Investieren in Berlin: „Wir haben keinen starken Bürgermeister“

In der Immobilienbranche findet in Berlin ein Umdenken statt, folgt man den Standortleitern des Unternehmens Arcadis. Der internationale Anbieter von Beratungs-, Projektmanagement- und Ingenieurleistungen ist vor allem in den Bereichen Infrastruktur, Wasser, Umwelt und Immobilien unterwegs. Die 200 Arcadis-Mitarbeiter in Berlin zählen die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften zu ihren Kunden, kümmern sich um Filialerneuerungen der Deutschen Bank und beraten den Online-Versandhändler Zalando. Unter vielen anderen. Auch die Masterplanung des Autobahndreiecks Funkturm liegt bei Arcadis.

„Die meisten Transaktionen finden im Bürobereich statt“, sagte Falk Schollenberger, Head of Business Advisory bei Arcadis, am vergangenen Donnerstag in Berlin. 5,02 Milliarden Euro waren es 2017 – bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von 12,2 Milliarden Euro. „Beim Thema Wohnen gibt es Schwierigkeiten, die Rendite sicher zu stellen. Vom Genehmigungsverlauf her, ist es sicherer in Büros zu gehen“, ergänzte Standortleiter Thorsten Schulte anlässlich der Vorstellung des „Arcadis City Investor Guide Berlin“. Die Publikation soll Investoren die Hauptstadt schmackhaft machen.

Es sind vor allem internationale Kunden, die Arcadis an der Spitze der Preisrallye sieht: Berlin-Brandenburg ist die am stärksten nachgefragte Region bei deutschen und ausländischen Investoren. Der Trend wird durch steigende Bevölkerungszahlen noch befeuert. Hohe Baukosten, verbunden mit der Querfinanzierung von Wohnimmobilienprojekten durch die kooperative Baulandentwicklung – mit ihrem Flächenanteil von 30 Prozent für den sozialen Wohnungsbau – führen zu einer Trendumkehr: Statt Wohnungs- wird nun der Bürobau forciert.

Spitzenrenditen im Logistikbereich

Das Transaktionsvolumen bei Wohnungen ist laut Arcadis sinkend, weil die Renditen rückläufig sind. 3,97 Milliarden Euro wurden laut Schollenberger im vergangenen Jahr umgesetzt. Die Spitzenrenditen liegen hier inzwischen unter drei Prozent, auch die schwindende Verfügbarkeit von Angeboten lässt die Umsätze sinken. Davon profitiert der Logistikbereich mit einer Spitzenrendite von 4,9 Prozent und die erwähnten Büroimmobilien, deren Rendite im Median bei 7 Prozent liegt.

„Zunehmend kommen wieder Flächen auf den Markt“, hat Schulte in Berlin beobachtet. Dies habe nicht unbedingt etwas mit einer Zockermentalität vieler Grundstückseigentümer zu tun: „Wer einen Wohnungsbau errichten will, muss bei den Bau- und Flächenpreisen schon 10,50 bis 11 Euro Kaltmiete haben, um Rendite zu erwirtschaften“, rechnet der Berater. Diese Beträge sind aber nicht in jeder Lage zu erzielen. Die Folge: Der Businessplan funktioniert nicht mehr, das Bauland geht in den Weiterverkauf – natürlich teurer. Viele deutsche Unternehmen wie Kondor Wessels winken hier inzwischen ab, sagte Schulte. Doch ausländische Investoren – die teureren Immobilienpreise in ihren Heimatländern vor Augen haben – setzen weiter darauf, dass Preise und Renditen weiter steigen. „Es gibt immer wieder Mutige aus dem Ausland, die einen neuen Businessplan aufstellen“, sagte Schulte.

„Wartezeiten mindern die Rendite“

58 Cent jedes investierten Euros in Berlin stammen von ausländischen Investoren, hat Arcadis ausgerechnet. Weil immer mehr Touristen nach Berlin kommen, wird die Stadt international immer bekannter – und so schauen sich auch Investoren in der Hauptstadt um.

„Berlin hat den Sprung in die Metropolenregionen geschafft“, glaubt Schollenberger, „wir sind im Fokus internationaler Investoren.“ Denen müsse allerdings erklärt werden, dass die Zeit zwischen Bauantrag und Baugenehmigung in Berlin lang werden könne, sagte Schulte: „Wartezeiten mindern die Rendite.“ Es habe durchaus Charme, autarke Bezirke zu haben. Aber: „Wir haben keinen starken Bürgermeister, der alle Entscheidungsbefugnisse innehat, sondern einen Senat sowie viele starke Bezirke und Behörden.“ Berlin müsse eine Stelle schaffen wie Hamburg sie habe, um „durchzugreifen“.