Feuchtigkeitsschäden: Nicht mehr ganz dicht

Steter Tropfen höhlt den Stein. Vor allem aber kann er den Innenputz schließlich so nass und mürbe machen, dass er sich mit einem Schraubenzieher gleich auf einer Fläche von einem Quadratmeter von der Wand abklappen lässt. So wie im Erker des Ehepaars Krietenstein, das immer wieder über Feuchtigkeit geklagt hatte. Der Eigentümer der Eigentumswohnung hatte über einen Zeitraum von zehn Jahren immer wieder den Verwalter darauf angesprochen. Und der hatte immer wieder zum Lüften und Heizen gemahnt. Schließlich wurde der über dem Erker liegende Balkon von innen mit Platten gedämmt. Eine untaugliche Maßnahme. Die Ursache des Problems wurde so nicht behoben. Das Wasser suchte sich weiter seinen Weg, vom dritten bis ins Erdgeschoss.

Frost und Kälte können so mancher Sommerresidenz im Freien arg zusetzen. Häufig siedeln sich nicht nur unerwünschte Moose und Algen an. Der Bodenbelag blättert, Fliesen zeigen Risse oder lösen sich manchmal sogar völlig vom Untergrund. So wie auf dem Balkon über dem Erker von Krietensteins. Mancher Heimwerker möchte dann selbst Hand anlegen, um teure Handwerker zu sparen.

„Mieter sollten ihr Vorhaben aber erst einmal überdenken. Denn Anstriche und Reparaturen auf dem Balkon sind Sache des Vermieters“, erklärt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin. Oft gebe es zwischen Mieter und Eigentümer jedoch unterschiedliche Auffassungen darüber, wann eine Renovierung notwendig ist. Gegen das Anstreichen eines Balkongitters auf Kosten des Mieters in der gleichen Farbe sei nichts einzuwenden. Ein neues Fliesen oder Reparieren des Balkonbodens sei dagegen ein Eingriff in die Bausubstanz. Diese müsse vom Vermieter genehmigt werden.

In diesem Fall hatte eine Eigentümerin ihren Balkon fliesen lassen. Balkone gehören oft zum Gemeinschaftseigentum. Kommt es durch Maßnahmen des Eigentümers zu Schäden, kann die Gemeinschaft den Eigentümer haftbar machen. Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung die Balkonböden als Sondereigentum festschreibt, gehören die Isolierschicht und die Abdichtungsanschlüsse nicht zum Sondereigentum, auch wenn diese nicht zur tragenden Konstruktion des Gebäudes gehören. Dies entschied jedenfalls das Oberlandesgericht München am 30. Januar 2007 (34 Wx 116/06).

Im Internet und in Ratgeberbüchern gibt es zwar zahlreiche Anleitungen, wie ein Balkonboden mit Fliesen selbst belegt werden kann. Fliesenlegermeister Hans-Willibert Ramrath aus Korschenbroich (Nordrhein-Westfalen) rät aber zur Vorsicht: „Laien sind einfach nicht ausreichend mit den bautechnischen Voraussetzungen vertraut.“ Überprüft werden müsse unter anderen, ob der Estrich dick genug ist, genügend Gefälle hat oder ob eine Drainageschicht eingeplant werden sollte. Berechnet werden müssten auch notwendige Dehnfugen und Anschlüsse. Der Heimwerker sei damit meist überfordert. Es gibt beispielsweise verschiedene Drainageverfahren zur Entwässerung – dauerhaft funktionsfähige und solche, die eher zum Verstopfen neigen. Eindringendes Sickerwasser aber führt zu Schäden wie Rissen oder losen Fliesen, wenn es nicht entweichen kann.

Schäden an Fliesenbelägen sind deshalb nicht immer auf falsches Verlegen zurückzuführen. Regen, Schnee, Frost und hohe Temperaturschwankungen setzen Balkonfliesen zu, Laub kann Abflüsse und Drainagen in Mitleidenschaft ziehen. Vor der Reparatur sollte immer ein Gutachter beauftragt werden. Der Auftrag sollte so formuliert werden, dass auch Sanierungsansätze gesucht und gefunden werden. Die Eigentümergemeinschaft ließ sich im Falle Krietenstein durch einen Gutachter schlau machen – nachdem sie den Verwalter ausgewechselt hatte. Dieser hatte sich stets auf den schwer haltbaren Standpunkt gestellt, dass Feuchtigkeit und Nässe in Innenräumen das „Privatvergnügen“ des Eigentümers seien, Nässe nicht durch Wände schlagen könne.

Der Gutachter aber fand heraus, dass auf dem Balkon über dem Erker „alle Bodenfliesen hohl liegen“. Nach seiner Einschätzung war keine Abdichtungsebene vorhanden. „Außerdem steht kein fachgerechtes Gefälle zum Ablauf an. Das Ablaufgitter wurde aufgenommen. Es wurde festgestellt, dass das Wasser erst einen gewissen Stand im Ablauf erreichen muss, um über das Ablaufrohr abgeführt zu werden. Das im Ablauf stehende Wasser kann sich waagerecht in die Fußbodenkonstruktion verteilen.“

Wenn die Geschossdecke als Balkon nach außen gezogen worden ist, wie im vorliegenden Fall, ist dies immer problematisch. Auch energetisch betrachtet. Durch die ungeschützte Balkonplatte fließe Heizenergie nach außen ab, sagt Corinna Merz vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Bei einer Balkonsanierung sollte deshalb eine nachträgliche, zusätzliche Wärmedämmung in Betracht gezogen werden.

Dies fand die Eigentümergemeinschaft bei der Reparatur des Krietenstein’schen Balkons auch. Sie war sich einig und suchte die Kosten nicht auf jene Eigentümerin abzuwälzen, auf deren Balkon Fliesen vermutlich falsch verlegt wurden. Seitdem sitzen Krietensteins wieder im Trockenen. Und Wärme-Kälte-Brücken gibt es in ihrem Erker nun auch nicht mehr. Die Balkonsanierung und die Dämmung der drei darunter liegenden Erker kostete rund 10 000 Euro. (mit dpa)