US-Gewerbeimmobilien: Amerikas Betongold strahlt wieder

Die Konjunkturerholung in den USA lässt auch Amerikas Gewerbeimmobilienmärkte wieder aufblühen. Mit neuen geschlossenen Immobilienfonds können Anleger auf weiter steigende Mieten und Preise von Bürotürmen und Shoppingcentern in den Staaten wetten.

Die Anlagen sind aber nicht ohne Risiko. John Portman zeigt Mut: Erstmals seit 25 Jahren errichtet der US-Projektentwickler Portman Holdings wieder eine Immobilie rein spekulativ. Bislang ist kein Mietvertrag unterschrieben. Dennoch wird jetzt die Baugrube für zwei 19-stöckige Bürotürme in der 792 000- Einwohner-Metropole Charlotte in North Carolina ausgehoben. Bis zur Fertigungstellung im kommenden Jahr werden sich Mieter finden, glaubt der Vorstandschef. „Die Nachfrage nach Büroflächen in den USA wächst rapide“, sagt Portman. „Jetzt müssen Investoren zugreifen.“

Dieser Ansicht sind auch deutsche Emissionshäuser. Die Initiatoren Jamestown und The Simpson Organisation TSO haben gerade neue Beteiligungsmodelle aufgelegt, die in US-Immobilien investieren. Die Hypovereinsbank-Tochter Wealthcap und die US-Treuhand wollen in Kürze mit eigenen Produkten nachziehen. „Anbieter geschlossener US-Immobilienfonds starten wieder durch“, sagt Bernhard Dames, Immobilienfondsspezialist der Ratingagentur Dextro.

"Wir sehen eine kräftige Erholung auf breiter Front"

In den vergangenen Jahren konnten Anleger nicht über Beteiligungsmodelle in US-Immobilien investieren. „Nach der Finanzkrise hatten sich einige Emissionshäuser aus dem Segment zurückgezogen“, sagt Dames. 2013 stoppte die Regulierung geschlossener Fonds das Geschehen. Die Initiatoren mussten sich in Kapitalverwaltungsgesellschaften wandeln, die der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterstehen. Für die Anleger hat das Vorteile: Die als Vertriebskosten deklarierten, versteckten Provisionsgebühren an die Vermittler sind gesunken, wie eine Studie der Berliner Ratingagentur Scope zeigt. „Vor der Regulierung betrugen diese sogenannten Weichkosten im Schnitt 15,4 Prozent des Eigenkapitals der Anleger, bei den neuen Fonds sind es nur noch 11,6 Prozent“, sagt Analystin Sonja Knorr.

Für ihre neuen US-Immobilienfonds wollen die Initiatoren viel Geld einsammeln. Allein Jamestown will für seinen neuen Fonds bis zu 750 Millionen US-Dollar Eigenkapital einwerben. Dafür werden attraktive Renditen in Aussicht gestellt: „Für die Anleger sind jährliche Ausschüttungen von 4,5 Prozent vorgesehen“, sagt Jamestown-Geschäftsführer Christoph Kahl. „Durch die Verkäufe der Objekte nach der Fondslaufzeit von sieben bis zwölf Jahren sollen weitere 110 Prozent des investierten Eigenkapitals erlöst werden.“

2009 hatte die Finanzkrise die Staaten tief in die Rezession gestürzt und die Gewerbeimmobilienmärkte in einen Strudel aus rasant steigenden Leerständen, fallenden Mieten und massiven Preiseinbrüchen gerissen. Jetzt facht der Konjunkturaufschwung die Nachfrage der Unternehmen nach Büro- und Ladenflächen wieder an. „Wir sehen eine kräftige Erholung auf breiter Front“, sagt Andrea Cross, Chefresearcherin USA bei der Beratungsgesellschaft Colliers. „In Großstädten wie Boston, Los Angeles und San Francisco legten die Büromieten allein 2014 um mehr als fünf Prozent zu“, sagt Hela Hinrichs, Analystin der Immobilienberatungsgesellschaft JLL. Noch stärker zogen die Kaufpreise an. Die aus den Mieterträgen in Relation zum Kaufpreis erzielbaren Bruttorenditen „sind bei Premium-Objekten an erstklassigen Standorten auf viereinhalb bis fünf Prozent gefallen“, sagt Dames.

Die Zeichner wissen nicht immer, worin ein Fonds investiert

Experten erwarten, dass der Aufschwung am Immobilienmarkt anhält. Erst jetzt begännen erste Unternehmen wie die Portman Holding, Neubauten spekulativ zu errichten, sagt Philippe Kaufmann, Leiter globales Immobilienresearch bei der Credit Suisse. „Das Neubauvolumen ist nicht besorgniserregend.“ Deshalb könnte die starke Nachfrage der Unternehmen nach Flächen die Mieten und Preise weiter in die Höhe treiben.

Dennoch sind Fondsengagements nicht ohne Risiko. „Das Kapital der Anleger ist bis zur Auflösung der Beteiligungsmodelle darin gebunden“, sagt Peter Mattil, Fachanwalt für Kapitalanlagerecht. „Niemand weiß, in welcher Verfassung die US-Immobilienmärkte sein werden, wenn die Fonds nach Jahren ihre Objekte wieder verkaufen wollen.“

Darüber hinaus wissen die Zeichner nicht immer, worin ein Fonds überhaupt investiert. Der neue Jamestown-Fonds 29 ist ein sogenannter Blind Pool, der Objekte sukzessive erwirbt, wenn das Eigenkapital der Anleger hereinkommt. Definiert sind die Grundkriterien: „Der Fonds investiert in vermietete Büro- und Einzelhandelsobjekte in den Metropolen an der Ost- und Westküste der USA“, sagt Jamestown-Chef Kahl. TSO hat einen halben Blind-Pool-Fonds aufgelegt. Die ersten drei Objekte, zwei Bürogebäude und ein Self-Storage-Center sind erworben. Weitere Immobilien sollen zugekauft werden.

Anleger, die in US-Gewerbeobjekte investieren wollen, ohne sich dabei für viele Jahre zu binden, können zu den auch an deutschen Börsen gelisteten Aktien amerikanischer Immobilienkonzerne greifen wie Duke Realty, Simon Property oder Vornado Realty. Sie alle haben den Status eines steueroptimierten Real Estate Investment Trusts (Reit). „Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu mindestens 90 Prozent als Dividende an die Aktionäre auskehren“, sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory. Und anders als Anteile geschlossener Fonds können die Aktien börsentäglich wieder verkauft werden.

Richard Haimann