Neues Gesetz zum Wohneigentum : Allmächtige Verwalter sind ein "No Go"

Erste bundesweite Befragung zur Reform des Wohnungseigentümergesetzes zeigt: Inhaber wollen das Sagen behalten

Reinhart Bünger
Satellitenschüsseln am Pallasseum in der Pallasstraße in Berlin-Schöneberg. Der riesige Wohnkomplex wurde in den 1970er Jahren errichtet. Spätestens wenn es um umfassende Modernisierungen und Sanierungen geht, spielt das Wohnungseigentümergesetz eine entscheidende Rolle. Das Gesetz soll nun geändert werden. Verbraucherschützer sind alamiert.
Satellitenschüsseln am Pallasseum in der Pallasstraße in Berlin-Schöneberg. Der riesige Wohnkomplex wurde in den 1970er Jahren...Foto: dpa/Britta Pedersen

Die Bundesregierung hatte Ende August eine Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEGesetz) angekündigt, die in Eigentümergemeinschaften etwa den Einbau einer Ladesäule für Elektroautos erleichtern soll. Das Gesetz soll im Herbst 2020 in Kraft treten; ein Entwurf bis Ende dieses Jahres vorliegen.

Zum Vorhaben, das nicht nur mit Blick auf die Entwicklung einer Infrastruktur für Elektromobilität elementare Bedeutung hat, mehren sich die kritischen Stimmen. Eine Umfrage des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum (WiE) zeigt, dass 94 Prozent der befragten Eigentümer einen erweiterten Entscheidungs- und Handlungsrahmen für Verwalter ablehnen. Die Verwalterstärkung ist aus ihrer Sicht ein „No-Go“. 95 Prozent möchten sich einfacher von unqualifizierten Verwaltungen trennen können.
An der Umfrage, die dem Tagesspiegel exklusiv vorliegt, nahmen 3500 Wohnungseigentümer teil. Der Fragebogen umfasste 31 geschlossene und eine offene Frage. Von der Reform des Gesetzes hängt unter anderem ab, wie attraktiv Wohneigentum wird oder bleibt. Und wer am Ende besonders profitiert.
Hierzulande gibt es rund 10 Millionen Eigentumswohnungen. Das entspricht fast einem Viertel des gesamten Wohnungsbestandes in Mehrfamilienhäusern.
Wie berichtet, ist im Zuge der Reform des WEGesetzes ein Systemwechsel geplant: Wohnungseigentümergemeinschaften sollen zu Trägerinnen der gesamten Verwaltung werden; der Verwalter soll zu einer Art Geschäftsführer – ähnlich dem einer GmbH – aufsteigen.

Im Außenverhältnis (also im Geschäftsverkehr mit Dritten) sollen Verwalter dann unbeschränkt allein vertretungsberechtigt werden, im Innenverhältnis (gegenüber den Eigentümern) mehr Entscheidungsbefugnisse erhalten. Das lehnen fast alle Befragten ab. „Wohnen im Eigentum“ fordert anlässlich der Erarbeitung eines Referentenentwurfes vor diesem Hintergrund eine Konkretisierung der Befugnisse und Aufgaben der Verwalter. Unklare und missverständliche Regelungen seien auszuräumen und erleichterte Kontrollmöglichkeiten zu schaffen.

Gewünscht: mehr Kontrolle und einfache Abwahlen

Dass eine Stärkung der Verwalterstellung abgelehnt, bessere Kontrollmöglichkeiten und leichtere Abberufungen von Verwaltungen gewünscht werden, kann daran liegen, dass es in der Praxis an qualifizierten Verwaltungen fehlt – so zumindest bei den befragten Eigentümern. Fast alle Befragten möchten von ihrer Verwaltung bei berechtigtem Interesse auch außerhalb der Eigentümerversammlung Auskünfte erteilt bekommen.
Die Verbraucherschützer fordern vor diesem Hintergrund, dass Abberufungen von Verwaltern auch in den folgenden Fällen möglich sein sollen:
bei Führung von WEG-Konten als Treuhandkonten oder Geschäftskonten mit dem Verwalter als Kontoinhaber,
bei schuldhafter, nicht rechtzeitig oder fehlerhaft erstellter Jahresrechnung,
bei Nichtkorrektur einer gerichtlich aufgehobenen Jahresabrechnung innerhalb von zwei Monaten,
wenn die geforderte Einsicht in Unterlagen verweigert oder behindert wird,
wenn aktuelle Eigentümerlisten auf Wunsch von Eigentümern nicht herausgegeben werden.
Immerhin 71 Prozent der Befragten fordern für sich ein direktes Klagerecht gegen die Verwaltung auf Schadensersatz oder Beschlussumsetzung.

