Wohnungsbau: Wie die Hauptstadt Land gewinnt

Im rekordverdächtig warmen Sommer erhitzte eine Nachricht die Gemüter kurzzeitig noch mehr. Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland ist von 2,5 Millionen im Jahr 2002 auf 1,2 Millionen in 2017 gefallen. Sie hat sich innerhalb von 15 Jahren mehr als halbiert. Dass in einer vorher nie dagewesenen Niedrigzinsperiode Förderobjekte vermehrt durch vorzeitiges Ablösen alter Darlehen aus der Bindung fallen, verwundert wenig. Alarmierend ist das Abschmelzen der Bestände wegen fehlenden Neubaus. Berlins Sozialwohnungen werden bald unter die 100 000-Marke fallen, während die Mietpreise davoneilen. In Brandenburg ist der Bestand auf 40 000 zurückgegangen. Was lässt sich dagegen tun?

Angesichts vieler rückwärtsgewandter Vorschläge und Ideen sei an die gescheiterten Großprogramme aus jüngster Vergangenheit erinnert: den DDR-Wohnungsbau und den Sozialwohnungsbau in West-Berlin. Beide waren ruinös.

Der Bestand an Sozialwohnungen schrumpft dramatisch

Für zwei kurze Jahrzehnte, ab Mitte der 1990er Jahre, entspannte sich der Berliner Wohnungsmarkt durch Fortzüge ins Umland und in die alten Bundesländer. Die nachholende Suburbanisierung begann. Der Wohnungsneubau wurde sich selbst überlassen, bis die einmalig hohen Leerstände wieder abnahmen und die Mieten erst stetig und dann kräftig stiegen. Ursächlich dafür war nicht, wie oft zu hören, der übliche Preiszyklus auf dem Wohnungsmarkt, sondern ein anhaltend hoher Bevölkerungszustrom mit einem Nettozuwachs von rund 300 000 Menschen seit 2010. In dieser fundamental veränderten Lage, in der immer mehr Wohnraum fehlt, stößt die Subjektförderung über Zahlung von Wohngeld an ihre Grenzen. Berlins gegenwärtige Regierung lehnt eine neue Objektförderung jedoch ebenfalls ab.

Bei der Zuwanderung hofft die Senatsbauverwaltung auf bald spürbare Abschwächung. Aus unerfindlichen Gründen soll der Bevölkerungsanstieg bis 2030 plötzlich unter 3,85 Millionen und nicht bei vier Millionen liegen. Doch eine willkürlich heruntergeschraubte Nachfrage hilft wenig, wenn mindestens 20 000 Wohnungen pro Jahr neu hinzukommen müssen. Die verkündeten landeseigenen Neubauzahlen werden bis 2021 vielleicht zu zwei Dritteln erfüllt. Im vergangenen Jahr wurden von durchschnittlich 6000 geplanten Wohnungen 3100 errichtet. In den letzten fünf Jahren sind keine 1000 Sozialwohnungen entstanden, aber 36 000 aus der Bindung gefallen.

Im Nullzinsumfeld sind günstige Darlehen nutzlos

Für 2020 ist ein Gleichstand von Neubauten und Abgängen angekündigt, was ebenso Fiktion ist, wie die zügige Planung und Entwicklung von elf ausgewählten Stadtvierteln. Sie stecken auf lange Zeit im berlininternen Bezirks- und Häuserkampf und in endlosen Partizipationsdiskursen fest. Bewährte Instrumente der Wohnungsbauförderung sind überholt oder unwirksam. Im Nullzinsumfeld sind zinsgünstige Darlehen nutzlos. Die Abschreibung von Wohngebäuden über ein halbes Jahrhundert ist für das schnelle Ankurbeln von Neubau zu langfristig. Baukostenzuschüsse und Sonderabschreibungen wären geeignete Anreize. Es könnte ein Wohnungsbauprogramm für dauerhaft gedeckelte Renditen und Mieten erarbeitet und aufgelegt werden, das auch die große Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten nachhaltig verringert. Viele private Investoren und große Immobilienfonds kalkulieren langfristig mit vier Prozent, nicht mit zweistelligen Raten. In Kooperation mit Betrieben und Unternehmen könnten Werks- oder Mitarbeiterwohnungen gebaut und gefördert werden. Neue Konzepte sind gefragt und alte Gewohnheiten zu hinterfragen. Die dauerhafte Fehlbelegung großer Bestände im sozialen Wohnungsbau ist, zumal bei starkem Nachfrageüberhang nach erschwinglichem Wohnraum, unhaltbar. Das Ewigkeitsprinzip sozialen Wohnens gehört abgeschafft.

