Mietrecht: Sibirische Verhältnisse

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind langjährige Mieter von Gewerberäumen. Da wir derzeit in finanziellen Schwierigkeiten stecken, konnten wir die Miete zuletzt leider nur schleppend beziehungsweise derzeit gar nicht mehr zahlen. Nun wurde uns fristlos gekündigt. Eine Einigung über eine ratenweise Zahlung der Miete schlug der Vermieter aus. Trotz einer gesetzten Frist zur Räumung sind wir nicht ausgezogen. Jetzt wurden uns auch noch Strom, Wasser und Heizung abgestellt, offenbar sollen wir auf diese Weise zu einem unverzüglichen Auszug gezwungen werden. Darf ein Vermieter so etwas einfach tun?

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Frage, ob der Vermieter während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses seine Position gegenüber dem Mieter verbessern kann, indem er die Heizlieferung einstellt („sibirische Methode“), war bisher hoch umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkte nun in einem Streit im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses die Position des Vermieters. Mietern von Gewerberäumen darf nach einer wirksamen Kündigung die Heizung abgestellt werden, wenn sie keine Nebenkosten mehr zahlen. Eine Versorgungssperre nach beendetem Mietverhältnis ist damit grundsätzlich zulässig. Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit der Miete im Verzug befindet. Damit muss ein Vermieter also nach der Beendigung eines Mietverhältnisses, typischerweise im laufenden Räumungsprozess, den Mieter nicht weiter mit Strom, Heizung, Warmwasser etc. versorgen. Hintergrund der Entscheidung ist, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, selbst weiter die Nebenkosten zahlen zu müssen, wenn der Mieter diese nicht (mehr) leistet und dadurch dem Vermieter ein Schaden droht. Anderes kann im Einzelfall dann gelten, wenn eine ausdrückliche mietvertragliche Regelung die Weiterversorgung vorsieht oder im Einzelfall aus den Regelungen von Treu und Glauben eine andere Handhabung geboten erscheint.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Dem BGH ist zuzustimmen. Einem Vermieter ist nicht zuzumuten, allein das Risiko der Zahlungsunfähigkeit der Mieter hinsichtlich dessen Versorgungsleistungen zu tragen. Es sind keine Mieteinnahmen, sondern Kosten, die ein Vermieter abführen muss. Wenn der Mieter diese nicht zahlen will oder kann, ist der Vermieter nicht verpflichtet, solcherlei Kosten zu verauslagen – jedenfalls nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist. Ihr Vermieter handelt damit rechtmäßig. Anders könnte Ihr Fall zu beurteilen sein, wenn Sie dem Vermieter zumindest die Nebenkosten zahlen und mit der Überweisung darauf hinweisen, dass es sich um die Nebenkosten handelt. Zahlen Sie gar nicht, werden Sie auch mit einer einstweiligen Verfügung kaum durchsetzen können, dass Sie in Zukunft wieder mit Wasser, Strom und Heizung versorgt werden.