, sagte André Adami, Bereichsleiter Wohnen Berlin bei der bulwiengesa AG, die die Analyse erarbeitet hat. Der Bau frei finanzierter Wohnungen werde vor diesem Hintergrund immer teurer.

Nach Angaben des Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) werden in der Hauptstadt im laufenden Jahr allein 60000 Quadratmeter flexible Büroflächen eröffnet. „Der Co-Working-Markt boomt in allen Städten“, sagte Adami dazu, „aber ein Drittel aller Flächen befindet sich in Berlin“.

Der Markt für flexible Büroflächen wächst rasant. In den Big-7-Standorten Deutschlands wurde die Marke von einer Million Quadratmeter angemieteter Fläche übersprungen. In den vergangenen drei Jahren ist das Angebot an Flex-Standorten um siebzig Prozent gestiegen. Die mit Abstand meisten Flächen – eröffnet und geplant – werden als Hybrid-Modelle betrieben: Sie sind eine Mischung aus Coworking und Business Center, verbinden also Arbeitsplätze in offenen Bereichen und in Privatbüros.

Grundlage der Projektentwicklerstudie von bulwiengesa waren zum Stichtag 1. Januar 2019 neben einer permanenten Erfassung aller verfügbaren Daten – wie Pressemitteilungen und Newsletter – durch bulwiengesa der Abgleich mit den Akteuren. Betrachtet wurden zirka 2000 zusätzliche Projekte mit einem Volumen von 17,6 Millionen Quadratmetern in Berlin, Hamburg, Frankfurt (Main), München, Stuttgart, Köln und Düsseldorf.

In Citylagen weiterhin steigende Preise

Adami analysierte für diese so genannten A-Städte, dass die Angebotsvolumina wegen der Knappheit an verfügbaren Flächen zurückgehen. Die daraus resultieren Folgen, so der Bereichsleiter bei bulwiengesa: „Eine Abwanderung ins Umland und ein Umschwenken auf Gewerbeimmobilien.“ In Citylagen seien zwar – dank ausländischer Anleger – noch immer explodierende Preise zu beobachten, „doch in peripheren Lagen gehen die Nachfragen durch Eigennutzer zurück“.

Zwar liegt Berlin weiterhin mit großem Abstand bei Projektentwicklungen vor allen anderen A-Städten, doch die Gewichte verschieben sich. Vier der zehn Top-Entwickler von Büro- und Gewerbeflächen kommen aus dem klassischen Wohnsegment. Der Analyse von bulwiengesa zufolge nimmt das Projektentwicklungsvolumen im Planungsstatus in Berlin 2019 verglichen mit dem Vorjahr um 32 Prozent auf rund 2,25 Millionen Quadratmeter zu. Auch in den anderen A-Städten werden überwiegend zweistellige Zuwachsraten verzeichnet, aber auf niedrigerem Niveau. Hier wie dort erlauben sinkende Leerstandsquoten sowie steigende Mieten und Kaufpreise spekulative Projektentwicklungen.

Berlin nähert sich an London an

„Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf fast vollständig abgeschmolzene Flächenreserven und wird das Mietpreisniveau auch in diesem Jahr weiter steigen lassen. Berlin nähert sich damit langsam aber sicher europäischen Metropolen wie Paris oder London an“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter für Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse und bestätigt damit den von bulwiengesa herausgearbeiteten Trend.

Die Leerstandsrate bei Büros liegt derzeit bei 1,5 Prozent. „Schon heute rücken die dezentralen Lagen Berlins vermehrt in den Fokus der Nachfrage, obwohl auch hier das Mietpreisniveau teilweise enorme Wachstumsraten verzeichnet“, sagt Buder. Die höchsten Investitionen in Gewerbeimmobilien entfielen von Januar bis März im bundesweiten Vergleich auf Berlin, so die Analysten der Berliner Sparkasse.

Die Hauptstadt gewinnt an Attraktivität

Berlin gehörte nach von JLL erhobenen Marktdaten im ersten Quartal 2019 zum Kreis der Top 20-Investmentziele weltweit. Die deutsche Hauptstadt konnte sich auf Basis zahlreicher Gewerbeimmobilien-Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 2,7 Milliarden US-Dollar auf Platz 14 vorarbeiten. Sie lag im ersten Quartal des Vorjahres 2018 noch auf Position 29.

Timo Tschammler, Deutschlandchef von JLL, sagte zur Entwicklung: „Untermauert wird diese positive Entwicklung von Berlin im Vergleich der Märkte weltweit durch eine herausragende Position unter den Top 5 beim Thema grenzüberschreitender Investitionen.

Berlin gewinnt an Attraktivität und wird immer mehr zum begehrten Ziel international tätiger Investoren: Hinter London, Shanghai und Seattle folgt Berlin mit 2,1 Milliarden US-Dollar an vierter Position dieser Cross-Border-Transaktionen, liegt damit vor Paris, das auf Rang acht gelistet wird.“ Insgesamt wurden auf dem Berliner Immobilienmarkt in den ersten drei Monaten 2019 2,7 Milliarden US-Dollar umgesetzt.

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Die Bundeshauptstadt startete jedenfalls mit neuen Rekordzahlen in das Jahr 2019. Der Markt für gewerbliche Immobilien-Investments erreichte im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von 2,2 Milliarden Euro, was einem Anstieg von 149 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert aus dem Jahr 2018 entspricht. Damit verzeichnete Berlin als einziger Top-7-Standort im ersten Quartal einen Zuwachs.