Immobilien: Was darf’s denn kosten?

WAS STEHT INS HAUS?

Seit ungefähr 20 Jahren wohnen wir in einer Wohnung, die mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Nachdem das Haus aber im vorigen Jahr verkauft worden ist, hat der neue Vermieter jetzt umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten angekündigt. Bei dieser Gelegenheit soll das Haus auch an das Fernwärmenetz mit zentraler Warmwasserversorgung angeschlossen werden. Die Miete soll wegen der Modernisierung um etwa 90 Euro steigen – und das, obwohl absehbar ist, dass die Heizkosten deutlich höher liegen werden als vorher. Was können wir tun?

WAS STEHT IM GESETZ?

Sie können wenig tun, leider. Wenn Sie nicht ausziehen wollen, müssen Sie den Anschluss an das Fernwärmenetz und die damit verbundene Mieterhöhung dulden. Das liegt daran, dass der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Rechtsprechung Umweltschutz und Energiesparen höher gewichtet hat als die finanziellen Interessen der Mieter (24.09.2008 – VIII ZR 275/07). Denn zwar ist der Anschluss normalerweise keine Wohnwertverbesserung, wenn die Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Aber bei der zentralen Erzeugung von Wärme im Kraftwerk wird weniger Primärenergie (Öl, Kohle, Gas etc.) verbraucht, als wenn jeder Haushalt seine Wohnung per eigener Heizung auf Temperatur bringen würde. Der BGH hat deshalb in seiner Urteilsbegründung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es für die Entscheidung unwesentlich war, ob sich die Kosten für den Mieter im Einzelfall verringern oder erhöhen. Der Gesetzgeber habe von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen, da es im volkswirtschaftlichen Interesse liege, dass der Wohnungsbestand modernisiert wird – nicht zuletzt deshalb, weil dadurch weniger Energie verbraucht wird. Juristisch heißt das, dass für den Vermieter ein Duldungsanspruch nach Paragraph 554, Absatz 2, Satz 1 BGB besteht. Deshalb, weil das volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interesse im Vordergrund steht – und nicht das finanzielle Interesse eines einzelnen Mieters daran, dass seine Heizkosten sinken.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Das Urteil ist angesichts der begrenzten Energiereserven grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings ist es kein Freibrief, um unwirtschaftliche Modernisierungen durchzusetzen. In Ihrem Fall sollte man vor allem die Bereitstellungskapazität des Fernwärmeanschlusses überprüfen. Das heißt, man sollte prüfen, wie viel Wärme benötigt wird, um alle Wohnungen auch bei großer Kälte warm zu bekommen, und dagegenrechnen, wie viel Wärme der Anschluss liefern kann. Häufig werden nämlich unangemessen hohe Anschlusswerte gewählt oder sie werden nicht nach unten korrigiert, wenn der Energiebedarf nach einer Wärmedämmung sinkt. Vielen Hausbesitzern ist auch gar nicht bewusst, dass der Wert gesenkt werden kann – schließlich zahlen ja die Mieter. Also den Vermieter um Prüfung bitten und notfalls den Energieversorger einschalten.