Wenn der Mieter stirbt : Kein Rauswurf, keine Mieterhöhung

Stirbt ein Mieter, schützt das Gesetz dessen Mitbewohner. Erben müssen sich entscheiden.

Plötzlich allein. Ausziehen muss man aber zum Glück nicht, wenn der Lebenspartner gestorben ist.
Plötzlich allein. Ausziehen muss man aber zum Glück nicht, wenn der Lebenspartner gestorben ist.Foto: imago/Camera4

Nach dem Tod eines Angehörigen kommt für Hinterbliebene zur Trauer oft noch die Sorge um die Wohnung hinzu. Darf ich bleiben? Was muss ich als Erbe veranlassen? Bei Mietwohnungen gilt: Für Mitbewohner des Verstorbenen greifen besondere Schutzregelungen. Gleichzeitig ergeben sich für sie auch einige Pflichten – ein Überblick.

Mitbewohner eines verstorbenen Mieters schützt das Gesetz vor einem Rauswurf. Die wichtigste Regelung lautet: Der bestehende Mietvertrag läuft zunächst weiter. Der Vermieter kann also auch nach dem Tod des Mieters Mitbewohner nicht vor die Tür setzen. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) rutschen Partner oder Kinder automatisch in das Mietverhältnis hinein, sofern sie schon zuvor mit in der Wohnung gelebt haben (Paragrafen 563, 563a).

Auch Verwandte wie Onkel, Cousine oder Oma, aber auch Freunde und WG-Mitbewohner dürfen in der Regel bleiben. Voraussetzung: Sie haben mit dem Gestorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt. „Anhaltspunkte dafür sind ein langes Zusammenleben, eine gemeinsame Haushaltskasse und keine andere Partnerschaft“, sagt Mietrechtsanwalt Michael Eggert aus Dresden.

Der Mitbewohner übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Das bedeutet: Wer sein sogenanntes Eintrittsrecht nicht nutzen will, muss den Vermieter informieren – und zwar innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters. Praktisch kommt das einer Kündigung des Vertrages gleich.

Sterben Alleinlebende, bleibt der Mietvertrag in Kraft

Das Fortsetzen des Mietverhältnisses hat für den Vermieter hingegen enorme Auswirkungen. Denn er hat kein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber demjenigen, der in der Wohnung bleiben will – es sei denn, es gäbe einen wichtigen Kündigungsgrund (Paragraf 563 Absatz 4 BGB). Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Eigentümer und der künftige Mieter sich spinnefeind sind oder letzterer wegen Drogenproblemen oder Kriminalität im Haus bereits unangenehm aufgefallen ist.

Eigentümer können – anders als bei einer Neuvermietung – auch keine höhere Miete durchsetzen. Außerdem dürfen sie keine Neuregelung zu Schönheitsreparaturen oder Nebenkosten vereinbaren. „Sind diese im Altmietvertrag nicht geregelt, können sie nicht neu eingeführt werden“, erklärt Eggert. Das ist gerade bei älteren Menschen wichtig, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung gelebt haben. Dem Eigentümer können dadurch finanzielle Nachteile entstehen – vor allem in teuren Ballungszentren. Michael Eggert berichtet von einer 350 Quadratmeter großen Altbauwohnung in bester Münchner Lage. Dafür zahlte die alte Mieterin nur knapp 900 Euro. Nach ihrem Tod berief sich die Familie auf ihr Eintrittsrecht. Der Eigentümer scheiterte mit seinem Vorhaben, die Wohnung für mehrere 1000 Euro neu zu vermieten.

Sterben Alleinlebende, bleibt der Mietvertrag in Kraft. „Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt, falls kein anderer Mitbewohner in den Vertrag eintritt“, erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Der oder die Erben müssen zunächst die Miete weiter zahlen (Paragraf 564 BGB). Sie haben jedoch die Möglichkeit, die Wohnung innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Alternativ können sie das Erbe ausschlagen, um so das Mietverhältnis zu beenden. Das kann manchmal sinnvoll sein: Denn Erben müssen auch für Mietschulden aufkommen, weiß Ropertz. Außerdem sind sie Ansprechpartner des Eigentümers, wenn es um Schönheitsreparaturen geht.

Ist kein Geld im Nachlass, bleiben Vermieter auf Kosten sitzen

Gegenüber Erben kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen. „Das Schreiben muss an alle Erben geschickt werden“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Umgekehrt gilt: Wollen Erben die Wohnungen kündigen, müssen auch alle unterschreiben. Alternativ kann ein Einzelner die Aufgabe übernehmen; dann braucht er Vollmachten der Miterben.

Melden sich keine Angehörigen, sollte sich der Eigentümer zügig an das Nachlassgericht wenden. Dort erfährt er, ob es Erben gibt, die er anschreiben kann. Falls nicht, sollten Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen, rät Wiech. Der Nachlasspfleger handelt stellvertretend für die unbekannten Erben. Ihm gegenüber kann der Vermieter den Vertrag auflösen und Miete fordern. Geld vom Konto des gestorbenen Mieters kann der Vermieter aber nur einziehen, solange das Konto gedeckt ist. Aus dem Erbe werden auch Kosten für die Räumung der Wohnung oder Renovierungen bezahlt. Auch darum kümmert sich der Nachlasspfleger. Ist kein Geld im Nachlass, bleiben Vermieter laut Wiech gegebenenfalls auf Kosten sitzen.

Dennoch dürfen Eigentümer die Wohnung nicht auf eigene Faust leer räumen; das wäre Hausfriedensbruch. Außerdem kann ihnen Schadenersatz drohen, wenn später ein Erbberechtigter auftaucht und entsorgte Gegenstände fordert. „Der Vermieter hat dann das Beweisproblem“, sagt Eggert. Auch Verwandte dürfen die Wohnung nicht einfach betreten, um sie auszuräumen. Sollten Mitbewohner des Toten ins Mietverhältnis eingetreten sein, brauchen Angehörige deren Erlaubnis. Und selbst dann dürfen die Verwandten nicht einfach Gegenstände wie Sparbücher oder Schmuck mitnehmen.

(dpa)