Das WEG-Recht ist veraltet: Es gibt Handlungsbedarf

Konsens unter den Wohnungseigentümern in Deutschland ist indes, dass eine Reform des WEGesetzes dringend erforderlich ist. Hier gibt es offenbar großen Handlungsbedarf: In vielen Eigentümergemeinschaften geht nichts vorwärts und nichts zurück. Willensbildungsprozesse verlaufen zäh, wenn nicht sogar im Sande, oder werden blockiert, sodass Gerichte zur Konfliktlösung angerufen werden. Währenddessen kommt es zum Sanierungsstau, auch weil zum Beispiel nicht ausreichend Rücklagen gebildet wurden oder sich keine Mehrheiten für Sonderumlagen finden.
Kritisch gesehen wird indes, dass die bisherigen Mehrheitsverhältnisse in den Eigentümerversammlungen bei wichtigen Entscheidungen mit dem Ziel effizienterer Entscheidungsprozesse verändert werden könnten.
72 Prozent der Befragten sind gegen Vorschläge, nach denen die Versammlung mit weniger Teilnehmern als bisher beschlussfähig wäre. Nur 36 Prozent sprachen sich dafür aus, dass auch Onlineteilnahmen an Versammlungen zwingend erlaubt werden sollten. Schriftliche Umlaufbeschlüsse mit einfacher Mehrheit einzuführen, finden dagegen zwei Drittel der Eigentümer gut (67 Prozent).

Andererseits sind deutlich über die Hälfte der Eigentümer (59 Prozent) dafür, dass bauliche Veränderungen künftig mit den Stimmen von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer beschlossen werden dürfen. Bisher müssen bei baulichen Veränderungen 100 Prozent aller „beeinträchtigten“ Wohnungseigentümer zustimmen.
Als ganz wichtiges Thema definieren die Befragten Kontrollrechte und Informationspflichten sowie klarere Regelungen zu den Jahresabrechnungen. 94 Prozent der Befragten sind vor einer eventuellen Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft dafür, dass sie umfassend über die Konditionen informiert werden.

Das liebe Geld und dessen sorgsame Verwendung spielt immer eine Rolle, wenn es um die Instandhaltung geht. Deutlich mehr als die Hälfte der Befragten wollen, dass es gesetzliche Vorgaben zur Instandhaltungsrückstellung gibt – und zwar sowohl zur Höhe, Zweckbindung und Anlage auf einem separaten Bankkonto. Fast drei Viertel der Befragten sind dafür, dass Verwaltungen verbindliche Instandhaltungspläne inklusive Finanzplanung erstellen und vorlegen müssen und diese auch aktualisieren.
Fast alle befragten Wohnungseigentümer sind für die Einführung gesetzlicher Vorgaben zur Jahresabrechnung: also Übersichten zum Beispiel zum Vermögen der Eigentümergemeinschaft und zu Hausgeldrückständen. Dass die Jahresabrechnung durch Externe geprüft werden könnte, fänden rund zwei Drittel der Befragten gut.

Mehrheit der Befragten sagt: Der Verwaltungsbeirat sollte gestärkt werden

Anstelle die Verwalter zu stärken, fänden es die Eigentümer gut, wenn im neuen WEGesetz der Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan der Verwaltung festgeschrieben wird: 81 Prozent votierten dafür. Das Vertrauen in den Beirat gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Wird er heute in der Eigentümerversammlung öffentlich gewählt, halten 75 Prozent eine geheime Beiratwahl alle vier Jahre für geboten – natürlich mit der Möglichkeit einer vorzeitigen Abberufung. So soll ausgeschlossen werden, dass sich Eigentümer von anderen Eigentümern oder gar vom Verwalter beeinflussen lassen. Eine gesetzliche Pflicht zur Beiratsbestellung in größeren WEGs unterstützten mehr als die Hälfte der Befragten.
Schließlich wünschen sich die Eigentümer mit großer Mehrheit (81 Prozent), dass Verwaltungen die Termine der Versammlungen zeitiger bekanntgeben und dann mit dem Ziel besserer Vorbereitung auch die Tagesordnung vorlegen.
Gabriele Heinrich, Vorstand von „Wohnen im Eigentum“, sagte zur Umfrage: „Noch bevor der Referentenentwurf für das neue Gesetz steht, werfen wir nach den Expertenmeinungen die Stimmen derjenigen in den Ring, die mit dem neuen Gesetz werden leben und wirtschaften müssen – in der großen Hoffnung, dass der Gesetzgeber sie hört.“

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