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Wohnungsmarkt in der Hauptstadt : Wie Investoren das Vorkaufsrecht in Berlin umgehen

Zwar hat der Käufer am Dienstag eine Abwendungserklärung unterschrieben, aber der Teilverkauf im Schillerkiez zeigt die Grenzen des Vorkaufsrechts.

Das Haus in der Schillerpromenade soll verkauft werden – nach Willen der Bewohner und des Bezirks aber nicht an einen Investor.
Das Haus in der Schillerpromenade soll verkauft werden – nach Willen der Bewohner und des Bezirks aber nicht an einen Investor.Foto: Privat

Seit rund einem Jahr wenden Berliner Bezirke das Vorkaufsrecht an, um den Verkauf von Immobilien an Spekulanten in Milieuschutzgebieten zu verhindern. Nun versuchen Investoren offenbar, das Vorkaufsrecht mit Tricks zu umgehen. In Neukölln verkauft eine Eigentümerin ihr Haus in der Schillerpromenade/Ecke Allerstraße – allerdings nur zu 25 Prozent.

Am Dienstag konnte Jochen Biedermann, Neuköllns grüner Baustadtrat, die Mieter des Eckhauses beruhigen: Der Käufer hat für ihr Haus eine Abwendungserklärung unterschrieben. „Die schlimmsten Befürchtungen für das Haus sind damit abgewendet“, sagt eine Mieterin. Der Käufer verpflichtete sich dazu, in diesem Haus keine Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln.

Schwieriger Fall durch Teilverkauf

Durch den Teilverkauf wurde ein möglicher Vorkauf erschwert. Denn der Bezirk musste einen Käufer finden, der das Viertelhaus als Minderheitengesellschafter übernimmt. Der Berliner Mieterverein befürchtete einen Präzedenzfall und forderte dringende Maßnahmen vom Senat.

Die Frist bis zu der der Bezirk agieren konnte, war der 12. November. Die Neuköllner Bezirksleitung des Berliner Mietervereins bat vergangene Woche die Senatsverwaltung für Finanzen in einem Brief „auf die Wohnungsbaugesellschaften Stadt und Land und Degewo einzuwirken“, dass der Bezirk sein Vorkaufsrecht zugunsten dieser Gesellschaften ausüben könne. So sollte verhindert werden, dass ein Präzedenzfall für diese Art von Teilverkäufen in Milieuschutzgebieten geschaffen werde.

Neuköllner Fall in Senat bekannt

Die Senatsverwaltung für Finanzen teilte mit, dass der Fall bekannt sei. Grundsätzlich gelte aber, dass die Senatsverwaltung keinen Druck auf Wohnungsbaugesellschaften ausübe, „wenn die Wirtschaftlichkeit (trotz Zuschuss) nicht gewährleistet ist.“

„Unabhängig vom Einzelfall treffen wir immer wieder auf Vertragskonstruktionen, die uns die Prüfung des Vorkaufsrechts erschweren“, sagte Stadtentwicklungsstadtrat Jochen Biedermann (Grüne). Gespräche mit den zuständigen Senatsverwaltungen würden aber zeigen, „dass alle das Problem erkannt haben und gemeinsam an Lösungen arbeiten.“

Grenzen des Vorkaufsrecht

Der Fall zeigt, welche Grenzen die aktuellen Bedingungen des Vorkaufsrechts als Maßnahme gegen Verdrängung aufweist. Zeit und Personal sind knappe Ressourcen in den Bezirken. In vielen Bezirken hoffen die Baustadträte auf mehr Personal für die Bearbeitung der Vorkaufsfälle. „Ich wünsche mir vom Senat stärkere Unterstützung“, sagt etwa Tempelhof-Schönebergs Baustadtrat Jörn Oltmann (Grüne). In seinem Bezirk lebt ein Drittel der Bewohner in Milieuschutzgebieten, doch die Stellen in seinem Amt stünden nicht im Verhältnis dazu.

So oft haben die Bezirke von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.
So oft haben die Bezirke von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht.Grafik: Tsp/Klöpfel

Damit Bezirke schneller und nachhaltiger agieren können, schlägt Oltmann einen „revolvierenden Fonds“ vor, mit dem der Bezirk ein Haus erstmal kaufen und dann an eine Wohnungsbaugesellschaft verkaufen könnte. In Friedrichshain-Kreuzberg hat Baustadtrat Florian Schmidt (Grüne) eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben, um nachbarschaftliche Bodenfonds nach dem Modell des „Community Land Trusts“ aufzubauen.

Grundlegende Änderung auf Bundesebene nötig

Die Abwendungserklärung, das weitaus häufigere Ergebnis einer Vorkaufsprüfung, verpflichtet den Käufer zwar, die Ziele des Milieuschutzes einzuhalten, etwa indem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterlassen wird. Aber die Erklärung wird nur auf Zeit geschlossen.

Die grundlegende Änderung, eine mieterfreundlichere Gesetzgebung zu schaffen, sagt Oltmann, müsse auf Bundesebene passieren. Auch Birgit Monteiro, SPD–Baustadträtin in Lichtenberg, fordert feste Mietobergrenzen, die nur über eine Bundesregelung geschaffen werden könnten.

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