Bezahlbares Wohnen braucht preisgünstiges Bauland

Ein anderes ewiges Prinzip sollte umso mehr Beachtung finden: Bezahlbares Wohnen braucht preisgünstiges Bauland. Erst durch Verdichtung im Bestand, über Baulandausweisungen und in Kooperation mit Brandenburg kann sozialer und bezahlbarer Wohnraum wieder im notwendigen Umfang entstehen.

Die Kostenexplosion bei Grundstücken an „Spekulanten“ statt an Bodenknappheit festzumachen, ist unlogisch. Würde der Senat auch nur 0,3 Prozent der Fläche Berlins als neues Bauland ausweisen, bliebe von der gegenwärtigen Preisblase wenig bis nichts übrig. Die Landesregierungen taten in den vergangenen zwei Jahrzehnten das genaue Gegenteil. In Berlin wurde Bauland bewusst unter dem Label des ökologischen Stadtumbaus reduziert.

Eines der größten Reservoirs für Bauland sind die ehemaligen 20 Großrieselfelder Berlins. Vor der Einrichtung von Klärwerken zur Abwasserentsorgung und Wiederaufbereitung umfassten sie eine Fläche von 10 km². Die einstigen nordöstlichen Versickerungsareale von Blankenfelde und Buch, Malchow, Falkenberg und Hellersdorf liegen nahezu ausschließlich auf Berliner Gebiet. Statt über viele Jahrzehnte teils kontaminierte Brachen zu pflegen, kann neuer Baugrund über Bodenaustausch entstehen. Zum Kerngeschäft der Stadtgüter gehört das Flächenmanagement im Verflechtungsraum von Berlin und Brandenburg. Was liegt da näher, als gemeinsam mit Brandenburg Berlins einstige Rieselfelder im südlichen Umland auch mit Blick auf den sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Es bieten sich dafür drei Größenordnungen an:

(1) Beide Länder kooperieren bei Planung und Entwicklung einer Entlastungsstadt mit 100 000 Bewohnern. Sie liegt nah zu Berlin, ist grün, ökologisch und vor allem sozial durchmischt durch den Einfluss öffentlicher Träger auf Mieten und Belegung. In Verbindung mit einem umfassenden Konzept für den Süden Brandenburgs, mit Blick auf das Auslaufen der Braunkohleförderung und -verstromung, könnte sogar eine Strategie im Stil „großer Politik“ und Landesentwicklung entstehen.

(2) Es werden Großsiedlungsareale für 10 000 bis 40 000 Menschen definiert und gemeinsam oder in enger Abstimmung entwickelt. Damit sie keinen Wohn- oder Schlaforten gleichen, sind Gewerbe, Handel und Dienstleistungen sowie soziale Infrastruktur und Verkehrsanbindungen mitzuplanen. Ihr Charakter bewegt sich zwischen Vorortsiedlung und Stadtquartier.

(3) Eine kleinteilige Ausweisung von Bauland führt zu neuen Kleinsiedlungen, die sich in vorhandene Städte und Ortschaften einfügen.

Berliner Sozialwohnungsbau muss im Umland stattfinden

Der Sozialwohnungsbau in Berlin wird seit dem 1. Januar 2018 mit maximal 1300 Euro Darlehen je Quadratmeter gefördert. In Brandenburg liegt dieser Betrag mit neuerdings 2500 massiv darüber. Die große Differenz ist angesichts der weitaus niedrigeren Grundstückspreise in Brandenburg erstaunlich. Es gibt Baugrund für 20 Prozent der Berliner Preise. Auch liegen die Tariflöhne 10-15 Prozent unterhalb der hauptstädtischen Bezahlung. Baustellen lassen sich leichter beliefern und abwickeln. Bei Verzicht auf Kellergeschoss und rationeller, kostengünstiger Bauweise ist die Wirtschaftlichkeit sowohl im frei finanzierten als auch im Sozialbau gegeben. In Berlin ist das die Ausnahme. Hier gelten als entscheidender Faktor Preise für Bauland, welche keine angemessene Kapitalrendite mehr erzielen. In einigen Bereichen sind die Bodenrichtwerte in den vergangenen acht Jahren um 600 Prozent gestiegen, was durch keine Förderung oder Bezuschussung ausgeglichen werden kann.

Ein Teil des Berliner Sozialwohnungsbaus wird unter diesen Bedingungen in Brandenburg stattfinden müssen. Die jährlich rund 300 Millionen Euro Fördermittel Berlins können im Umland weit mehr bewegen als in der Stadt.

Der Autor ist Architekt in Berlin und von der Architektenkammer Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger.

Ulrich Springer