Vier neue Standorte: Tengelmann will weitere Supermärkte in Berlin überbauen

Flachmänner, so nennt man sie flott in der Branche: die Supermärkte, die sich groß und flach über den Boden strecken. In einer Stadt wie Berlin, in der nach jedem Quadratmeter gesucht wird, auf dem neue Wohnungen entstehen können, sind sie auch ein gigantischer Flächenfresser: Hier könnte schließlich mehrgeschossiger Wohnbau stehen.

Weil bei ihnen noch so viel Luft nach oben ist, gelten Flachmänner auch als große Potenzialträger für die Nachverdichtung. Man kann einfach Wohnungen oben draufsetzen. Und verkehrstechnisch sind die Standorte meist schon gut erschlossen. Nach Berechnungen des Senats könnten in Berlin an rund 300 Supermarktstandorten mit bisher eingeschossigen Lebensmittelmärkten insgesamt 14.000 bis 36.000 Wohnungen entstehen.

Praktisch also, wenn man bereits über eine Reihe solcher Supermarktgrundstücke mitten in der Stadt verfügt. Trei, die Immobiliensparte des Supermarktbetreibers Tengelmann, hat jetzt vier neue solcher Projekte in Berlin angekündigt.

Bestehende Supermärkte werden durch einen mehrgeschossigen Neubau mit gemischter Nutzung ersetzt, so der Plan. Ein Supermarkt im Erdgeschoss, darüber Wohnungen. Die Grundstücke für die neuen Projekte von Trei befinden sich in der Hermann-Hesse-Straße 19 (Niederschönhausen), der Siegfriedstraße 191 (Lichtenberg), der Residenzstraße 112 (Reinickendorf) und der Zossener Straße 29 (Kreuzberg). Gemeinsam mit einem bereits bekannten Projekt in der Kreuzberger Köpenicker Straße summiert sich der geplante Bauumfang auf 520 bis 550 Wohneinheiten, mit einem Investitionsvolumen von bis zu 250 Millionen Euro.

Rein statisch ist es nicht möglich, die alten Supermärkte einfach zu überbauen.

 Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate

Einfach direkt auf die alten Supermärkte aufsetzen könne man die Wohnungen allerdings nicht, sagt Pepijn Morshuis, CEO der Trei Real Estate: „Rein statisch ist es nicht möglich, die alten Supermärkte einfach zu überbauen. Die Dächer sind nicht darauf ausgelegt und nicht stabil genug.”

Die Supermärkte produzieren Wärme

Die enge Verzahnung der unterschiedlichen Nutzungen ist eine Herausforderung beim Planen: Anlieferung und Müll müssen eingehaust werden, damit zum Beispiel der Lärm die künftigen Bewohner nicht stört. Die Nutzungsmischung in einem Haus bietet aber auch Chancen: Die Supermärkte produzieren viel Wärme, die man nutzen kann, um den Rest des Gebäudes zu beheizen.

Ob nun drei, sechs oder sieben Etagen an Wohnungen über den neuen Supermärkten entstehen, das unterscheidet sich von Standort zu Standort: „Die Grundstücke liegen fast nur in innerstädtischen Lagen, da schließt man immer eine Lücke. Deswegen sind die einzelnen Projekte recht wenig standardisiert,” sagt Morshuis. Das beträfe auch die Wohnungstypen: „Wir richten uns nach dem, was in bestimmten Lagen gebraucht wird. Viele Wohnungen haben 30 bis 40 Quadratmetern. Es sind aber auch recht viel größere Wohnungen dabei, mit 90 bis 100 Quadratmetern.”

Zwei Projekte kurz vor der Fertigstellung

Trei hat bereits Erfahrung mit Supermarktüberbauungen in Berlin: 240 Wohnungen in der Pappelallee im Prenzlauer Berg wurden 2020 fertiggestellten, weitere 304 Wohnungen in jeweils einem Projekt in der Winsstraße (ebenfalls Prenzlauer Berg), und in der Fürstenbergerstraße (Mitte) befinden sich kurz vor der Fertigstellung.

Wenn alles nach Plan läuft, gehen die Häuser in der Hermann-Hesse-Straße und der Siegfriedstraße als nächste in den Bau. Bezugsfähig könnten sie Anfang 2026 sein. Die beiden genannten Projekte bekommen voraussichtlich Baurecht nach §34 BGB, der eine Nachverdichtung ohne Bebauungsplan zulässt. „Da rechnen wir mit Baurecht innerhalb von sechs bis zwölf Monaten”, sagt Morshuis. Deshalb könne man dort wohl auch vergleichsweise schnell beginnen zu bauen. Bebauungsplanverfahren dauern deutlich länger, haben aus stadtplanerischer Sicht aber den Vorteil, dass eine feste Quote an Sozialwohnungen festgeschrieben werden kann.

Die Supermarkt-Bebauung in Kreuzberg ging nicht so zügig

Nicht ganz so zügig ging die Vorbereitung der Supermarkt-Wohnhaus-Kombi in der Köpenicker Straße: „Das Bebauungsplan-Verfahren hat 2014 angefangen. Und ich hoffe, dass wir 2024 mit dem Verfahren durch sind!” Mehrere Wahlen und Wechsel im Bezirksamt hätten das Verfahren gebremst, weil es dadurch immer wieder neue Anforderungen an das Projekt gegeben habe. Der Standort in der Köpenicker Straße ist aber wohl der einzige, an dem Trei auch Sozialwohnungen errichten wird, dreißig Prozent nämlich, wie es in der kooperativen Baulandentwicklung vorgesehen ist.

Nur nachteilig sei die Verzögerung allerdings nicht gewesen, gibt Morshuis zu. Denn die Marktsituation hat sich in der Zwischenzeit verbessert: „Man könnte sogar sagen, dass die langsame Politik dafür gesorgt hat, dass das Projekt interessanter wird. Das galt zumindest bis zum starken Ansteigen der Zinsen im Jahr 2022.”