Immobilien: Schankraum wie Schlafzimmer?

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Mieter eines Ladenlokals, also einer Gewerbeeinheit. In meinem Mietvertrag steht, dass ich die Räume in regelmäßigen Abständen renovieren muss. Für die Schönheitsreparaturen sollen bestimmte, starre, Fristen eingehalten werden – alle drei, fünf oder sieben Jahre, je nach der Art der Räume. Und: Wenn ich aus dem Lokal ausziehe, muss ich laut Vertrag auf jeden Fall renovieren lassen. Nun habe ich gehört, dass bei Mietverträgen für Wohnräume solch starre Fristen unzulässig sind. Aber: Gibt es eine entsprechende Regelung auch für meinen Gewerbemietvertrag?

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn nach Ihrem Mietvertrag vollkommen starre Renovierungsfristen vereinbart sind, dann ist das nicht zulässig. Außerdem darf ihr Vermieter auch keine Endrenovierung verlangen. Sie müssen ihre Räume also überhaupt nicht überarbeiten. Das hat der Bundesgerichtshof sowohl für Wohnraum wie auch für Gewerbe entschieden. Die Argumentation dazu funktioniert so: Grundsätzlich hat laut Gesetzt der Vermieter die Pflicht, Schönheitsreparaturen auszuführen. Das folgt aus Paragraph 535, Abs. 1, Satz 2 BGB, in dem steht, dass die vermieteten Räume vom Vermieter in einem ordentlichen Zustand zu erhalten sind. In der Regel überträgt der wiederum die Pflicht zu Schönheitsreparaturen aber per Vertrag auf seinen Mieter, was durchaus üblich und zulässig ist. Allerdings muss der Vermieter sich dabei an bestimmte Regeln halten: Seit dem Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof zunächst in mehreren Entscheidungen zur Wohnraummiete erklärt, dass sogenannte „starre Fristen“, innerhalb derer renoviert werden muss, unzulässig sind. Begründung: Ein Mieter soll nur dann Schönheitsreparaturen erledigen müssen, wenn der Zustand der Wohnung dies auch erfordert. Da die starren Fristen damit aber nicht mehr gelten, kommt wieder die gesetzliche Regelung zum Tragen, nach der der Vermieter zur Renovierung verpflichtet ist. Mit seinem Urteil vom 8. Oktober 2008 hat der Bundesgerichtshof jetzt ganz genauso für Gewerberaummietverträge entschieden.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Für Mieter ist das Ergebnis der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs erfreulich, keine Frage. Vermietern muss man allerdings dazu raten, künftig gar keine Fristen mehr für die Ausführung von Schönheitsreparaturen in die Mietverträge zu schreiben. Entweder erledigt ein Vermieter die Renovierungen generell selbst und vereinbart als Kompensation eine etwas höhere Miete, oder er lässt weiter den Mieter renovieren, setzt ihm dazu aber keine Fristen in den Vertrag. Und: Da der BGH in den letzten Jahren eine Fülle von Entscheidungen zu Schönheitsreparaturen getroffen hat, sind die im Handel erhältlichen Mustermietverträge zum großen Teil völlig überholt. Ein Vermieter sollte sich also bei den Regelungen nicht auf vorgefertigte Mietverträge verlassen und am besten nur vereinbaren, ob Mieter oder Vermieter generell die Renovierungen übernehmen muss.