Wirtschaft: Heuschreckenalarm: Wohnungspaket in Staaken verkauft

Das Immobilien-Monopoly mit Berlins Problemkiezen geht in eine neue Runde. In Staaken ist am Mittwoch eine Anlage mit 1087 Wohnungen verkauft worden. Sie liegen am Rande des Quartiersmanagementgebietes „Heerstraße Nord“, in der Rudolf-Vissell-Siedlung. Der Kaufpreis für die zwischen 1970 und 1973 im kommunalen Wohnungsbau errichteten Riegel: 27 Millionen Euro. Das ist ausgesprochen günstig. „Eigentlich ein Abbruchpreis“, so Kenner der Szene. Bezirk und Quartiersmanager erfuhren erst durch den Tagesspiegel von der Transaktion in Spandau. Der Erwerber ist kein Unbekannter: Marc Schulten, heute Geschäftsführer der Immobilienverwaltung AG FFire, früher Geschäftsführer der inzwischen liquidierten Brandenburger Landesentwicklungsgesellschaft Wohnen (LEG Wohnen) und jener Präsident des Fußballclubs Babelsberg 03, der für den Verein 2003 Insolvenz anmeldete, die Verantwortung für die finanzielle Misere des Clubs übernahm und zurücktrat.

„Heerstraße Nord“ ist die Bezeichnung für eine Großwohnsiedlung mit 7200 Wohneinheiten im Spandauer Ortsteil Staaken. Sie wird dominiert von fünf 22-stöckigen Häusern in grellen Farben, die aber nicht Bestandteile des gehandelten Immobilienpaketes sind. Anfang der 1970er Jahre entstanden im Bereich der Obstallee, Maulbeerallee und Heerstraße zahlreiche Wohnkomplexe und ebenjene fünf „Punkthochhäuser“ unter der Bezeichnung Rudolf-Wissell-Siedlung. Einen Teil davon, exakt 1104 Einheiten (davon 17 Gewerbeflächen) erwarb nun „FFire“ mit Marc Schulten als kaufmännischer Spitze.

In Zahlen geht es hier um rund 62000 Quadratmeter Wohnfläche und rund 1200 Quadratmeter Gewerbeeinheiten. Der Vermietungsstand liegt laut Pressemitteilung bei neunzig Prozent, was wenig verwundert: Preiswerter als hier kann man in Berlin (derzeit) kaum noch mieten. Es sei denn, man verzichtet auf ein Innen-WC. Im Schnitt bezahlt man 4,50 Euro pro Quadratmeter (kalt).

Das Quartier Heerstraße hat die für Großsiedlungen in Randlagen typischen Probleme: hohe Arbeitslosenraten, viele Kinder, Jugendliche und Erwachsene mit Migrationshintergrund, bei geringer Kaufkraft und Wegzug von besser verdienenden Schichten. Im Herbst 2005 wurde ein Quartiersmanagement eingerichtet. Es kämpft. „Das Hauptproblem ist die Armut“, sagt Christian Porst aus dem Projektbüro Quartiersmanagement Heerstraße auf Anfrage. „Wir haben hier einen hohen Anteil von Transferhilfeempfängern.“ Gemeint sind „Aufstocker“ und Menschen, die Hartz IV beziehen. Wussten die Quartiersmanager von dem Verkauf der Wohnungen? „Nein, wir haben aber gesehen, dass hier Leute in Anzügen mit Fotoapparaten herumgelaufen sind.“ Es müsse durch einen Investor nicht schlechter werden, hofft Porst.

Das sieht Marc Schulten genauso. „Ich habe zum Thema ,Krisenmanagement’ ein Buch geschrieben und ich habe bei der Treuhandanstalt im Bereich Reprivatisierung gearbeitet und habe ehemals staatlich verwaltete Unternehmen liquidiert. Die bestanden nur noch aus Immobilienvermögen. Darunter gehörten solche Unternehmen wie Mercedes-Büromaschinen – also das ist die Gründung von Hewlett Packard –, alle Esso- und Shell-Tankstellen, die 1941 als Feindvermögen requiriert worden sind und nie Volkseigentum geworden sind.“ Die Altbauten, die er mit „FFire“ jetzt erworben habe, sollten aber nicht liquidiert werden. „Das ist unser Initiationsobjekt. Aber wir sind eindeutig keine Heuschrecken“, versichert Schulten. „Wir sind diejenigen, die den Schlüssel aufgenommen haben, die Heuschrecken bei der Bank abgegeben haben.“ Eine der letzten Besitzerinnen dieses Immobilienpaketes sei die börsennotierte australische Investmentgesellschaft „Babcock & Brown“ gewesen, so ist aus Immobilienkreisen zu hören. In Folge der Finanzkrise wurde „Babcock & Brown“ ab 2009 liquidiert. „FFire“ erwarb das Paket über die BGA Invest in München, einer 100-prozentigen Tochtergesellschaft der Bayerischen Grundstücksauktionen GmbH.

Marc Schulten, einst auch Geschäftsführer der Demex Systembau, eines Immobilienunternehmens, welches unter anderem das B5 Designer-Outlet errichtete, möchte sich an der Heerstraße noch einmal engagieren. „Wir sind uns über die Mieterschaft bewusst“, sagt er. „Wir treten als ein Bestandhalter an, der sich langfristig mit dem Objekt auseinandersetzt.“ Gebäudetypisch sei natürlich einiges zu tun, vor allem im energetischen Bereich: „Das wird nicht ohne sein. Sie müssen bedarfsgerecht wirtschaftlich agieren“, meint er. Kenner der Branche erklären, was gemeint ist. Es könne gar nichts mehr schiefgehen. Hier müsse ein Investor keine Angst haben, dass seine Mieter auszögen – das sei nämlich schon so etwas wie die Endstation mit der billigsten Miete. Und wem es gelinge, die Wohnungen – und sei es nur durch die Erhöhung der Mieten – für einen Weiterverkauf aufzuwerten, dürfe sich binnen kurzer Zeit über zweistellige Renditen freuen. In der Pressemitteilung zur Transaktion liest sich das so: „Beispielsweise plant FFire (…) umfangreiche Verbesserungen, die eine Optimierung der wohnwirtschaftlichen Situation und eine Stabilisierung der Erträge zum Ziel haben.“

Und warum sollte eben das Schulten nicht gelingen, der als Geschäftsführer der LEG Wohnen – ehe das Landesunternehmen in tief rote Zahlen rutschte und erst teil-, schließlich komplett verkauft, bzw. liquidiert wurde – schon einmal den SV Babelsberg 03 vorübergehend durch eine Sponsoringvereinbarung gerettet hatte? Spandaus Baustadtrat Carsten-Michael Röding (CDU) ist auf jeden Fall gespannt, was an der Heerstraße nun passiert. „Wir wussten von nichts und wären glücklich, wenn es nicht nur ein ,Zwischenpaket’ ist, sondern wenn kleinteiliger verkauft wird“, sagt Röding und gibt zu bedenken: „Zu stabilen Nachbarschaften gehören auch stabile Mieten.“ Diese Umstände seien derzeit nicht in jedem Haus an der Heerstraße gegeben.