8,60 Euro kalt pro Quadratmeter: Berliner Mieten steigen, Baugenehmigungen brechen ein

In Berlin sind die Neubaumieten zwischen Juli 2023 und Juni 2024 drastisch gestiegen: auf 12,66 Euro pro Quadratmeter, 15,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Diese Zahl stellte Maren Kern, Vorständin des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, am Mittwochvormittag vor.

Ausgewertet wurden die Wohnungen der BBU-Mitgliedsunternehmen. Ihnen gehören rund 45 Prozent des Berliner Mietwohnungsbestands. Vergangenes Jahr brachten sie 2500 frei finanzierte Neubauwohnungen in die Erstvermietung.

Im Berliner Umland sind die Preise für Neubauwohnungen sogar auf 13,31 Euro pro Quadratmeter gestiegen und damit um 11,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im restlichen Brandenburg haben die Neubaumieten mit 12,02 Euro pro Quadratmeter fast das Berliner Niveau erreicht. Da sie im Juni 2023 noch bei 9,30 Euro pro Quadratmeter lagen, ist das ein Preisanstieg von 29,2 Prozent.

Trotz dieser massiven Preissteigerungen sagt Kern: „Das ist ein Blick in den Rückspiegel. Denn das sind alles Projekte, die vor vier oder fünf Jahren begonnen wurden, als sich die enormen Baukostensteigerungen noch nicht in der Form niedergeschlagen hatten.“

Neubau im „freien Fall“

Denn in den vergangenen Jahren gab es drastische Steigerungen der Baukosten und stark gestiegene Finanzierungskosten, die jetzt zu den hohen Mieten führen. Wer bei aktuellen Neubauvorhaben kostendeckende Mieten berechnen wolle, müsse 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter nehmen, sagt Kern.

Solche Mieten können sich aber nur wenige Menschen leisten, entsprechend gering ist die Nachfrage. Was daraus folgt, aus Sicht von Maren Kern: „Neubau ist zu sozial verantwortbaren und marktfähigen Mieten nicht mehr möglich.“ Daher sehe man auch einen „freien Fall des Neubaus“.

Erstmals seit 2012 ist die Zahl die Baugenehmigungen in Berlin unter 10.000 gefallen: Nur 9921 Wohnungen wurden 2024 genehmigt, das sind 37,6 Prozent weniger als 2023, in dem Jahr wurden noch 15.902 Baugenehmigungen erteilt. In Brandenburg sind die Baugenehmigungen für Wohnungen um 18,8 Prozent zurückgegangen, auf 9142. Die Zahlen sind vorläufig und stammen vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg.

Was kann dagegen helfen? Kern fordert eine deutliche Deregulierung und eine Absenkung von Baustandards. In vielen Bereichen gebe es hohe Standards, die sehr kostenintensiv seien, aber nicht unbedingt eine Verbesserung des Wohnkomforts mit sich brächten, etwa beim Schallschutz, der Mindestanzahl von Steckdosen oder der vorgeschriebenen Stärke von Decken.

Um die Kostensteigerungen auszugleichen, sei außerdem öffentliche Förderung nötig, und zwar eine verlässliche, mit Laufzeiten von mindestens zehn Jahren, um Planbarkeit zu garantieren. Eine gute Förderung könne auch eine Hebelwirkung als „Konjunktur-Booster“ für die gesamte Wirtschaft haben, sagte Kern, schließlich sei die Immobilien- und Bauwirtschaft eigentlich bedeutender für die deutsche Wirtschaft als die Autoindustrie.

Höhere Mieten auch für Bestandswohnungen

Nicht nur die Neubaumieten, auch die Neuvertragsmieten sind bei den BBU-Mitgliedsunternehmen deutlich angestiegen. Das sind die Mieten von Bestandswohnungen, bei denen ein Mieterwechsel stattgefunden hat. In Berlin sind diese Mieten um sieben Prozent angehoben worden, auf durchschnittlich 8,59 Euro pro Quadratmeter.

Am höchsten liegen die Neuvertragsmieten nun in Friedrichshain-Kreuzberg mit 10,09 Euro pro Quadratmeter. Es folgen Steglitz-Zehlendorf mit 9,65 Euro pro Quadratmeter und Mitte mit 9,30 Euro pro Quadratmeter. Am niedrigsten liegen die Neuvertragsmieten in Marzahn-Hellersdorf mit 7,60 Euro pro Quadratmeter und in Lichtenberg mit 7,99 Euro pro Quadratmeter.

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Auch im Umland hoben die BBU-Mitgliedsunternehmen ihre Neuvertragsmieten stärker an als im Vorjahr: auf 7,80 Euro pro Quadratmeter und damit um 6,8 Prozent. Im restlichen Brandenburg sind die Neuvertragsmieten bei BBU-Mitgliedsunternehmen um 5,9 Prozent auf 6,77 Euro pro Quadratmeter angestiegen.

Kern betonte, dass die Baukosten auch für Instandhaltungen stärker angestiegen seien als die Mieten im gleichen Zeitraum. Seit 2021 seien die Baupreise um „bis zu 37,2 Prozent“ gestiegen, während die Bestandsmieten beim BBU im gleichen Zeitraum nur um 6,9 Prozent angehoben worden seien.

Dennoch: Allein im nun vorgestellten Zeitraum vom 30. Juni 2023 bis 30. Juni 2024 sind die Bestandsmieten von Berliner BBU-Unternehmen um 3,9 Prozent angehoben worden. Sie liegen jetzt bei 6,85 Euro pro Quadratmeter.

Spitzenreiter ist Friedrichshain-Kreuzberg mit 4,6 Prozent, dicht gefolgt von Mitte und Pankow mit jeweils 4,5 Prozent Mietanstieg. Am geringsten angehoben wurden die Mieten in Tempelhof-Schöneberg, nämlich um drei Prozent.

Laut Maren Kern sind die Mieterhöhungen um 3,9 Prozent auch auf Nachholeffekte aus der Corona-Zeit zurückzuführen. Künftig rechnet sie mit durchschnittlichen Anhebungen der Bestandsmieten um 2,5 bis 3,5 Prozent pro Jahr.